正文
美国的土地价值几何？ - 兼谈美国土地在中国拍卖的新闻（上）
如山
（ 2011 年 7 月 30 日，星期六）
网友叫我读一条引起热评的关于美国一个公司在中国拍卖美国土地的新闻（见附文）。这条新闻说的是， 美国佛罗里达州 USOFA(United Solutions of American. LLC) 公司在中国的 搜房网以 $1 起价拍卖 100 块地。故事的主人，上海的白领叶子以 $8,800 美元成功在网上拍下 1 千平方米的别墅用地。很多人对这个新闻有疑问，到底是不是有这么好的事？其中有什么“猫腻”没有？这个新闻是否专门“忽悠”国内人的广告？在回答这些疑问之前，先让我从自己接触到的一些具体例子来看看。
例一，一位台湾来的老移民， 20 年前在离我所在的中心城市一百多英里的一个小镇周围用 40 万美元买下 3 千 5 百英亩（ Acre ）土地。等于平均 $114 美元一英亩。 一英亩是多大呢？一英亩等于 43,560 平方英尺；一平方英尺等于 0.0929 平方米。就是说一英亩约等于 4,047 平方米。这个例子换算成每平方米的价格就是 $0.028 美元一平方米。也许有人说，哇， 20 年前这么便宜，这老兄现在可发大达了！且慢！ 2006 在美国房产最高峰的时候，所有开发商、建筑商及普通买家都在抢购地的情况下我去看了。平坦而一望无际的一大片，颇为壮观。但是看脚下，却是像火山爆发流下的石灰一样黑色坚硬的寸土不生的地。这样的地在 2006 年高峰期和现在的价值我都不清楚。不过，对我来说，就算免费送我，只附加一个条件：必须 2 年内建房，我不敢要。
例二，一位长期帮我做贷款的 Broker ， 2005 年参加一个拍卖，买回 80 英亩的地，差不多整座山。该地拍卖由 2 万美元起拍，最后他 6 万美元成功竞投获得。那是等于 $750 美元一英亩，等于每平方米一毛八分五（ $0.185 ），便宜吧？可是他跟我说，买下后他再做比较详细的调查，发现周围这个价格甚至更低的都有。他感叹说，他这辈子不会看到这个地有什么回报了。他的儿子刚刚出生，他的儿子也不可能看到这块地的回报，再下一代看看有没可能。
例三，在 2004 到 2006 年美国房产的高峰期，有一个全国性的大公司专门做土地拍卖。在本地租了城市中心的一个展览厅，每个月举行一次拍卖。每次拍卖有上千块土地，起拍价由一百美元到几十万美元。在当地的大报隔天有整版的广告。当地电视上也隔天有广告，买家出来现身说法，说是买了很便宜的地。我知道这种这么大规模的广告拍卖，不会有什么好 Deal 轮到我们去买。不过我忍不住好奇，他们卖的到底是什么样的土地呢？我挑了本市周围的 10 块左右的地，一个个去查。结果发现基本都是没用的地。他们有很多是从政府的 Tax sale 里面买下来再拿来拍卖的。这些欠 Property tax 的人，大概都是认为这块地不值得付物业税长期持有才让政府拍卖。这跟房子不一样，这些 Tax sale 的地都是没有贷款的。
例四，一位新加坡来的移民在一个很好区的新开发屋村买入一块 2 万多平方英尺的地，根据当地 Zoning 可以盖 4 个独立房（ SFH ），现在想出手，要价 40 万美元，还没放 MLS 。我一听便宜。去之前在网上查了一下，周围都是新房，有些还在建筑中。我有点奇怪，既然想卖，为什么不跟旁边的开发商谈谈，他们已经在那里建了，应该很有兴趣呀。因为一块建的话建筑商可以减少成本。经纪回答，附近的建筑商要求卖家提供 Soil test 报告，而卖家不愿意花这个钱。经纪还有点抱怨卖家愚蠢的意思。我到当地去看后，明白了，卖家不是不愿意出这个钱，而是可能已经做了或者知道这块地有 Soil 问题 （当然正规来说，要是做了什么调查或者知道是应该披露给买家的）。因为根据我的经验我已经猜它有 Soil 问题。
以上的例子想说明，没用的地，在现在或者可见的将来都无法使用和产生收入的地，不仅不是财产，还是一个债务。因为你每年要付物业税（ Property tax ），而物业税在美国可以从 1% 到 5% 。就算是有用途的地，也不能简单地就多大面积来看它的价值。决定土地价值的因素太多了。
从全美国范围大概来说，东西岸大城市的地比中部内陆的地贵很多。在目前美国的房产市场，已经有不少地方，如凤凰城、拉斯维加斯、佛罗里达等部分地区的有些新房子价格已经跌破建筑成本。就是属于加州的东部某些沙漠地带也有这种跌破建筑成本的房。这些地方的土地基本已经为负值（因为要付物业税）而没人要。当然，在东西岸大城市如波士顿、纽约、华盛顿 DC 、洛杉矶、三藩市、西雅图等等，城市中的土地依然很值钱。所以这些大都市的一个不能住人的破房都可以卖十几万以上，原因就是脚下的土地已经可以至少卖十万以上，而不是建筑物值什么钱。在网上经常看到网友说，我买的房子有多大的地，有些只有可怜的 3 千平方英尺，有些却是占地几个 英亩（ Acres ）。这种比较很多时候都是“鸡同鸭讲”，因为不明确两者到底都是分别在哪里。那个占地几个 Acres 的地可能比 3 千平方英尺的地便宜很多，甚至现在没有价值，其有价值的只是地上的建筑物，不是地；而那个只有 3 千平方英尺地的，可能高达 60% 或者以上的价值在土地而不在建筑物。
（待续）
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
如山
（ 2011 年 7 月 30 日，星期六）
网友叫我读一条引起热评的关于美国一个公司在中国拍卖美国土地的新闻（见附文）。这条新闻说的是， 美国佛罗里达州 USOFA(United Solutions of American. LLC) 公司在中国的 搜房网以 $1 起价拍卖 100 块地。故事的主人，上海的白领叶子以 $8,800 美元成功在网上拍下 1 千平方米的别墅用地。很多人对这个新闻有疑问，到底是不是有这么好的事？其中有什么“猫腻”没有？这个新闻是否专门“忽悠”国内人的广告？在回答这些疑问之前，先让我从自己接触到的一些具体例子来看看。
例一，一位台湾来的老移民， 20 年前在离我所在的中心城市一百多英里的一个小镇周围用 40 万美元买下 3 千 5 百英亩（ Acre ）土地。等于平均 $114 美元一英亩。 一英亩是多大呢？一英亩等于 43,560 平方英尺；一平方英尺等于 0.0929 平方米。就是说一英亩约等于 4,047 平方米。这个例子换算成每平方米的价格就是 $0.028 美元一平方米。也许有人说，哇， 20 年前这么便宜，这老兄现在可发大达了！且慢！ 2006 在美国房产最高峰的时候，所有开发商、建筑商及普通买家都在抢购地的情况下我去看了。平坦而一望无际的一大片，颇为壮观。但是看脚下，却是像火山爆发流下的石灰一样黑色坚硬的寸土不生的地。这样的地在 2006 年高峰期和现在的价值我都不清楚。不过，对我来说，就算免费送我，只附加一个条件：必须 2 年内建房，我不敢要。
例二，一位长期帮我做贷款的 Broker ， 2005 年参加一个拍卖，买回 80 英亩的地，差不多整座山。该地拍卖由 2 万美元起拍，最后他 6 万美元成功竞投获得。那是等于 $750 美元一英亩，等于每平方米一毛八分五（ $0.185 ），便宜吧？可是他跟我说，买下后他再做比较详细的调查，发现周围这个价格甚至更低的都有。他感叹说，他这辈子不会看到这个地有什么回报了。他的儿子刚刚出生，他的儿子也不可能看到这块地的回报，再下一代看看有没可能。
例三，在 2004 到 2006 年美国房产的高峰期，有一个全国性的大公司专门做土地拍卖。在本地租了城市中心的一个展览厅，每个月举行一次拍卖。每次拍卖有上千块土地，起拍价由一百美元到几十万美元。在当地的大报隔天有整版的广告。当地电视上也隔天有广告，买家出来现身说法，说是买了很便宜的地。我知道这种这么大规模的广告拍卖，不会有什么好 Deal 轮到我们去买。不过我忍不住好奇，他们卖的到底是什么样的土地呢？我挑了本市周围的 10 块左右的地，一个个去查。结果发现基本都是没用的地。他们有很多是从政府的 Tax sale 里面买下来再拿来拍卖的。这些欠 Property tax 的人，大概都是认为这块地不值得付物业税长期持有才让政府拍卖。这跟房子不一样，这些 Tax sale 的地都是没有贷款的。
例四，一位新加坡来的移民在一个很好区的新开发屋村买入一块 2 万多平方英尺的地，根据当地 Zoning 可以盖 4 个独立房（ SFH ），现在想出手，要价 40 万美元，还没放 MLS 。我一听便宜。去之前在网上查了一下，周围都是新房，有些还在建筑中。我有点奇怪，既然想卖，为什么不跟旁边的开发商谈谈，他们已经在那里建了，应该很有兴趣呀。因为一块建的话建筑商可以减少成本。经纪回答，附近的建筑商要求卖家提供 Soil test 报告，而卖家不愿意花这个钱。经纪还有点抱怨卖家愚蠢的意思。我到当地去看后，明白了，卖家不是不愿意出这个钱，而是可能已经做了或者知道这块地有 Soil 问题 （当然正规来说，要是做了什么调查或者知道是应该披露给买家的）。因为根据我的经验我已经猜它有 Soil 问题。
以上的例子想说明，没用的地，在现在或者可见的将来都无法使用和产生收入的地，不仅不是财产，还是一个债务。因为你每年要付物业税（ Property tax ），而物业税在美国可以从 1% 到 5% 。就算是有用途的地，也不能简单地就多大面积来看它的价值。决定土地价值的因素太多了。
从全美国范围大概来说，东西岸大城市的地比中部内陆的地贵很多。在目前美国的房产市场，已经有不少地方，如凤凰城、拉斯维加斯、佛罗里达等部分地区的有些新房子价格已经跌破建筑成本。就是属于加州的东部某些沙漠地带也有这种跌破建筑成本的房。这些地方的土地基本已经为负值（因为要付物业税）而没人要。当然，在东西岸大城市如波士顿、纽约、华盛顿 DC 、洛杉矶、三藩市、西雅图等等，城市中的土地依然很值钱。所以这些大都市的一个不能住人的破房都可以卖十几万以上，原因就是脚下的土地已经可以至少卖十万以上，而不是建筑物值什么钱。在网上经常看到网友说，我买的房子有多大的地，有些只有可怜的 3 千平方英尺，有些却是占地几个 英亩（ Acres ）。这种比较很多时候都是“鸡同鸭讲”，因为不明确两者到底都是分别在哪里。那个占地几个 Acres 的地可能比 3 千平方英尺的地便宜很多，甚至现在没有价值，其有价值的只是地上的建筑物，不是地；而那个只有 3 千平方英尺地的，可能高达 60% 或者以上的价值在土地而不在建筑物。
（待续）
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
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