美国大量地产面临法拍，是危机前夜还是黎明前曙光？

 都说美联储9月份可能会降息，但是大家知道现在美国的商业地产有多么举步维艰吗？给大家看一个震撼的数据。仅刚过去的6个月，多户住宅的坏账率就从3%飙升到了7.4%。你没听错，这意味着贷款违约或者进入破产程序的公寓项目几乎增加了两倍！并且这一数字还在飙升。也就是说，未来10个多户公寓里就有至少有一个要法拍了，像不像回到2009年的地产危机时期？

目前坏账率最高的就是办公楼和零售商场，在11.8%左右，但是按照加速度算的话，坏账增幅最快是多户公寓，6个月时间增长了2倍。

这些数据背后到底发生了什么呢？

给大家看一个旧金山的案例。Parkmerced项目，有3221个单元，贷款了15.75亿美元。结果由于这个项目的表现不行，债务覆盖率只有0.47，这个数值越高代表偿还债务的能力最强，结果它才0.47，入住率也只有83.5%，最后这个资产被迫被银行给收走了。

这个问题不仅仅出现在旧金山，洛杉矶的Tides Equities大家知道吧？行业内赫赫有名的地产投资公司，资产总交易规模已经超过45000套，交易额也超过90亿美金，2021-2023年在行业里风声水起，是德州公寓市场最大的玩家之一，两年内共持进15000套公寓房产。

早先时候，他们在达拉斯的两个多户住宅项目Spring Valley Apartments和Highlander Apartments，总计534户，这两栋楼2年前购买价是9690万美金，却是生不逢时！一买入美联储就大幅加息11次，将基准利率从0.25%加到5.5%，导致这些物业现金流断裂，被法拍5510万卖出。

最终，这两个多户住宅项目一买一卖净亏 4180万。目前此地产公司在达拉斯还有三栋物业共计543户也即将进行法拍，就在今年8月份。

两年时间从地产高光时刻跌入昏暗角落，这一切的根本原因是什么？

首先，美联储的紧缩货币政策使得借款成本大幅增加，利息从4.0% 上升到浮动利率9.5%左右, 按均价15万一套房子来计算，市场租金可能在1300美金左右，一个月增加的还款利息就是（150000*0.7*5.5%÷12=481.25），也就是481美金，如此情况，各业主37%的租金直接消失。

再次，租金并没有按预期增加，大家都知道在2021-2022年2年间全美房租增加平均都在15%左右，但是加息以后，美国绝大部分区域房屋租金停止增长了，这个增长骤停令所有业主措手不及。过去两年每年收入都增加15%以上，突然今年无明显增长，大部分业主都难以接受。

另外，运营成本和保险成本却在不断上升，在佛州，去年8月30日的飓风Idalia直接带来100-160亿美金的财产损失，2023年佛州房屋保险费率同比增加40% 以上。

上面三个原因就直接导致大量项目现金流断裂。

如果你觉得上面种种原因已似砸像业主的重锤，那么即将到期的贷款将使这些商业地产直接面临崩塌。大家都知道，很多商业地产在刚购进时都是短期过桥贷款，2-3年期，据CRED iQ的数据，2024年和2025年将有1130亿美元的多户住宅债务到期，占所有到期债务的35%。这意味着许多业主需要在高利率环境中找到新的融资渠道，这基本就是不可能完成的事，结果只剩一条出路，被法拍！

不过，也不是所有人都是死路一条。比如，黑石集团就展示了强大的资本实力。今年早些时候，黑石集团还专门在阳光地带准备了一笔5.5亿美元的再融资交易，其中包括8300万美元的新募集的股本，专攻多户住宅。

看到这里，如果你认为我在让你远离投资多户公寓市场，那么你完全错误了！

看看过去的20年，是谁在房地产上真正赚到钱了，肯定是那一批在2011年左右入场的投资人。

地产投资，一半要靠定力，保持足够现金流，顺周期而为。

另一半要靠能力，有能力找到好deal，管好它！

答案早就告诉过你了，就在这句话里面：

“别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪！”