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2021上海楼市将迎来普遍上涨,需要当机立断抓紧入市

(2021-01-04 21:48:10) 下一个

大家好,我是贝版,2021年到了,2021年最大的一个投资机会就是上海的楼市,你准备好了吗?

 

不想看文章,可以看视频,https://youtu.be/lC9ZvGIMGsU

 

首先,我们看一下目前上海市场的状况,随着疫情过去之后,上海楼市一路走高,这从二手房成交数据看,尤其是进入冬天以来,十一月份还有十二月份,按照往年这个成交量应该下降,但是现在成交量没有下降,反而节节升高。2021年如果这个趋势保持下去,大概率会迎来上海楼市的总体大爆发。

跟之前2019年楼市比较,每年一般都在二月份春节的时候,楼市成交套数偏低,因为要过节,到三四月份春天时,楼市开始上升,数据上看,2019年以后来是持续疲软,虽然2019年并没有什么坏的宏观政策信息,但是2020年非常不一样,之后一路走高。

因为这个反常的原因,也因为市场的各种气息的变化,让我判断出2021年将迎来大的爆发。上海市场平稳已经持续了将近四年,价格没有怎么上涨,只是个别楼盘有小幅上涨,但不出意外的话,横盘久了,这个时候应该是到上涨的时候了,因为人们手上积累的钱越来越多,购买能力和各种需求会集中在2021年爆发出来。

我们看一下目前市场的情绪指数,情绪指数作为一个先行指标非常能够反映人们对市场的预期,就是现在涨价的房源占所有调价房源的比例。

这个情绪指数如果是偏低的,比如说涨价的房源占比较小,那么大家对市场预期是平稳或者是看跌的。如果有很多降价房源,那就未来意味着疲软。这个指数现在看来是一路快速上涨(就是情绪指数在左侧的这个坐标)。从数据可以看到,这个指数从年初20%,现在大概上涨到45.4%,而且这个上升的这个势头非常的明显。

同时,房价指数也是节节升高,比起年初如果是这个基点是在一百左右,大概上升了百分之六的样子。所以到2020年12月份年底的时候,情绪在上涨、房价在上涨、交易量也在上涨,这三个指数集体上涨,将推动二零二一年进入火爆行情。

刚才看的是二手房的价格情况,再看看一手房的价格情况。2020年前7个月推出的房子,土地规划面积拍卖出的土地,这些将在2021年上市。现在在房子的建设周期一般就在9个月到12个月,当然也有捂盘惜售的,但正常的建设周期就是这样一个时间。

从数据可以看到这个溢价率。溢价率在2019年的时候是相对平稳的,基本上没有太多的溢价,2020年头几个月也没有什么溢价,但是到了三四月份之后,尤其到了七月份之后,可以看到这个溢价率开始飙升。为什么呢?因为开发商他有很多专业的团队,他们做出来的判断就是在2021年房价将会上涨。所以在2020年年底的时候,大家敢用高溢价去储备土地,为2021年的新房上市做好准备。

接下来,从2020年上海北区的楼板价和预售价的情况来看。比如北外滩,这是我关注的一个这个楼盘版面,基本上楼板价现在才8.2万,那预售的估价在13万的样子,或者是比如说在靠近中环的北边,这地方的楼板价现在是6.5万,预售价也是10万,这些价格都会面临着快速上涨。

另外这些地方的楼板价其实已经很高了,在传统上,这些区域是在上海都是很偏远的地区,因为靠近洋浦中环这个位置上,但是不出意外的话明年也会卖到十万。

各个区域里面有的热有的冷,比如说上海最冷的区是金山,金山是大家最不想去,以及奉贤这些地方。那最热的区域是依旧是徐汇、闵行、浦东、青浦这些都是围绕着大虹桥,还有是前滩的一些板块,他们的情绪指数现在达到了60%,即在上涨楼盘占的比例在总楼盘的比例里头达到了60%。上图是2020年12月份的一个情况,这时候已经入冬了,其实挺冷的,市场按理说应该是清淡下来了,但是没有市场热度越来越高。

我们看另外一个数据,就是平方米指数,指的是环比涨幅最高的板块在哪里?首当其冲的就是徐汇的滨江。待会儿我会给大家讲数据,在这里认筹率达到了六倍到十倍,人们买房的时候已经不在意能不能买到自己想要的房子,而是买到就是赚到。大家会出现轮番到新的楼盘去认筹,这个比例徐汇滨江涨幅是8.2%。

那其他的这些地方,在这里列的,都是涨幅比较高的,那最差的部分在嘉定新城,涨幅有3.4%。但是大部分的地区,浦东还有几个热点,比如说塘桥,最近大家讨论的很多,也是有6%的涨幅。

市场恐慌情绪已经渐渐开始出现,出现的主要的来源是在浦东。现在浦东的中环炒得非常的热,还有就是徐汇的滨江,这里炒的也非常热。我们看一下二手房的总供应量,如果不出意外的话,明年新房短缺,二手房也会面临严重的短缺。

上图是在链家上,我把所有的各个区域二手房供应量,用图把它展示出来。比如说在嘉定,整个嘉定二手房供应量是4216套,宝山4365套,徐汇2108套,浦东8617套。把这些所有的二手房的总的供应量加在一起,我可以看到目前的库存供应量是3万多套。

3万多套什么概念呢?上海目前的月成交套数大概是3万,所以现在的库存量差不多就是够一个月的消化。如果卖家大家都看好未来的房价,放在手上不出售,或者是加价出售的话,那二手房的供应很快会陷入短缺,因为市场只够一个月的消化。这个短缺之后,就会造成更大的恐慌,就会导致价格如脱缰野马、推波助澜。

我们来看一下各个地区的认筹率情况,这能够反应人们对市场的预期。认筹什么意思呢?就是你先交一笔认筹金,拿到认筹金之后再进行摇号,摇到了你之后,你才有机会上去挑自己的房子,谁先摇到谁先挑。

这个买房的方式跟我们在美国熟悉的方式非常不一样,因为很大原因是开发商没有办法自由定价,一手房很多时候都是在市场里去报备号。报备好之后他没有办法去改这个价格,就是市场价格起来了,那他也只能按照报备价格去卖,所以导致一房难求。

我们举一个例子,比如说现在炒的最凶的就是这个尚峰名邸,这个是在徐汇的滨江板块,这里的认筹率在图表显示的是600%,就是6倍。但也有人统计数据实际大概是10倍的样子。但是大部分的你看这个认筹率是4倍,在浦东外环、中环这些位置,在传统的上海人概念里头非常遥远的地方,也都是5倍的认筹率,大虹桥这里认筹率是4倍,长宁是4倍,保利云上是4倍。

 

可以看到,所以很多人是一个一个楼盘去认筹,因为这个楼盘可能没抽到,然后再去下一个楼盘认筹。还有认筹的时候,全家齐上阵,有多少个身份证,统统扔到认筹箱子里去撞运气,看看自己能不能够认筹到。例如尚峰名邸,市场价格大概在13万/米,但是成交价格在8万/米,所以你抽到就是赚到两三百万。这些都会带动市场的热度,也造成了市场的恐慌。

市场认筹这块,因为开发商想避免更多的人认筹,这个也有人做出统计。就是在这个很多认筹项目里头,出现排他项禁止重复认筹的条款大概占到75%。市区里头有4个认筹入市的这个项目里3个就不允许重复认筹。剩下的这个几个项目里头,往往是这个没有那么抢手的,就没有出这样的规定。但是我自己亲身经历的一个认筹差不多是十倍,总共是二十套房子,有三百多人认筹。

大家就会经常问一句说房价已经这么贵了,大家哪来的钱去支撑更高的房价?这个可能是跟你认知的范围局限有很大的关系。我来告诉大家市面上的钱有多少?

比如说这是主要的一些楼盘项目,他们房子的套数,比如说三百套、六百套。这些认筹的组数大家可以一点点去把它算一下,大概比如说三百套房源有一千这个多人去认筹,那最后导致的结果,其实这个房源出来之后,也就一天就卖光了,有的时候几个小时就可以卖光。

比如说徐汇滨江一号二百这个229套房源,每套房源平均价格在一千万左右,总计22个亿差不多几个小时就卖掉了。这即使在湾区来看,两百万美元左右的这个房子,怎么卖200多套呢,至少要卖几个月才能卖掉,但在上海就是几个小时售罄。

卖掉的钱都是真金白银,市面上也真的有这么多钱,比如说这个徐汇滨江一号认筹金是六百万,而且要求当日全款。来买的人至少要有一千万的现金在手上。那比如说仁恒静安世纪,这也是个很贵的楼盘,因为在静安。这个楼盘每套都是一千万到两千万左右的总价,要求百分之七十的首付打底,无论是首套还是二套,哪怕你首套房可以按揭30%,但是他要求你先放70%。所以就可以看到,市面上其实是存在着大量资金的。可以把市面上的这个钱和套数乘一乘就可以发现市面上存在的钱,要扫荡这些楼盘,或者扫荡二手楼盘,这是分分钟的事情。

那一方面是上海市当地人的购房的情绪,或者恐慌的情绪,或者是对未来房价格快速上涨的预期已经出现。另外一方面,我判断2021年房价会快速上涨,甚至出现爆炸性上涨,还有很大的原因就是大的宏观经济。这个大家是熟悉的,全世界各个央行都在放水。

再来看央行的balance sheet。那2021年如果不出意外,各个国家放水还会持续下去,因为这个经济不会很快好转,疫情也不会很快过去。所以这些放水的钱,最终都会流到市面上。我们在美国熟悉这个房价迎来的上涨,在欧洲、在亚洲的很多国家房价都迎来了上涨。虽然中国的央行没有放水,但是为了维持人民币的稳定,这些钱不可避免的也会对中国的资本市场有冲击,因为人民币不可能再升值下去了。现在对美元是6.5,那再升到6、再升到5,最终可能会对我们的这个制造业出口等等有很大的冲击。你可以看到,2021年世界各国G-6的央行数据,不出意外这个放水还是要远远超过之前的,这些每一分钱都会流到市场上。

我们看一下2020年二季度,世界各个城市房价的同比涨幅,图表数据是二季度的,大概首尔涨了8%,洛杉矶也是8%,东京是7%左右,北京市比较平缓。当然香港是个特例,由于游行示威一些政治的原因,加上疫情,这个导致他的价格下跌。所以上海这些地方价格还没有上涨、上涨幅度相对温和,因为境外的钱还没有完全流入。且汇率汇率也在往下走,变到6.5,到2021年的时候,这些上涨最终会冲击到国内的一线城市。

上海房价上涨,还有一个就是户籍政策。上海前十年这一届政府上台之后户籍政策是偏紧的,导致上海的流入人口没有那么多。你可以看到上边这张图,在传统上2010年到2015年早期的时候,上海的流入人口是非常多的,北京也是非常多的。但是最近五六年由于严格控制,其实只是上海和北京两个城市的人口流入减少,所以导致过去四五年相对来说上海的房价相对平稳。

但是今年出台了一系列的上海的落户新政,就是985院校的学生都可以落户上海,以及甚至一些高级的工厂技工也都可以落户上海。上海放宽了这个落户政策,最终也会导致大量的新人涌入上海。那么大家估算了一下,大概一年这个本科学历毕业的,最终进入上海的大概在17.7万人的样子。

房子最终是要人住的,所以说人口的上涨,其实是房价上涨的最终的推手。这几年你可以看到,比如说房价上涨多的这些城市,杭州、厦门都是人口上升最快的。按理说上海人口的流入应该是远远超过杭州、厦门这些城市。

但是你可以看到由于各种原因,最近几年上海北京,甚至北京是负增长。主要是国家出台政策控制京、沪两个城市的人口。这两个人口在过去四五年里头,人口没有快速的增长。上海的政策发生了变化,北京政策没有发生变化,上海政策发生变化之后,就会导致未来的四五年里人口会大量的涌入。人们都看到了这个人口涌入的趋势就会有预期,有预期就会提前释放。

还有我想说的就是,上海的楼盘其实是一个非常大的一个市场,虽然上海和北京的人口不相上下,差不多在一个数量级。但是2020年中国城市的二手房的销售排行榜,你可以看到上海一个城市这个销售额差不多相当于北京、深圳、广州加在一起这么大。

这个这么大的市场意味着什么呢?就是它的惯性非常大,你可以看到这个数字,它的惯性非常大,这个市场一旦启动,他不会轻易掉头。像我们买股票时,小盘股今天涨明天跌,大盘股如果是有一个趋势,这个趋势一旦确立,它会持续一段时间。

房地产市场尤其是这样,因为买房子需要时间,需要准备钱,要过户、要装修,要买房子大家不会是快进快出的,往往使用时间都是两年、五年这个更长一点时间。因为中国的很多限购政策,所以这个趋势一旦确立就会持续一段时间。

我们挣钱之前的第一件事,投资前的第一件事是想不要亏钱,不要光想着赚钱的好事,买了之后就能翻番,能够挣钱,这是为什么我建议2021年是买入上海房产的非常好的时机,就是这个趋势已经确立,市场的规模又是足够大,所以即使你的判断错误了,你的亏钱的概率非常的小。但是如果挣到钱的话,可能一下挣到很多钱,就是迎来市场的这个爆炸。

那如果买入上海的这些房子,应该买在哪里呢?我自己看到的几个板块,可以给大家谈一谈。一个是徐汇滨江,一个是世博滨江,都是沿着黄浦江,江是一个城市的灵魂。还有一块板块就是北外滩板块,还有未来可能出现的东外滩板块,徐汇滨江的这个价格现在已经直追陆家嘴滨江。浦东刚开始建设的时候,大家不太相信陆家嘴的价格会超过黄浦滨江,这是最传统的上海的好区,后来浦东开发建设,陆家嘴滨江的房价超越了黄埔滨江。比如说著名的汤臣一品就在这里。后来现在是徐汇滨江,大家觉得这里很遥远,没有意识到这里的价格其实现在也超过了陆家嘴滨江。

可能未来新涨的板块我认为非常热门、价格潜力也很大的,可能是北外滩板块,未来价格可能会跟陆家嘴持平,东外滩的潜力也大一些,因为它价格还没有那么高,所以沿着这个黄浦江这条线,都值得大家投资,这是豪宅的。

如果你不投资豪宅,投资在外围,我觉得是中环甚至外环以外,其实都是非常好的机会。尽量避免在南北方向投资,在东西两侧投资可能都是不错的,围绕着上海东站和虹桥。

这是目前的价格,我认为这几个滨江最后它们的价格,可能都会渐渐持平,比如说前滩后滩,前滩现在市场价差不多可以到10万朝上了,他以前就是比较远的地方,陆家嘴是11万,黄浦滨江差不多是10万,北外滩是13万,然后东外滩9万。所以潜力是最大的,我感觉是东外滩这里,价格相对还软一些。

我的总结就是一句话,就是买!就是要买!赶紧买!可能市场能够找到的机会就在春节前,春节过了,春节之后就没有机会了,尤其是春暖花开之后,进入五月份可能会迎来房价的快速上涨。这个有很多原因,一个是2020年的最后三个月,房市持续升温,房东开始跳价,一房难求。

你在各个论坛上可以看到,很多人都祈祷自己认筹能够筹到,那么因为新房高比例认筹现象也开始出现。还有就是宏观经济也支持2021年的房价上涨。这个是中国内部的宏观经济,中国的经济还是全面好转,出口激增。上海的出口额今年又是一个创历史记录的一个数字。还有就是户籍政策的松动、人口的涌入,这一方面的原因也会导致房价的上升。那一方面是国内小环境,另外一方面是国际大环境,就是国际上货币大放水,最终会影响到国内的一线楼市。

北京不敢说,因为北京受很多政府的管控,但是上海肯定会受到影响,因为人民币不可能持续升值下去,最终境外货币泛滥的流动性会传递到国内。还有就是这个上海的体量巨大,这个一个趋势一旦启动会持续一段时间,上海的房子在这个时间点买,亏钱的可能性比较小。

这是我们投资要做的第一件事,就是保证不亏钱。巴菲特说,第一条不亏钱,第二不亏钱,第三条记住前。在确保安全的情况下,你可以大比例的、高杠杆的投入,这样可以有不菲的回报。总而言之就是一个字“买”, 立刻买,赶紧买。道理说千挑万挑,最后不执行也是没有用。

 

希望大家在2021年取得好成绩,这是2021年我给大家的新年的第一个分享,希望大家喜欢

 

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追梦园 回复 悄悄话 贝版兄,什么时候总结‘迈向一亿美元的旅程’第三年呀?期待中。。。
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