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2020卖房记(九)

(2021-02-01 15:28:46) 下一个
 

第九章 波洛来了

 

      王二小姐自小除了爱看帅哥美女浓情密意的爱情小说外,还是个侦探小说谜。当年家中书架上收齐了《福尔摩斯探案集》和阿加莎.克里斯蒂的侦探小说,但凡侦探悬疑影视,王二小姐也是一个经典都不放过。罪犯越难逮、作案手法越高明、情节越曲折,王二小姐就越激动。她总喜欢从故事开始就一点点找寻蛛丝马迹,跟着侦探一起探寻分析,直到最后案情大白、恍然大悟。王二小姐一直遗憾现实中没机会做侦探,过把探案瘾,不想现在机会来了,自己差点沦为骗局受害者,对方又如此高明老练,这个案子有难度、够刺激。虽然在最后关头王二小姐已识破骗局,但很多细节还是让她困惑。趁现在记忆依旧清晰,心情已转愉悦,王二小姐准备破案了。

 

      王二小姐是个极端的人,信人时一句不疑,疑人时一句不信。原先Tom龙说过的每一句话,王二小姐都奉为圭臬,现在都成了王二小姐质疑的目标。尢其是那些不合交易规范(王二小姐此前刚买完新宅,交易程序是大体了解的)、不合常理的事,现在都被王二小姐夫妻一个个找出来仔细分析,探究背后的深意。王二小姐已然了解整个骗局的设计大师是藏得最深的Tom龙,她不再像以前那样认为他会出现疏忽和不负责,每个看似过失的行为都应该有其目的。

 

      王二小姐开始了分析和质疑:

      为什么他说房屋陈设staging不好?

      为什么他帮着找的清洁之神不好好清洁地板和窗缝(一个浴室窗缝有霉斑,买家要500刀清理费)?

      为什么他要改房屋上市报价(从102-106万刀改为104-108万刀)?

      为什么他测量房屋面积少了100尺?

      为什么买家一开始就做房屋评估而不等房屋检查之后?

      为什么合同规定的交易时间只有25天而不是通常的30天?

      为什么他会说出卖家可以取消交易cancel Escrow这句给自己捅刀的话?

      他为什么雇佣合同没到期就要匆匆解约,不赚佣金了?

      他为什么要和成美梦勾结,帮她的买家压价买房,而不是帮王二小姐家卖个好价,拿到更高的佣金?

      他是什么时候和成美梦及买家勾结的?

      他是怎么做到让王二小姐家只有一个offer的?

 

      王二小姐和老公仔细梳理以前他们觉得有些奇怪却没再多想的细节,来探寻Tom龙出卖他们利益的动机和实现手法。终于,拼图被一块块拼上了,一个严密周全、每个细节都被精心打造的完美骗局清晰呈现了。

 

      在所有侦探小说的人物中,王二小姐最爱大侦探波洛。她最喜欢波洛揭开案情谜底的那个时刻:所有案发时的当事人、目击者都齐聚一厅,听波洛将案情娓娓道来。王二小姐故事中的其他当事人都已匆匆消失了,不过这也无妨,王二小姐可以假想她的好友亲朋及好奇看客,都搬来了小板凳,围坐一圈,兴奋地等着她将骗局揭晓:

 

      话说2020年11月某日,晴空万里,艳阳高照。英俊的猎手Tom龙正手持麻醉枪四下处寻找猎物小兔子。生活在田野中的小兔子主要分两种,一种背着房子,一种抱着钱(当然还有既没背着房、也没抱着钱的兔子,但那不属于Tom龙的狩猎范围)。Tom龙想要兔子的钱,但又不能硬抢,只有将这两种兔子捉来配了对,才能赚到钱。Tom龙一边四下寻找一边叹气:现在抱着钱四处蹦的小兔子越来越多,背着房子的小兔子越来越少,哪里去寻呀。正叹气间,一只背着房子的小兔子王二小姐蹦蹦跳来到Tom龙面前,用无限崇拜的眼神望着他,怯声问道:你可以帮我找到抱着钱的小兔子吗?找到了我可以给你2万刀,你不会嫌少吧?小兔子王二小姐以为英俊的Tom龙是她的同类,因为他此时穿着小兔装。Tom龙内心狂喜,天下还有如此傻兔送上门来,真是得来全不费功夫呀!虽心中乐开了花,但Tom龙面不露痕,微皱双眉,慢声道:是有些少,但没关系,我向来不看重身外之物,只为荣誉而生。小兔儿王二小姐欣喜不已:如此兔中英杰,被我碰到,三生有幸呀。遂签定雇佣合同,由Tom龙为她寻抱钱小兔儿。

 

      不再调侃,转为正话正说。Tom龙轻松拿到了王二小姐卖家代理一职后,就开始了寻租。按说王二小姐给的佣金并不算少,现在市场已转为卖方市场,卖家出房价4%付佣金已很普遍;况且王二小姐旧宅百万起价,Tom龙轻轻松松就能2万多落入口袋,可谓躺着挣钱。但2万多对Tom龙还真是有些少,自家豪宅区的大house很烧钱,平时又要置扮行头、办健身卡来维护形象,当然还要纳所得税、交些公司管理费,这点儿钱转眼就消失了。各位看官可能问了,Tom龙多寻些买家来忽悠买家抬高房价不就能多拿佣金,干嘛只锁定一个买家呢?这里就涉及一个小学算术问题,当时文科生王二小姐也没明白,码工老公一下就算出来了。王二小姐的旧宅卖105万刀,Tom龙拿佣金2%(另2%给买家经纪)为2万1千刀,如将王二小姐的房子卖到110万刀,则拿佣金2万2千刀。也就是说,王二小姐旧宅再多卖5万刀,Tom龙才多拿佣金1千刀。王二小姐夫妻问询过别的经纪人,王二小姐家的旧宅当时卖到她家开价的高限108万刀并不难。那么王二小姐这里大胆假设,Tom龙向买家提出108万刀帮买家拿房,做局让卖家王二小姐夫妻接受105万的报价(他已经摸清了这个价钱是王二小姐夫妻能接受的),剩余3万买家私下给Tom龙现金;同时承诺,一旦进入交易,Tom龙尽量在房屋检查阶段帮忙敲诈王二小姐夫妻,替买家省钱。各位看官看明白了吧,帮王二小姐家多卖3、5万对Tom龙毫无意义,而私下串通买家操作,本该属于卖家的3万刀即可轻松入袋,同时还省心省力更省税。这也就解释了为什么王二小姐还没发现Tom龙是卧底,只是要踢走成美梦和她的买家时,Tom龙立刻提出不干了,佣金也不赚了(房子再重返市场他还是可以赚佣金),因为他们早就绑在一起,只能共进退。当然,关于幕后交易的具体钱数王二小姐只能猜测,但无庸置疑,佣金之外Tom龙和成美梦一定另有进帐。

 

      话说Tom龙刚做了王二小姐家的代理,就开始寻思能与之合作的买家经纪,想来想去,老搭挡成美梦最靠谱,过去的20年他们没少联手做局。Tom龙立即打电话给成美梦,问她有无买家愿出价108万并配合演戏。手中一堆客户资源的成美梦马上说有有有,正有个常期合作的投资客正在找山羊谷的房子。王牌经纪成美梦这些年生意越来越难,年轻的经纪人如雨后春笋,他们给买家的返点也越来越多(S城中国买家经纪为抢客户,一般会将所得佣金分些给买家,大多为房款1%,这几年甚至达买家经纪所得佣金的一半或更高。老美的买家经纪是不分佣金给买家的),光靠给中国人家寄印着成美梦微笑头像并配以“美梦成真”广告语的冰箱贴显然没什么吸引力了。成美梦需要钱,更需要靠传奇战绩吸引更多的客户。当下二人一拍即合。成美梦的客户也是行骗的老手(关于这点会专段来说),出108万能拿到房,才不管钱付给谁,合不合法,而且还能再回捞些(通过敲维修费),自然欣然同意。

 

      买家已定,接下来Tom龙的工作就是怎么让房子不好卖、让王二小姐家只能有成美梦的买家这唯一的offer了。王二小姐家辛辛苦全面翻新,为的是房子能有好卖相。Tom龙就要尽量让房子不吸引人。他提出不用做陈设staging,说是为了房子显大,实则为降低看房人的兴趣。并嘱咐清洁之神不用好好清洁地板。地面的污渍在拍广告照片时并不明显,但进屋看房的买家会一眼看到,对卖家产生反感,对未来在这里居住少了兴趣。虽说这两个花招在一房难求的时候并不一定奏效,但也不一定不影响某些潜在买家。王二小姐着实佩服Tom龙对买家心理的拿捏。清洁不到位另有一好处,就是在检查房屋时留下诸多不足,买家好借机敲钱。

 

      Tom龙另一方面降低王二小姐夫妻的预期和抬高报价双管齐下。他先说这小房子只是山羊谷入门级,打击王二小姐的期待;又通过少报测量面积让王二小姐觉得预期卖价可能偏高。但同时又抬高上市价格,进一步让王二小姐认为价格偏高,再抓住王二小姐担心居家避疫令对看房有影响,信口开河说不能看,从而一步步引导王二小姐相信能出价的买家屈指可数。诸位看客可能觉得王二小姐太好骗,她事后也觉得自己怎么这么容易就忘了这是卖方市场下的顶级学区呀,怎么都不可能只有一个买家的。王二小姐以前在国内看新闻中受骗的老人家,总觉得他们年老智商衰退、见识少,王二小姐夫妻本硕都是毕业于人尖辈出的国内知名学府呀,而且还未年老智衰,怎么也不该这么就中套吧。后来想想,剧本虽然简单,但要分谁来演。顶着建筑师头衔的资深经纪人Tom龙风度翩翩,怎么看都和骗子不沾边,行业专家的权威话语更是不容半点置疑,王二小姐的那一小点儿自信在其面前轰然瓦解,只有点头听从的份儿。真是说东不敢问西。王二小姐回想起Tom龙的神态(他来过几回)和电话中的各种语气,除了高大光辉权威,没有一丝破绽可寻,不由赞叹,无冕影帝在身边呀!

 

     Tom龙前期工作做完,就到了房屋上市阶段。Tom 龙怎么做到成功阻拦其他买家的offer ,是王二小姐一直无法真正解开的谜(这个谜直到王二小姐准备当波洛的前一天因一个电话才解开,此处留悬念)。Tom 龙除了以记错了为名抬高了报价,其他方面均走正常程序。他在经纪人MLS网和各大房产网络平台都同时推送了广告,广告内容虽不精彩,但也属正常。从房子上市起每天也都有买家看房。王二小姐夫妻在与Tom 龙正式解除代理合同前向他要来了看房买家经纪人的电话,准备打电话一一问询有没有其他买家下过offer。这些电话经钥匙盒记录(每个买家经纪看房前联系卖家经纪定下看房时间,卖家经纪发送钥匙盒密码给买家经纪,买家经纪打开钥匙盒拿钥匙就会留下记录)是不能更改的。当Tom龙一口答应并痛快地将名单发送过来时,王二小姐就预感查出问题的可能性不大。Tom龙如此老道,应该已经防备了骗局露馅后王二小姐家查电话。提供的名单上有房屋上市后前5天共20个看房记录,近一半经纪人看姓氏像国人,王二小姐叫老公不用问,他们一定会集体失忆。老公打了几个老美经纪人的电话,也都说记不起来了,就没再打。查电话查出问题的可能性看来不大。

 

      王二小姐反复看那张电话单,总觉哪里不对,忽然开窍:这只是看房记录,那想约看房但没约到的电话在这张单子上可是看不到的。以王二小姐去年9月自己看房时的经历和1月的看房体验及各种消息(最近她家新宅社区刚出一套房,卖家邻居在社区网上说第一天就有20多拨买家来看),一套好房上市前几天最少每天会有10多个买家看,从早到晚都会排满。她家报价并不高,又处最好学区,不至于5天(加上周末)才20家(平均每天4家)。Tom龙一定是阻止了许多买家来看。王二小姐能想到的手段,应该是Tom龙通过告诉买家经纪已约满了来推脱。但第一天约不上,到第五天还约不上,好像也不大可能令买家经纪相信吧。王二小姐对此有疑惑,但可以肯定,Tom龙一定用招阻止了大量买家来看房。至于19个已看房的买家(去除成美梦),肯定不会个个下offer,但也不会一个都没有(买家觉得报价高,也可以出价低于报价)。王二小姐估计Tom龙会跟看房买家经纪说已有了高价offer不用再出offer了,或直接隐瞒有买家下offer这件事。但是如果他这样做,王二小姐夫妻挨个问,还是容易被查到。Tom龙这么狡猾谨慎,一定另有高招。王二小姐百思不得其解,只能自认智商不如人呀。

 

      除了唯一offer一事,其他悬疑都比较好解。买家的offer在被王二小姐夫妻接受后,就开始加班加点办贷款。买家主动将交易周期缩短为25天(时间非常紧张,几乎难以做到,实际中30天王二小姐的买家也没能办下贷款,所以极少有买家主动缩短交易期,反而期待卖家比30天再多宽限几日),为的是趁王二小姐夫妻察觉之前就完成了交易。买家还以测量面积为名一open Escrow就启动银行评估,而不是按惯例放在房屋检查之后,也是为了缩短办贷时间。王二小姐问过经纪圈朋友,由于银行评估费用高于检查费(王二小姐的买家检查房屋花费470刀,银行评估费1270刀,这两笔费用无论交易成败都得自付),故一般买家都会先做房屋检查,如谈不拢放弃交易,就不用再付评估费。王二小姐的吝啬鬼买家一开始就做评估,说明房子的状况他们早就清楚了(可由Tom龙提前帮着检查,没准没上市前买家已去踩过点了),检查环节只是敲钱环节,能敲多少敲多少,如敲诈不成买家也铁了心要拿到房。只可叹王二小姐夫妻被白白敲诈!

 

      骗局刚开始时Tom龙还是非常小心谨慎的,看到王二小姐不光盲从痴傻,咬勾咬得死死的,而且人又懒得连合同都不看,整天朋友圈晒诗和远方,遂警惕之心越来越淡。后来看到王二小姐打来电话、发来傻乎乎短信,Tom龙连抬抬手回复的兴趣都没有了。心想见过傻的,没见过这么傻的,真正人间一对极品傻蛋。1月4日交易本该到期,无奈买家贷款还不能到位,轻松一句写错了就骗过去,Tom龙都为自己前期那么费心设计提防而觉得不值,这也骗得太没成就感了吧。Tom龙越来越松懈,1月8日得知买家11日还是不能close时,连发个正式的延期文件让王二小姐夫妻签字都懒得做了(1月4日延至11日有买家正式延期请求,王二小姐夫妻问都没问就签字了),只想11日当天再说不能close,让再等两天,按前回经验王二小姐一定无异议。Tom龙从一开始就知道王二小姐拿到卖房钱后想去圣马可买新建屋,想着那里又远又是新建,王二小姐是无法察觉到二手房市场真正状态的。后来王二小姐买不成新建房改看二手房,也没叫Tom龙做经纪,他也没警觉起来,觉得只剩下几日,不会有任何变故可能了。1月8日晚王二小姐问Tom龙要全款证明要为买联排屋下offer,Tom龙就认定王二小姐一心要买联排屋,最害怕卖房交易完成不了,才说出11日可以取消交易cancel Escrow这句话。Tom龙本想以此话威胁王二小姐只能选择干等(他也不提延期要补偿卖家),结果这句话到了王二小姐耳中如同天外仙乐,被王二小姐用来一记反击,打得Tom龙措手不及。Tom龙千算万算,就是没算到最后是自己栽到了自己手中。真乃聪明反被聪明误也!

 

      案情所有的疑点基本上都能解释通了。当然,有人会说房屋陈设也可能真是Tom龙觉得没必要,清洁不到位也可能真是清洁之神感恩节后还未醒酒,但王二小姐从不惮于以最多的恶意去惴测恶人,因为恶人的恶往往突破常人认知的底线。

 

      王二小姐受骗大剧的疑云基本都散开了,除了最重要的部分唯一offer,对此王二小姐只能猜测。本想也留着悬念让看官各自暇想,不料谜底不期而至。自从骗局中觉醒逃脱后,王二小姐就决心做新版祥林嫂,到处跟朋友述说受骗经历。她家前脚刚和Tom龙解除代理,第二天就开始接到老美经纪的电话轰炸,都争着要做卖房代理。如今已过两周,依然电话不断。王二小姐老公笑言:这回才感觉像个卖家了,只是幸福来得太迟了。老公每接一个电话,也学王二小姐,同每个人说被自家雇的经纪所骗。电话那头,无人不为只有一个offer感到震惊。前两日,王二小姐正在构思波洛章,老公又接到一个老美经纪的电话,聊完后兴奋地过来说,他知道怎么回事了。那个经纪人告诉老公,他知道王二小姐家的房子上市,但并没带客户去看过,因为:Tom龙的电话从来没打通过!

 

      王二小姐此刻才恍然大悟,她终于明白了Tom龙的招数:不?接?电?话!此招先用在约看房阶段,买家经纪打电话约,永远无回复。当然,每天还是有4、5个经纪有幸中奖得到了回复看房成功的,因为Tom龙得让王二小姐觉得有人看没人给offer、报价高了不能等了。有幸闯过第一关的买家经纪如想再联系Tom龙就再也联系不到了,等待他们的是再也没有回应。试想在这么火热的卖方市场,接不到卖家经纪的回复,买家经纪只能想太火爆了,卖家一定有好offer了,自己也别费力了撤吧。于是乎王二小姐家门前冷冷清清,只等成美梦第五日携买家姗姗登场。

 

      醒悟后王二小姐猛拍胖腿,高人呀Tom龙,汝真乃绝世高人也!一招无影拳,一出无为戏,化解了千通电话,还不留半丝把柄。任凭铃声千鸣万响,我自岿然不接。吾国薄大精深的无为而治,真叫汝在米国经纪圈发扬光大了。王二小姐以前就听说过国内自中央严查贪腐后,许多小地方的官老爷就无为而治了,万事不做,万事没错,平平安安到晚年。没想无为这招在米国也能用在卖房上,Tom龙不接电话,就算以后露馅被卖家抓住投诉,顶多落个不够尽心的印象,很难有更确凿证据。真是一招既治天下,又保平安呀!王二小姐又拍了拍自己的脑袋,真是智商有限,不服不行呀。Tom龙,这里受王二小姐一拜!

 

      谜云自此全部散去,只留下王二小姐对Tom龙的无限崇拜。不过王二小姐更崇拜自己,如此绝代高手竟然在傻二傻二的王二小姐这里翻了船,她几乎被Tom龙摧毁的自信又回来了。但王二小姐知道,没有神秘的天意,光凭她和老公是不可能最后扳倒老骗子的。

 

      最后还要提一下骗子买家(一对夫妻)。各看官都已清楚他们敲诈维修费和最后割肉离场的桥段。王二小姐最近梳理疑点时,又忆起了当时得知他们是投资客时并不是他们主动披露,而是在open Escrow之后10日银行问询他们是否买王二小姐的房子用于自住,他们才说自己是投资客,并告之王二小姐夫妻。王二小姐一想不对呀,买家一开始贷款锁定利率时银行就该知道了,为什么那么晚才问?她赶忙问办贷款的朋友,然后就明白了,买家肯定当初办贷款时谎称自住,后来银行一查露了馅,才承认是投资。还有,买家为什么要再告诉王二小姐夫妻他们是投资客?他们应该是在已签的文件里也撒谎了。王二小姐老公连忙翻找文件,终于在最初的offer里找到买家自称买房自住。王二小姐又猛敲自己的脑袋,咋当初啥都不看呢,要不就能更早发现买家是骗子了。这个买家真是欺骗敲诈成瘾呀,能骗就骗、能敲就敲,哪里是IT人,完全是骗子家族嘛。想到他们最后灰溜溜离场的可怜样,王二小姐更觉痛快。

 

      这一次的卖房经历,真的让王二小姐大开眼界了!

 

 

(此后还有一到两章,同样精彩,敬请期待)

 
 
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空山明月 回复 悄悄话 回复 'jjj7' 的评论 : 当房市火热竞价者众的时候,谁也估不出会高出多少要价,我知道因为竞价者众最终比要价高10万,20万,30万的在去年太正常了,所以经纪人一旦藏了offer或用其他办法阻止别人来看房下offer, seller一定受损。我后来知道的一朋友房子上市长达两个月卖不到要价,知道经纪搞鬼炒了经纪,重找经纪后一周pending,房子高出要价7万刀卖出。
jjj7 回复 悄悄话 看到目前为止,最关键的是你房子的市值,是不是$105万左右
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