海上的彩霞

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选择Reits 就是选租客

(2020-05-19 08:18:12) 下一个

Reits 主要分两种,一种是实体物业(Equity),一种是借钱 (mortgage). 我只关注了前一种。

Equity Reits 做的事情就是这个论坛里大多数人都在做的事情:买物业,管理物业,收租。所以他们没什么神秘的,大家用common sense 来理解和挑选就是了。越了解,越有持有信心,就不会东摇西摆,追涨杀跌。

Reits 基本是按照物业类型分类的:公寓,零售商业,数据中心,仓储,工业,特殊用途,等等,某一大类又分几个小类。附上一个list。

先举个例子,我曾见过的一个实例,两个大路边的紧邻物业For sale,一个租给品牌汽车厂商 ($400/sq),一个是空的(100/sq), 差别就是这么大。

做过商业地产的人都知道,有时招租就是点石成金,无论物业如何漂亮,没有租客没有租金收入,那就是破砖烂瓦,烫手山芋(交地税保险,维护成本)。

不同的Reits 有不同的租客,租客的生意好坏不同,各个行业既有自己的生命周期,又受到宏观经济大环境的影响,最终所有因素都反应到Reits 的收益上,而在股市中,股价是未来若干年收益的预期,每年的收益高,股价自然也高。

所以选择Reits, 就是在自己能承受的风险水平,选择最大收益的品种。收益来自于两个方面

1)股价上涨(类比于实际地产价格上涨,Appreciation)

2) 每年分红 (类比于实际地产投资中的cash flow)

归根结底,Reits的收益取决于租客的生意好坏,物业就像一个盒子,里面装蛋糕就卖蛋糕的价钱,里面是窝窝头就卖窝窝头的价钱。

大部分Reits 给人感觉依靠分红,股价慢吞吞的,但是时代的发展,新事物的产生,落实到实体经济,总需要一个栖身之地,有人看到这样的机会,就会聚集资金,个性化建造设计物业去满足新需求。

下一集就说个10年涨10倍REITs.

 

 

 

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