海上的彩霞

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房地产投资的收益率(CAP RATE)是一切市场信息的总集合

(2017-04-18 07:57:21) 下一个

住宅怎样才能租出去呢?降价是第一大法宝,一直降到一个点,就会有人要。

商业地产怎样才能卖出去呢?提高收益率,收益率高到某个程度,就有不怕死的来接手。

有人问“这样的商业地产能投资吗?”举了两个例子,一个收益率16%,另一个收益率5%

http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1176914.html

如果市场是有效的,说明高收益的这个物业对应的是高风险:招租的难度,融资的难度,将来退出(卖)的难度。别看现在你的收益是16%,等到几年后你想卖的时候或者必须卖的时候,可能要悬赏到收益20以上,看有没有人来。

特殊的物业总是适合某些人。市场上有不差钱的人和差钱的人,有求稳妥不求收益的人,有求高收益不怕破产的人,有求短期亏损长期盈利的人,还有求账面亏损的人。每个投资者的诉求不同,眼光不同,才会有买有卖。

商业地产的CAP有可能在短期内(一年)出现大幅度的变化,比如续租率,续租的租金导致收入大幅度变化,而成本(地税,保险,物业管理)基本是刚性的。

对于天上掉下来的馅饼(明显高于同时间同地区同类物业),主要考察:

1 有没有短期内需要更新的大项目,主要是主体结构,屋顶,水和电,INTENET的基本设施。

2 有没有短期内到期的租客特别是大租客

3 当地的政策改变,比如ZONING,产业的迁移 等等。

4物业本身有没有重大的隐患或是硬伤,比如缺少停车场,土壤污染。

我自己的体会是买的没有卖的精,对于物业的情况和租客的动向,有谁比卖家更清楚?有几次看见100%入住的物业拿到市场上卖,收益率有点吸引力,过了一年两年就空一部分,招租期间的收入损失不小。

反过来,提高CAP rate 就是提高收入,我最近看了一个物业,粗粗一看,小城镇,收益率8%,正常,没什么吸引力,但是有一个细节说,目前有七个租客全部是TAW (TENANT AT WILL), 就是说租客全部都想留下来?为什么?当然是因为租金低。于是和卖方经纪把租约和RENT ROLL要来看看,原来是15年前的租金,从来没有涨过租,新房东续租应该可以轻松的涨50%。商业地产投资中有很多这样的例子,有时在很好的地段,有人愿意接受低于银行贷款利率的收益率,就是因为只要忍受几年到租约到期,就可以大幅度租金收入。

并不是每个房东都是专业的投资者和好的物业管理,也不是每个投资者都是了解市场,用心又用力的成功投资者。所以,名义的收益率不是实际的收益率,今天的收益率不是明天的收益率。

有一个买DEAL的小诀窍,通常做住宅买卖的经纪人不是太懂商业地产的玩法,也没有积累专业投资者的买家,但是他们偶尔会拿到业主退休或继承物业得到的商业LISTING, 好地段但是破物业,他们在市场上要么漫天要价(卖家随便定的),要么按照目前市场普遍的收益率定价,甚至参照住宅的收益率(通常住宅的收益率低于商业地产)。所以聪明的投资者就有机会买到好deal了。

 

 

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yubinggan 回复 悄悄话 在哪找这种deal呢“有一个买DEAL的小诀窍,通常做住宅买卖的经纪人不是太懂商业地产的玩法,也没有积累专业投资者的买家,但是他们偶尔会拿到业主退休或继承物业得到的商业LISTING, 好地段但是破物业,他们在市场上要么漫天要价(卖家随便定的),要么按照目前市场普遍的收益率定价,甚至参照住宅的收益率(通常住宅的收益率低于商业地产)。所以聪明的投资者就有机会买到好deal了”
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