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山里人家168 (热门博主)
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投资有陷阱,吓出一身冷汗,后怕,庆幸

(2021-11-20 07:30:49) 下一个

子弹打完后消停了几年,领导公司换了变态老板,干的不舒服,干脆提前退了休,管管房子,炒炒小股,倒也不太无聊,我继续工作,两份W2变成了一份w2,贷款能力下降,手中有些闲钱后,便开始把目光转向有on-site pm的多家庭公寓。作为cash cow. (现金奶牛)商业贷款不看个人收入,只看地产本身。

看中cap rate 8%的42个单元class B 的公寓房,开价192万元, 与朋友合伙,offer被接受后飞到异地,骋请房检,30年的贷款,与on-site pm见面,检查所有的的文件,rent roll。除10%的管理费外,房主还得另付600元奖金给pm, 仔细核查了,发觉cap rate 有水份,实际也只有7出头一点,查到现房主2012年130多万买下,因为pm不力,入住率不好,前三年一直在亏钱,第四年换了pm后,因pm与市section 8 审核委员会有关系,所以房客有一半是section 8, 其中年长者居多,与pm合作的汗滴男聊了一下,问了几个基本修理,诸如换地板,价钱比我们这边贵多了。公寓1964年建,为二栋三层楼建筑,为studio ,一房,二房,三房的组合。有泳池,热水锅炉及空调在两幢楼之间的地下室里,我们来到地下室,仿佛来到响声隆隆的工厂,地下室还有一个很大的误乐室,当时空调換了个新的,花了好几万,定的两个零件还没到,所以空调制冷部分还不能运行,领导查了一下,原房主为了省钱换了一个比较老的型号。以后如果坏了,零件是个大问题。房检结果,房子本身是砖结构,坚固的像岩石(房捡员的话),问题是water heater 的大锅炉因为连续使用了50多年后已有地方开始漏水,而且有潜在爆炸的危险(赞叹一下以前的产品质量真棒,使用50多年从末修理过),锅炉必须锯成小片后才能搬出,换数个组合的tankless 的热水糸统。我们晚上还去公寓周围转了一下,太多麻烦我们撤了购买合同。经换热水系统这么一折腾,房主两年刚赚的钱又没了,rent roll 又很难看了。好奇去查了一下,此公寓楼去年11月重新上市,开价285万刀,经两次pending,两次重新上市, 终于今年10月卖掉,原房主终于赚了钱把烫手山芋给脱手了。按20% 头款,除去各种费用,还是赚了不少,只是心里承受能力要足够强大。

撤销合同后朋友喜欢上了异地一个10年新的豪华型的学生公寓,开价230多万刀,已找好下一年度的学生房客,cap rate 7.5 %。当地的小开发商2007年开发,该开发商开发了好几处学生公寓,建成后碰到次贷危机,自己出租自巳管理学生公寓,前一年刚卖掉一处300多万刀的学生公寓,房主来自异地西雅图,我们找到管理此公寓的pm,当时在招租另一年度的租客,她管理着近千个单位的公寓民居,对她印像挺好,房主都是异地的,手里接手管理一年的学生公寓是唯一的一栋学生楼,她答应帮着管理,她正在招租的学生公寓离学校较远,每栋房5个单位整租不容易,單位租工作量太大,pm非常努力当时也只租出去50%,除在学校及商业网站招租外,还在公寓前挂上大长横幅招租。尽管我们这个学生公寓地点更好,pm变卦不打算替我们管了,另外我们又找了专管学生公寓的pm,刚开始答应的好好的,但两、三天后突然都变了卦,非常感谢她的变卦,后来想想此PM 肯定做了些调查,知道一些不便告诉我们的内情。这时当地银行的贷款也批下来了,找不到pm,自然不能买了,因为购买合同少说了一句话,卖主想把我们的EMD全拿走,请了律师打官司,拿回一半,我们两家各损失了三万多,万幸没买成,几个月后被其他人买去,谁能料到后来碰上新冠,贷款又是不能走人的那种,想想都后怕。

今年自驾游回家路 上路过该城,住了一宿,好奇去那转了一下,乖乖,原豪华公寓的两边被五层的马上峻工的全新有各种配备设施的豪华学生公寓包围着,有几百个单位。原漂亮的多栋两层豪华公寓变得有点儿寒酸,看看原公寓的停车场,只有几辆大车停在那,租客明显不是学生,学生们都回家上网课了。

买的没有卖的精,买大型的物业真的要很小心。想想早一年买了300多万学生公寓的西雅图冤大头买家,亏大了,要是recourse loan ,你还不能弃物走人,惨了,吓出一身冷汗。不过通过两笔不成功的交易倒是学到不少知识,损失的钱就算交了学费。


 

 

 
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评论
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 '小声音' 的评论 : +1

祝人家和朋友们感恩节快乐!
小声音 回复 悄悄话 问好人家,买的没有卖的精,真理!:))
祝人家感恩节快乐!:))
山里人家168 回复 悄悄话 回复 '黑贝王妃' 的评论 : 好久不见,娘娘在忙啥呢?在次贷危机时,投资美国房产确实不错。
黑贝王妃 回复 悄悄话 美国房市该是不错的,我也投房子,觉得风险小一点,学费也交了不少的。
山里人家168 回复 悄悄话 回复 '小溪姐姐' 的评论 : 我哪是什么投资专家啊,只是家庭理财做的尚可而已,后来因为领导坚持不买房而止步了,我的合伙人继续前行,做得特别好。他们是我见过的来自大陆最虔诚的高学历高智商人品好的基督徒夫妻,神真的特别保守他们,我是沾了他们的光。祝姐姐身体健康,节日快乐!
小溪姐姐 回复 悄悄话 善良的山里清纯妹妮是上帝保佑的投资专家。大赞敬佩一下!好久没来看望你了,赶紧来祝妹妮阖家节日快乐!
山里人家168 回复 悄悄话 回复 '简翎' 的评论 :那里是专家啊,我把你的新文链接放到投资理财去了,让男地主们看看。
简翎 回复 悄悄话 看来是个理财专家。
山里人家168 回复 悄悄话 回复 '无法弄' 的评论 : 还是弄弄厉害,而且还轻松,可以请到帮赚25%的financial advisor.
山里人家168 回复 悄悄话 回复 '山花浪漫' 的评论 : 整了三个也不错啊,而且山花还有许多收藏的宝贝,将来会越来越值钱的。
无法弄 回复 悄悄话 佩服啊!我就没这心眼,找个financial advisor ,踏踏实实拿25%,省得我忙乎了:)懒人的办法:)
山花浪漫 回复 悄悄话 厉害,女强人,大手笔投资。佩服。我心理承受能力差,如果亏钱,我就会哭了:),所以只买了三房子!
山里人家168 回复 悄悄话 回复 '迪儿' 的评论 : 谢谢迪儿,也看了你最新博文,打算给老妈妹妹寄包裹,想不到这么麻烦。周末快乐!
山里人家168 回复 悄悄话 回复 '大马哈鱼' 的评论 : 新冠害了太多人了,看到好几家以前经常去的餐馆撑不下去关门了。替他们难过。
迪儿 回复 悄悄话 好运气源自丰富的经验和踏实的功课,谢谢分享。
大马哈鱼 回复 悄悄话 俺也看出一身冷汗!新冠害惨了多少人?富贵险中求啊。
山里人家168 回复 悄悄话 回复 '菲儿天地' 的评论 : 我们家猪队友“小富既安”,不想再麻烦了,所以还是小地主,哈哈。
菲儿天地 回复 悄悄话 回复 '人参花' 的评论 : 我也羡慕嫉妒不恨地主!:)
山里人家168 回复 悄悄话 回复 'ahniu' 的评论 : 不客气,周末快乐!
山里人家168 回复 悄悄话 回复 '人参花' 的评论 : 可惜没将“革命”进行到底,因猪队友强烈反对继续买房产,因他负责记帐报税,不想麻烦了。写出来是供人参考。
山里人家168 回复 悄悄话 回复 '梅华书香' 的评论 : 就是,一不小心就被套牢了。
山里人家168 回复 悄悄话 回复 'Dalidali' 的评论 : 是啊,还是异地的,对当地的规划不了解。
ahniu 回复 悄悄话 good sharing. thx.
人参花 回复 悄悄话 我喜欢折腾房子,但是你绝对大手笔?羡慕嫉妒不恨。
梅华书香 回复 悄悄话 是啊,是要小心翼地落实各种投资,买房等等,好博文分享了,祝快乐开心,吉祥如意!!
Dalidali 回复 悄悄话 ""买的没有卖的精,“‘!

千真万确! 人家已经折腾了许多年,方方面面的问题知道很多! 新手啥也不了解!
谢谢分享!
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