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2020卖房记(十)

(2021-02-04 10:09:35) 下一个
 

 

第十章 余波荡漾

 

      话说王二小姐跌跌撞撞从骗局中脱险后,愤懑难平、需要宣泄,同时也想提醒周遭朋友今后防范,就发了篇小文在朋友圈。一石激起千层浪。王二小姐朋友圈的亲朋好友,都纷纷来电关切问询究竟发生了什么、何人所为。王二小姐一一向诸友不厌其烦地详述受骗经过。朋友们反应不一:如王二小姐一般的纯傻白兔型最是气愤,坚决支持王二小姐给骗子曝光,以免未来有更多人受害;做经纪人的朋友纷纷表示难以置信,然后问王二小姐需不需要他们来代理卖房,他们一定不会做出这样的事;王二小姐经常做房产投资的朋友则稍稍不以为然,说买卖房中经纪做手脚常常发生,不必大惊小怪。

 

      什么?什么?难道王二小姐遇到的骗局不新奇,比惨大会得不了第一?王二小姐开始向各类朋友打听,知道了一些常见的手法,更是听闻一些更为大胆的骗术。

 

      按说卖家代理由卖家出重金所雇,要严守职业操守(雇佣合同第一条就是要忠诚于卖家),保护卖家在交易中的利益,应该是严格和买家经纪划清界限的。但大家同吃经纪饭,买家、卖家代理的角色经常互相转换,抬头不见低头见,今天我给你些好处,明天你给我些方便,生意方久久远远。尤其是咱向来讲交情胜过守规则的华人圈,昨天还推杯换盏,今天就铁面无私,怎么可能!故卖家代理一旦遇到了熟悉的买家代理,难免要多照顾些。但通常情况下卖家代理也不会做的太过分,最常见的是将竞价买家中的最高价offer透露给熟人经纪(米国行业规定不允许),让熟人的客户出价稍高而获得卖家选择。这样做既没有损害卖家的经济利益,也送了人情给熟人买家经纪。当然,这其中是否有额外小小的利益收益,也不好说。王二小姐认识的一个多年做投资的朋友就说起过他的几次出价失败,看到最后的成交价都只比自己的出价多1000到2000刀,就知道自己的出价被泄露了,当了陪练。这种做法貌似损害不大,但实际是侵犯了其他买家的公平竞价权利(类似于商业竞标中其他投标人的标的被招标方内鬼泄露给特定投标人),也在一定程度干涉了卖家的决定权。

 

      先出高价拿房,再在维修检查阶段敲竹杠,也是惯用的手法。有个买方经纪在交易的检查房屋阶段碰到房主,故作关切,跛脚房主毫无介心告诉他自家两层独立屋上下楼不便,故要出卖,已看好新居,只等卖房款到位。买方经纪得知后在维修报价时漫天要价,卖房心切的残疾房主不得已付了4万刀维修费。当然,这些买家经纪这么做时非常狡猾,不会留下把柄。王二小姐的买家口口声声以专业维修公司和匠人为名来捏造报价,则是确凿的欺诈行为,要付法律责任。

 

      王二小姐东问西问,还听说了更为大胆的骗事:某个受买家全权授权的代理在帮买家买房时,偷偷将自己的名字加上去(米国房屋过户由监管公司Escrow 代办,房主自行登录政府网站查看,并另付费要纸质房本。不去查不会知道)。此不算完,贪心经纪后来又将房子抵押银行做了贷款,事情才曝光;还有的卖家经纪在帮卖家卖千万豪宅时,自己捞到了百万之多......王二小姐原以为自己是千年窦娥,现在才知比窦娥冤的比比皆是呀。原以为Tom龙的武功独霸天下,不曾想天外有天、人外有人,经纪圈真是藏龙卧虎呀,Tom龙的段位还不够高呀!

 

      关于无为大招,王二小姐本以为是Tom龙的独门秘笈,现在才发现早已流传经纪圈江湖多年了。想想也是,盛行于国内官老爷的无为大法,怎会在米国为Tom龙一人独享,最少合作伙伴成美梦也该纯熟的。果然,王二小姐波洛探案章刚发表,就有朋友来说,有回成美梦当卖家代理,朋友认识的一个买家经纪想约看房,打电话给成美梦,也是从未得到回复的。王二小姐又想起自己去年买新宅时还想约看另一处房,她的经纪人芸告诉她卖家经纪怎么都联系不上,还说这样的经纪她碰到多回。现在看来,都有可能在用无为大招呀(Tom 龙和成美梦如果在市场平淡的时候玩儿这招肯定不会出事,但多年无失手让他们艺高人胆大,在市场如此火爆之时依然出此招,才会最终露馅儿)。王二小姐原想哪天去拜Tom龙为师,以为他是开山鼻祖,才发现投师无门呀,连祖师爷在哪儿都不知道。

 

      王二小姐本还以为只有卖家经纪才坑得了自己的雇主,最近研究才发现买家经纪也能坑雇主:比如为拿高佣金不带客户去看低佣金的房子,客户坚持去看,就挑房子各种毛病阻止客户下单,或诱导客户出拿不到房的offer ;如遇好佣金的房子就push 客户出高价。总之,以经纪人自己的获利和省事为出发点,而不是把买家的需求和利益放在首位。

 

      了解越多,王二小姐越是开眼,也越是感叹。王二小姐知道在米国当经纪人是要经过资格考试的,比起国内是有门槛的(后来发现,这个门槛并不高,很容易迈进去)。最近王二小姐又上网搜了下,据说90%的房产经纪有大学学历,45%以上是硕士。王二小姐自己认识的经纪就是个个高学历。设局让王二小姐钻的Tom 龙和成美梦也皆非凡人。怎么资格认证和高学历人员也并不能让米国房产经纪圈成为一方净土,似乎比国内中介玩儿得更野更黑呢?

 

      王二小姐还不能理解的是,与国内中介的小哥小姐比,米国的房产经纪真是赚得盆满钵满,为什么还难以知足?在国内,每笔房产交易大头都被中介公司拿走了,中介小哥小姐获利不多。大的中介要到处租门脸,除了雇到处拉活的小哥小姐,还要雇人专做交易流程、法务、财会、行政等等,整个交易收取费用(国内只收买家佣金)一般2%左右。以现在国内最大的中介链家为例,加上资金监管,链家共收佣金为总房价的2.7%。而米国经纪人佣金主要出自卖家,最早是总房价的6%,卖家、买家经纪各得一半,现在大多是5%,4%也比较常见了。这样一大笔钱主要都进了经纪人自己的腰包,松散挂靠独立经纪人的公司(有些公司连门脸都没有)只收小笔管理费。王二小姐上网想搜下米国经纪人行业暴利问题,搜出的皆是经纪人述说行业如何辛苦、需要的知识如何多、赚的佣金交了各种税费后如何少。王二小姐也知道有些经纪人辛苦一年成不了几单,是收入不高。但她更知道只要成一单百万以上的交易,就抵得上普通码工辛苦两月。事实胜于雄辩,王二小姐听说过的S城成功经纪人几乎个个住在山羊谷的超大豪宅里,他们自己买的投资房都是十几套、几十套。码工和其他行业转战经纪圈的也常常听闻。那里真是一方赚钱的热土呀!王二小姐将自己的感受道于发小。曾在国内大国企做过物流负责人的发小也颇多感慨,他说他们做贸易不光要垫资,还要运输,承担赔本风险,还要雇人有车有船有仓储,要养一干行政人员,利润能到1%就不错了。如此几乎没投入、毫无风险的经纪行业利润如此之高,他咋就没想到早点来米投身经纪圈呢。

 

      按说只要规规矩矩做成交易,收益又这么大,为什么有些人还贪心不足呢。Tom龙和成美梦可都是业界翘楚呀!王二小姐后来想明白了,这和国内的高薪养廉一个道理,没有有效的监管,高薪与贪心成正比,越是高薪越是贪心,廉是养不出的,更多的是养成了更贪婪的蛀虫。放在米国房产经纪公司松散管理、监管不利的独立经纪人身上,也是一样的。

 

      王二小姐深挖自己这次的受骗原因,发现还真不是因为自己太天真好骗了。恰恰相反,反而是因为王二小姐太不相信人性了。王二小姐在帝都时几度因需要改善、儿子上学而搬家,从看房、买房到卖房,基本都由王二小姐包办亲力亲为,老公只负责出场签字。王二小姐和许多中介公司的小哥小姐打过交道,看惯了他们脸上难以掩饰的热切欲望,知道孔方兄的巨大驱动力。王二小姐那时是非常警觉、时时提防的。可能是看惯了黑暗更渴望光明吧,来米后王二小姐看到手握资格证、落落大方、博学多才的经纪人,真是心生欢喜,终于不用再紧张提防受骗了,觉得佣金再高也值了。这次卖房更是精挑细选了学历、资历、品相哪哪儿都满意的Tom龙,心想一定高枕无忧了,结果一个大跟头栽倒,差点儿爬不起来了。

 

      王二小姐看清了华丽面具下的残酷真相,心想不知还有多少受害者和潜在受害者参不透这层。她也知道经纪圈中规规矩矩做事的经纪人大有人在,如她的邻居芸。她也和不少优秀敬业、熟悉市场、为客户着想、争取利益但又不逾界的纪纪人打过交道,如Anne和Rose。但对于如Tom龙和成美梦这样靠暗中手脚、私下谋利、坑蒙拐骗的经纪人,即使这次欺诈半遂,王二小姐也不会轻易放过。买卖双方各自雇佣的经纪人本应是自己利益的保障人,协调买卖双方的利益、利用专业知识监督交易公正顺利合法完成,保护雇主利益不受损失。如果所掌握的行业知识反被经纪人用来蒙骗雇主为自己谋利,不仅严重违背职业道德,甚至可能受到法律的制裁。

 

      王二小姐一想到自己花4万多刀,却招来了3个骗子,而且差点儿就要既付钱还说谢谢、你们辛苦了,就气愤难平。自己来米10年,连4000刀都没赚到过。这么放过骗子,可不是王二小姐的风格。王二小姐四处拜托朋友问能不能起诉欺诈未遂,一个也小有名气的华人经纪G告诉王二小姐的一个朋友,说他带客户去过王二小姐家。王二小姐连忙联系G问当时的情况,G说已记不清了,并劝王二小姐不要去告了:既然未遂,你们也没损失,告起来也麻烦,疫情期间又乱,还是算了吧;华人经纪在老美的心中本来印象就不好,现在再闹上法庭,更让老美瞧不起咱华人了。王二小姐哑然,只心中道:这些年,你们看到同行的违法和手脚或装作不知、或替他们遮掩,任这个行业的不良竞争愈演愈烈,你们安心吗?你们中间有多少经纪不知道维护自己的职业荣誉、上了多少培训课依然置守规守法于不顾,只一心盯着钱口袋,出了事反而要受害者来维护你们的颜面和荣誉,可笑不?你们知道你们是靠职业道德和荣誉吃饭的吗?一旦恶名传出,你们哪里去觅食?现在的世道再乱、恶行再多,米国依然是个有理可讲、有法可依的国家!你们中某些经纪只视同胞客户为猎物,现在又来提什么同族同胞?放心吧,这些坏经纪代表不了华人,只有让他们的不法昭示天下,华人经纪都守了规矩,才真正能让老美瞧得起。越是捂着盖着,只能越来越臭,气味四下飘散,守法的华人经纪也难免会沾上味道,让人一并掩鼻远离。

 

      王二小姐不再作声,只是开始与老公一起行动,一边完成自己的悲惨卖房记,让更多如她,一辈子可能在米国只买卖房一两回、几乎不懂房屋交易黑幕的傻小白警醒,在雇佣经纪人、尢其是卖房代理时严格筛选,交易过程中时时警惕(但是,如果这么防范着,卖家花那么大的价钱雇代理意义何在?);一边和老公积极收集资料,准备投诉。王二小姐心中道:你们经纪圈不守规则,我来帮你们守!!

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空山明月 回复 悄悄话 回复 'Tempora06' 的评论 : 谢谢!写此小说的本意就是让大家了解经纪圈不为人知的一面,也增长些卖房知识。
Tempora06 回复 悄悄话 非常好的系列! 生动形象, 长知识了。谢谢!
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