海上的彩霞

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收入为零的地产项目是不是好项目?讲一个为富人延税的花招

(2017-04-16 10:01:08) 下一个

虽然说纳税光荣但是白花花的银子交出去说不心疼是假。今年我家的税额又创了新高,一方面说明收入大幅度增加了,同时也提醒我要想办法找更多避税或者延税的手段

1031 EXCHANGE是一个办法但是时间上限制不好把握(45天和180天),住宅比较容易,因为市场比较大,目标比较多,贷款相对简单,商业地产难多了,要找到价钱合适(比卖掉的房价格高)又有潜力的项目,谈价,谈合同条款需要更多时间,DUE DILIGENCE 和查TITLE, 解决各种TITLE 问题,要卖家及银行全力配合,稍微卡一下两下,就超过了1031规定的过户时间(6个月内)。去年因为种种原因没有做成1031,所以导致两个房子的资本利得都只能实打实的交税。

这两天比较闲,网上瞎逛,看到一个很有意思的DEAL, 琢磨了一下, 觉得挺适合现在还在工作,收入挺高,不愿TF和操心的, 但是希望10多年后退休有稳定收入(不低于30万/年)的高收入人士,而且还不增加目前的税收负担。TOO GOOD TO BE TRUE?

这不是给“土棉农”度身定做的房地产项目吗?看我能不能动摇一下你“打死不当房东”的决心。

物业是位于麻州一个稍微偏僻的小镇的CVS,10000尺大,要价185万,2003年建成并起租(状况很好),租期25年,然后有10次续租权利,每次5年。

猛一看,我以为天上掉下来一个金馅饼,价钱如此之低?就在前几天有个经纪问我另一个镇子WATERTOWN有个CVS要10M(1000万)有没有兴趣。通常小镇的CVS要价就是5-10M,看位置。

我赶紧找LISTING AGENT要了资料来看,原来这里面有些财务安排,主要目的是延税。

卖家只要买家出185万,但是从2017-2028,11年没有租金(31.5/年)收,因为租客CVS 一次性交了421万的11年的租金。2028接下来两个五年是固定租金(上涨一点),后8个5年是市场租金。

假设买家买了一个600万的CVS是正常交易,首期30%是185万,然后每年收租31.5万,贷款利息大约要交20万,还有11.5万要交每年的税,如果买家是个高收入人士,税率39%,那么租金收入税后只有7万,而不是11.5万。

如果11年后买家不工作了,税率可能会降低,如果太富还是没办法。

买CVS的好处: 1)租金有总公司担保,2)NNN 租约,房东纯收租金,其他一概不管,特省心。

买CVS的隐忧:再好的房地产也不是定期存款,每5年一次的续约就是房东的头疼,万一不续怎么办?凉拌!物业价值直线下降,银行催钱(如果有贷款),地税保险成为沉重负担,直到你找到租客,转嫁出去。

有图有真相。抱歉,我不知道怎么转图片,大家凑合看一下。

有兴趣的研究一下SEC. 467, 链接如下:

http://www.thetaxadviser.com/issues/2016/aug/sec-467-leases-structuring-for-deferral-purposes.html

大家成天谈“白菜”怎么做才好吃,等手里有块猪肉,才有心思去看看猪肉的做法(巴菲特,罗姆尼都是怎么避税的?)

 

 

 

 

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乡关何处 回复 悄悄话 回复 'AMYMINT' 的评论 : 关键的关键,是后边续约问题,185的现金砸进去,11后才见分晓,在投资来说,未知数太大,几乎失控了。估计卖家也是这个原因才想击鼓传花的,否则这么好的提款机为何要卖。
这个应该是不差钱的的主才能玩,而且还赔的起,否则后边不续约,就是个无底洞,但有人需要这个窟窿减税,到是可以考虑,但应该狠刹价,个人认为接这个盘的应该不多,啥好事都让他占了,光现金租金他就搞了787.5万了,还想临走再捞一笔,太贪心了。
总成本是31.5*11+185=531.5 万,尽管价格看着不高,但这11年这个185万资金本身没啥收益,资金机会成本多大,没法算的,不关联别的投资收益,单从投资角度,不好,因为你并不能保证别的投资一直赚钱堵这个窟窿,而且是11年,这么长的时间。
AMYMINT 回复 悄悄话 回复 '乡关何处' 的评论 : 谢谢你的回复。总成本是31.5*11+185=531.5 万。
如果正常续约,第12年的Cash On cash收益是31.5/185=17%,和存银行定期比还是优越许多。
AMYMINT 回复 悄悄话 特殊的财务安排适合小众的人---专门需要近期的”亏损”和未来的“收益”,沉淀一部分资金,追求税务上的利益。
投入185万(不可能贷款),每年报税亏几十万(物业折旧),11年假设CVS续约,买家有31.5以上的现金收入,报税还是亏损,直到卖出盈利才交税,而卖出时机可以选择在某年其他收入很少或是亏损的时候。
乡关何处 回复 悄悄话 “假设买家买了一个600万的CVS是正常交易,首期30%是185万,然后每年收租31.5万,贷款利息大约要交20万,还有11.5万要交每年的税,如果买家是个高收入人士,税率39%,那么租金收入税后只有7万,而不是11.5万。”
你贷款买这个185没收入的,11.5-7=4.5,11年省税49.5万,算你的投资收入,而贷185买正常600万的,去掉收入税后,7*11=77万,11年后,前一个比后一个少了27.5万,还是不划算。
但您说的那个条款也许有人能用上,这是个好的研究提议。
乡关何处 回复 悄悄话 这个卖家非常精,几乎他把好处都占了,让买家承担风险。买家投185万,11年后才可能有收益,如果现金买,这11年这个钱就死在这里,估计很难贷到款吧,因为你根本没收益这11年。如果贷款交185万,11年的贷款你要用别的收入还。11年后还不知能否有收益,到时只要CVS不租了,贷款,地税,维护费,所有这些都要用别的收入堵这个已经11的窟窿。就是cvs接着租,现金185万,要近6年,如果贷款交185万,我没计算,但估计也要10几年才能收回投资。
关于这11年你贷款可以省税,只要后边CVS不租了,你这几年省得税很快就都填进去了,还未必能堵的住这个窟窿,有可能变成无底洞,因为在偏僻小镇,找下家不容易。
一句话,这个11年后躺着数钱的大饼,绝对不能碰,这不是投资,这是在押宝赌博。
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