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地主心态(6)一 吐血甩卖我的出租房子的秘诀

(2013-03-15 06:47:45) 下一个

房子出租前的装修是必要的。无论是房子搞定后或者是换新房客前,我一定会叫人来全面检查修理,水电门窗空调油漆草坪后院等等无一漏网。基本原则就是假设我自己住这个房子需要什么就要有什么。租房的人往往有一种心理,认为他们支付了房租,这房子就该有必要的质量,这一点没错。而地主的心理则是我投资了怎么多钱买房,装修能省则省吧,这也无可非议。所以要寻找一个平衡点。我会花钱装修整理,但是一切从简不求时麾,可以买最便宜的材料。地上多铺地砖地板少做地毯,这样经久耐用利于淸洁。其实,房子修得漂亮一点会吸引好的房客来承租,各种设备都工作则减少了以后零零碎碎修理的麻烦,所以,你的投资并不是没有回报的。

出租房子打广告也是必须的。基本做法是房子门口插亇牌子,这样邻居会把亲戚朋友吸引來。有的人自己住在一个地方,很希望附近住着熟悉的人互相照顾。再就是在社区小城学校的小报上,登一条豆腐干大小的广告,每周一次才3美元。大部分的房客是在附近的,或是要来学校医院工作的,他们会自己来看房。放在Craigslist上好像只有一次有反应, 是个法国人来美国开广告公司还带个老妈, 我觉得不会是个长期住户就谢绝了。只遇到一个 SECTION 8,开车路过探出头来问收不收,我装聋作哑用中文回答,她可能认为我大概是天外来客吧, 没问第二句就开走了。 我从来没有上过MLS,因为上MLS,一要通过经记多了一道中间贩子,二是会化更多的成本,实在看不到有什么方便或好处。

8年中我从来没有亲自去查过房客的信用。理由么,一是我懒惰不想浪费时间, 二是拿了别人的钱去查,最后又不给他们房子很容易产生矛盾。其中有二个人主动提供给我信用报告, 我也只是瞟了一眼,因为别人有信心拿得出手,就不会太差。有时有人来申请时主动说明信用不好, 如果我看得顺眼,就照给不误。一个在医院做治疗师的黑嫂,单身带个孩子还要资助妹妹上社区大学。 来看房子时明确说去年有过银行破产纪录, 但是想重头开始新的生活,希望我能帮她一把。她有医院的工作让我放心, 她能资助妹妹上学让我感动,就毫不犹豫地租给了她。 她们住了5 年没给我增添麻烦。 如果我感觉来申请的人不对劲, 就告诉他们在什么公司什么网站可以搞到信用报告,说明这是申请租房的必要手续,让他知难而退。

到了签订房子出租合同时,有条底线是不能让房客碰的。我坚持要房客付所有的开销,包括水电煤气垃圾费。因为,人都是自私的。让他们化自己的钱用水用电至少不会随便浪费。大多数房客都没有异意,个别的要讨价还价,我宁愿减低房租宁愿不出租也不放弃这条底线。  同时要求他们用自己的名字去申请开户,这样,万一他们拖欠帐单,水电煤气公司会切断供应,会找房客讨债而不会找我麻烦。我则再与这些公司签亇合同,待房客搬走后,自动转入我的名下,我付没有房客时的费用。八年中只有一个房客逃走没付水电费,结果是他们找房客要钱,我只付了的差价。

三个房子八年出租,与各种肤色的房客打过交道,黑白老美,黄色亚裔,棕色劳模,三教九流不一而足。运气的是从来没有碰到过房客半夜三更打电话或来敲门骚扰的,也从无一亇房客搬走后故意损坏房子的,更木有俺“黄世仁”被“杨白劳”气得要喝盐卤的事发生。投资上是赚多赔少,当然有逃房租的,有自然损坏的,就算是经营成本吧。俺做地主麻烦很少已经是很运气了,不能再奢望做无本买卖。

有二个出租房在有HOA的小区里。我是懒得与HOA打交道的,平时既不参加会议也不投票选举。有时会收到罸款威胁信例如除草之类,HOA会给二周时间,我就打亇电话给房客,要求他们一周內做好。然后再去转一圏检查一遍,一般都能合作。有时实在看不下去,就在边上抓亇劳模临时处理一下。本来合同规定前后花园是由房客负责整理。但是尔而碰到这种事情,小事化了吧。这种小钱该化则化,不必斤斤计较。

我的房客有住一年的,也有住5年的。合同期到了,如果他们不提续约,我从来不要求他们续约,也不加房租,任由他们住着,乐得省心。其实涨房租有利有弊,有时不就是为了多收那3%最多10%的房租吗。看似你做地主的又赚了,其实不然,万一别人要搬走换亇便宜的房住,你要化钱修理搞卫生,登广告找房客。如果房子空上几亇月,那就损失大大地。这正好应了那句俗语:贪便宜失便宜。

最后讲个故事结束这一章。房客A是大学里的工作人员,搬进去时签了一年合同。3亇月后因工作调动想提前终止合同。我同意他搬出,但条件是大家一起努力找新房客来顶替,否则要扣押金再交租金到合同期满。还故意在不经意间告诉他们,说我有律师可以咨询和商量。其实我心里是准备让他搬走不扣押金不多收一分钱的。人家小夫妻有二亇孩子並不富裕,让他交这么多钱肯定交不起,我也肯定会得罪他们。人在世上,冤家是宜解不宜结的。但我掌握他也不愿白白损失押金和租金,更不愿意打官司的心理,给点压力,他就会买力地找人来续租,否则到时钥匙一交走人我也太亏了。我不想亏待别人, 但也不让别人白白占我的便宜。果然,不到一周他找来他的朋友续租,这样皆大欢喜。前几个月还在羽毛球場碰到他,说不定还会请他教我女儿打球呢。真是人生何处不相逢,这世界也太小了。

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