美国地产市场，是不是又迎来史上再次降价潮？

毫无疑问，目前是美国房地产最敏感时期，到底市场走势如何，是继续跌价还是要触底反弹，今天老郭给大家捋一捋：

 

1. 利率变化

 

房地产交易最先受是什么影响？毫无疑问，利率。30年的住房贷款固定利率从2021年的2.65% 一路升到去年11月的7.79%，虽然这两个月有所下降，但还是在7%左右徘徊。

 

 

很多人一直听高利率高利率，这高利率到底对买卖双方有啥影响，我们举个例子：

你是买房人的话，如果一套房子50万购入，假设贷款7成，就是35万，每个月就会多产生35万*5%÷12=1458美金的利息。这是多产生的利息啊，这房子估计市场租金也就是3000多美金一个月，基本上一半的房租都拿去还新增的利息了，这个时候你会去买房子吗？投资房产的话估计你不会进场，除非房子特别便宜，价格低的让你无法拒绝，但是卖方真的愿意降价出售吗？

 

2. 目前房产的利率水平

 

虽说过去的2年多美联储多次加息，但是很多业主早在疫情初期就再融资换成了30年的固定低息了，看这个数据，美国目前住房贷款里有68.9%的房产贷款利率低于4%，14.6%的人贷款利率在4-5%，8.8%的人贷款利率在5-6%，所以说，目前的市场，住宅市场找到好房子，难度很大！

 

 

 

大部分卖方都在2021年左右，就已经购入或者锁定了30年的固定低息借款，这几年房租的平均增幅还是非常到位的，租金在涨，利息那么低，他卖了房子的话钱投哪里去？难到就是为了买AI股票吗？我想愿意出售的卖方也不多。除非急用钱，但有多少比例的家庭是急用钱的，目前有没有啥经济危机，失业率历史平均水平，犯不着卖房子救命啊，这就导致一个结果，库存在售房源很少，交易量急剧下降，这就是过去2年的房地产交易现状。

 

3. 全美房价指数

 

看看这个全美房价指数：S&P Dow Jones 指数计算的Case-Shiller房价指数专门用于跟踪美国住宅市场价格变动，很权威，可以说是美国住房价格的晴雨表。一些地产金融产品，比如地产信托REITs 和住房金融衍生品，都是参考这个指数的来做投资决策，看这个指数，这4年来一直飙升，房价从2020年到现在，涨了有30%！我想很多美国住房持有人看到了这个表，都在偷偷地乐了。

 

 

4. 购买力情况

 

我们现在看看买房市场，普通人是否有能力承担起目前的房价？能不能买得起房是可以计算出来的，给大家分享一个公式：全美房地产经纪人协会，也是美国最权威的住宅房地产市场信息来源方，给出了一个住房可负担性指数（Housing Affordability Index）又称HAI，它的公式是：

 

 

①分子是：美国家庭中位数收入，目前是74,580每年，74,580/12=6,215/月，不影响家庭

 

② 分母是：假如一个家庭要购买一套中位数价格的房子，今年六月份是43.4万，按照20%的首付计算，30年当时固定利率的贷款月供额，每月2002.89美金，这里要除以30%，因为在不影响家庭生活质量的前提下，住房成本不能超过总收入的30%。

 

2002.89÷30%=6,676.3/月

 

③ 那么这个指数就计算出来啦：HAI=6215/6676.3*100=93

 

当这个数值低于100时，表示家庭承担不起购房的还款压力。在过去的2年期间，这个指数下降33%以上，也就是说大家的购房能力一直在下降。

 

 

好了，这些枯燥的数据讲完了，我来总结下目前的住宅市场，尤其是独栋房产市场：

 

1、不会降价：未来几年除非有利率大规模下降，否则，上市出售的房源肯定不会增多，也就意味着住宅市场，供不应求的现状会持续很久，住宅市场价格肯定不会跌了。 

2、租房活跃：住宅市场房价不会下跌，除非你的工资大幅增加，否则大部分家庭还是买不起房子，那么低端独栋房产的租房市场将持续火爆，这个情况会一直到新房增加很多（也就是供应大幅增加）或者工资大幅增加（这个看起来更不可能）再或者是利息大幅下跌（大幅下跌的意思是目前利率下来3%以上）。 

3、住宅没戏：这轮地产周期，对于住宅市场，没有太多机会，因为业主依旧是歌舞升平，吃着火锅唱着歌，而租客确实水深火热，朝不保夕。如果你想投资住宅市场，多做点功课吧！

 

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