小家庭大理财

第一节学会购买不动产

　　巴菲特的成功告诉人们，长期投资战胜通胀和指数是可能的。而耍小聪明的人总以为自己是幸运女神的私生子，越赌越大，不知收手。而有些所谓的分析在误导人们，让人们在赌场里比试自己的小聪明。

　　通胀之下囤什么能长期保值？

　　个人认为，现阶段买房的话，如果是自住，还可以出手，如果是投资，就是谨慎再谨慎了。中国的房价进入转折点虽然不一定是明年，后年，但是已经很近很近了。当80后的购房主力军都纷纷勒紧裤带买房以后，我们无法想象一个完全没有刚性需求支撑的市场还可以走多远。更远一点的未来，独身子女的80后，90后（一个人）的祖父辈（有四个人）和父母辈（两个人）逐渐离开人世，很多人会继承一套房，两套房，加上自己的房，那么多房，到时肯定就是供大于求，房子的价格可能会一泻千里。

　　加上房子不容易变卖转手的特点，以及房地产资产抗风险能力极差（社会政治经济出现危机的时候，食品和生活必需品会涨价，而房子等固定资产会贬值）所以长期来看，房子已经不是比较稳妥的投资品种。

　　还有什么东西，是可以长期保存持有而且有投资价值的？

　　因为日本进入老龄化社会，人口下降，房子自然就多，尽管近10年来日本一直大规模增发货币（定量宽松就是日本发明的），日本的地产价格始终没有起来。

　　中国大概在10年以后进入老龄化社会，城市里是房子多，人口减少，而农村人口又接受不了城市的高房价。

　　30岁的独生子女一代有房子（很多是靠父母帮助的），他们60岁的父母也有房子，再过十几年，他们双方父母快80岁，子女长大了需要房子，难道他们还会给自己的子女买房子？

　　应该是他会和父母搬到一起去照顾父母，而且这还不够，他们还不得不分居，因为有双方父母。

　　他们的房子一定会给自己的子女，而且他们父母的房子未来也是他们子女的。

　　那么10年以后，如果城市房价还这么高？农村人口又买不起，那么谁来买房子？

　　抵御通货膨胀需要多高的投资收益率？

　　“十二五”规划已经将今后5年GDP增长率下调到7%，2012年的货币增发计划已经下调到14%。预测，今后5年货币增发率15%适应GDP增长率的正常货币增发量7%=平均通货膨胀率8%。

　　选择安全、可靠、持久的投资方法，今后5年只要8%左右就可能抗拒通货膨胀了。

　　期货的失败率80%，高于股票

　　1.因为是10倍以上的高杠杆，10万元可以做100万元的买卖，一旦下跌11%，就是负资产。

　　2.媒体反复进行风险提示，人人知道自己处于龙潭虎穴，所以都在做短线。12点买入，1小时后发现势头不对，甘当“13点”，马上断臂求生，持仓不敢过夜。虽然高度警惕，亏钱率仍然高达80%。

　　炒房的实质是炒期货，失败率70%

　　1.因为炒房的本质是高杠杆的期货，30万元可以做100万元的买卖，一旦下跌31%，就是负资产。一旦0上涨，房子每年被印钞机偷钱8%，每年折旧2.5%（40年报废），今后每年要交房产税。如果5年下跌20%，就是贬值60%。

　　2.房市里，媒体和网络反反复复进行宣传鼓动，街头巷尾都在议论炒房的收益。房价上涨30几年，其中近9年突飞猛进，使得炒房的都不知道自己在做期货，都认为炒房永远赚钱，都用巴菲特腌咸菜的长期投资方法在做期货。20年后回头看，炒房的亏钱率大于70%。这是经过推理和计算过的。

　　巴菲特持股法

　　1.炒股的亏损率，国际上的说法是七亏一盈二保本，即亏损率70%。中国20几年来股民的亏损率确实如此，原因在于95%的股民在炒短线，做波段。

　　2.巴菲特持股法的失败率很低。有的人因此失败，不是巴菲特持股法有错误，而是不得法，不能坚持，选股不当。

　　3.美欧国家只许炒股，不许炒房，是经济规律所决定的，U形连通管导致移民潮是客观事实，不以官商的意志为转移，中国最终不得不只许炒股，不许炒房。

　　4.世界上从来没有房神成为世界首富。亚洲有房神李嘉诚成为亚洲首富，但是香港的土地永远那么大，一等地段永远是一等地段，但是内地二线城市的土地，靠农转非和拆一盖2，扩大5倍没有问题，一线城市靠农转非和拆一盖1.5，可以扩大2倍，而计划生育导致劳动人口越来越少，所以供过于求越来越严重是必然的。

　　5.巴菲特平均每年盈利25%。房市多军一直在妖魔化股市，而股市里大多数人都在投机，所以惨不忍睹。如果坚持巴菲特长线投资法，赚钱机会是存在的。

　　巧用理财品助你跑赢通胀

　　消费者物价指数（CPI）是目前衡量通货膨胀重要指标。在CPI居高不下的今天，怎样让财富保值增值？

　　巧用基金“混搭”理财

　　眼下，基金是一种各类型风险偏好投资者都能找到合适投资对象的投资品种。基金主要分为股票市场基金、债券型基金和货币市场基金。各类基金配置比例应该跟着风险承受能力走。根据历史数据，股票市场基金年均收益率20%，债券基金年均收益率5%，货币市场基金年均收益率2%。让我们以10万元投资本金为例，看看如何合理搭配基金品种长期下来才能跑赢CPI。

　　对于积极型投资者来说，具有较高基金收益预期，同时可以承担相应的高风险，可采取8万元股票基金或混合基金+2万元货币市场基金的投资组合。测算年均收益率：20%×80%+2%×20%=16.4%。

　　稳健型投资者，风险承受能力及预期收益水平适中，可采取5万元股票市场基金+4万元债券基金+1万元货币市场基金的投资组合。测算年均收益率：20%×50%+5%×40%+2%×10%=12.2%。

　　保守型投资者，风险承受能力较弱，预期收益水平相对较低，可采取2万元股票基金+5.5万元债券基金+2.5万元货币市场基金的投资组合。测算年均收益率：20%×20%+5%×55%+2%×25%=7.25%。

　　偏股型基金的业绩取决于市场，目前来看股市中短期比较弱，但下跌空间不会太大。从长期来看，A股还将反弹。至于债券基金，加息预期对债市构成一定利空，债券市场的投资机会值得看好。

　　加息预期下保险收益水涨船高

　　今年以来，央行已进行了3次加息，5年期定期存款利率已上升至5.50%。而将5年期定期存款利率作为参照的万能险，近期结算利率也呈现走高趋势。最新数据显示，中国人寿、平安人寿等多家保险公司的万能险产品年化结算利率均在4%或以上。虽然仍略低于5%，但是这一收益率还是高于一年期定存利率，加之保险特有的保障功能，还是值得家庭资产去配置。

　　除万能险以外，分红险也越来越受到投资者的青睐。分红险具有保障和投资两种功能，保障功能是其首要功能，即投入资金作为保费可获得很高的保额保障。同时分红险进入投资渠道之后，投保人可获得收益分红。也就是说分红险可以保本，还可以获利。面对加息，保险公司纷纷升级旗下分红险产品，将产品与银行利率实时挂钩，从而实现收益“息涨随涨”。因此，在加息周期中，购买缴费期限比较短的分红险对投保人来说是一个不错的选择。

　　投资与CPI挂钩

　　随着加息和CPI的持续高企，一个时期以来银行理财产品收益率上涨明显，寻找一款收益率超过CPI涨幅的理财产品成为不少人投资理财的主要方向。

　　那么，银行理财产品跑赢CPI究竟靠不靠谱？针对投资者跑赢通胀的迫切心理，一些银行推出与CPI挂钩的理财产品，这些产品预期年化收益率与产品成立最近一期的CPI挂钩，预期最高年化收益率达到5%以上。从近期到期的多款理财产品来看，跑赢的银行理财产品不在少数。普益财富最新监测数据显示，8月初共有278款银行理财产品到期，其中有213款公布到期收益率且实现最高预期收益率，多款理财产品到期收益率超过5%。在跑赢CPI的理财产品中，以集合信托产品为主。

　　不过，这些高收益率理财产品的投资门槛通常较高，购买金额要达到几十万元至数百万元不等。据初步统计，年化收益率在3.5%以下的理财产品，通常5万元就可以买入；而年化收益率超过5%的理财产品，起始认购金额大多需要10万元。

　　应对通胀理财的十大守则

　　守则1：少储蓄多投资

　　对于目前的财富人群来说，应对通胀的担心已经成为最大的危机。

　　从历史看，每个经济周期中，通胀来临前的一个典型特征，就是部分资产价格开始大幅上涨，而且这种上涨往往先于日用消费品价格的上涨，上半年的房价和股价就是一个佐证。因此，为防范通胀，最有效的一种方式就是在通胀到来之前，将货币变成具备升值潜力的人民币资产，换句话说，给手上的货币也赋予“涨价”的权利。

　　说到货币资产，它的分类非常广泛，人们熟知的短期国债、公司债、企业债、货币市场基金、债券型基金、股票型基金、A股和H股股票、银行理财产品、不动产以及期货产品、信托产品、私募产品、古董艺术品都属于人民币资产的范畴。

　　如果能有效利用资产升值的空间进行投资，那么我们手中的货币不仅能躲过通货膨胀的阴影，还能赚得超额的利润。

　　守则2：买股票首选三大类

　　通胀预期在近期的股票牛市行情中也成了炒作题材。不少投资人跟风进场，进一步推高了资产价格。不过，很少有投资者注意到板块与通胀之间的内在关联，而这一点对资产配置的作用却是举足轻重的。

　　不同类型的上市企业，在通胀中受到的损益也是截然不同的。举例来说，食品生产企业由于受到上游农产品价格上涨的影响，削减了利润空间，间接影响了股价，所以，通胀对这类企业是不利因素。以此反推，资源类、金融类和地产类企业却是最先受益于通胀的板块。

　　资源类企业包括石油、煤炭、有色、金属、黄金等，由于处于产业链顶端，这一行业也将是通胀环境下受益最大的群体。因此，无论是看好经济的乐观派，还是看淡经济的悲观派，都会不约而同地增加对资源类资产的配置性需求。

　　金融类企业作为早周期行业，一旦通胀来临，央行必然要通过加息抑制通胀，届时银行的利息收入就会相应增加，所以以银行为首的金融股也将成为通胀的受益群体，适当配置银行股具备一定的防通胀作用。

　　地产类企业方面，上半年房地产市场的火爆趋势不言而喻，而且由于通胀预期、宽松的信贷环境和低利率借贷成本等多项因素，将释放出更多的投资性需求，从而对冲刚性需求的下降，共同维持地产板块的强势表现，因此该板块中长期对抗通胀的优势毋庸置疑，尤其地产储备量大的个股品种将是其中的优选。

　　守则3：踏准央行调息节拍

　　每一轮通胀发生时，为抑制物价上涨，央行往往会利用加息手段进行调控，此时，市场利率就会上行。因此，防通胀的一个重要观点，就是抓住调息的节拍。

　　在收益可随利率浮动的产品中，首屈一指的就是货币市场基金，这类基金的配置重点可以是央票、同业存款利率等资产，及时把握利率变化及通胀趋势，获取稳定收益，因此具备防范通胀的作用。

　　相反，债券类产品就不具备利率同步浮动的功能。在通胀来临时，央行加息使市场利率上升，同时也会导致债券价格下跌，因而债券类产品包括纯债券型基金、挂钩债券的理财产品都无法享受到加息带来的收益。

　　还有一些理财产品，虽然不与利率同步，但它的收益也与通胀看齐。例如，挂钩农产品的银行理财产品，当通胀来临时，农产品价格的上升就能直接表现为产品收益的增加。值得注意的是，一般来说，这类产品是由银行从投行手中购买某个看涨或看跌期权，也就是说，银行募集资金大部分用以保本，而以投资期权的部分用来博取浮动的高收益，因此配置这类产品相对更稳健。

　　即使投资收益不能跟随市场利率浮动，只要收益本身能够覆盖可能到来的通胀率，那么这类投资也具备防通胀作用。信托产品就是其中的一类，这类产品购入门槛较高，一般在100万元以上，虽然在市场利率上升时不能跟随浮动，但该类产品操作灵活，一般为12年期的产品，部分产品还可以通过转让形式变现。从历史数据来看，信托产品作为中长期投资的价值尤为明显，平均五年的复合收益率可以达到40%，基本覆盖了未来利率调升的空间。

　　守则4：买房要买稀缺型

　　在一些投资火爆的领域，现有数据常常传递给投资者这样一个信号：虽然处在相同的通胀预期之下，也属于相同的投资品种，但每个单独的投资个体的收益率和抗跌性却迥然不同。就拿上海楼市来说，随着资本的不断涌入，楼市价格已经被推升到了前所未有的高位，甚至已经出现了泡沫，这个时候，个人投资者更要避免在泡沫破裂时成为最后一个接棒者。对于这一种观点，经济学家也找到了新的应对法则，这就是以“资源稀缺型投资”为重点的防通胀策略。

　　同样以地产为例，以市中心顶级楼盘、豪宅别墅为主的高端物业就是兼具防通胀和抗跌特性的投资品。不管是短期通胀、中期通胀、长期通胀，大家认为拥有高端物业，特别是占资源比较大的物业还是保值增值的重要手段。

　　守则5：持有商品属性外币

　　通货膨胀不仅发生在中国。由于美国、欧洲、日本等地纷纷实行量化宽松的货币政策，货币稀释直接导致了全球性的通胀预期。如果投资者不慎持有一种不合适的货币，很可能因此造成较大的损失。

　　在全球通胀的预期下，持有外币的投资者应该如何配置币种以规避通胀风险呢？

　　首先，避免持有美国、英国等实行量化宽松政策的货币，这几乎是不言自明的。不过，应该转换成哪一种货币却是投资者需要审慎考虑的问题，其中有两项判断标准值得投资者关注。

　　其一是选择相对高息的货币。因为在全球资本逐利的过程中，货币利差会使得高息货币受到资本市场的追捧，该种货币的需求量随即上升，进而推高汇率，就能获得汇差收益。在这一轮全球经济危机爆发之前，澳元就曾有过长达8年的持续升值，原因就在于国际炒家从日本以零息借贷资本再到澳大利亚储蓄，套取高额利差。

　　从目前全球各国的基准利率来看，澳元3%和新西兰元2.5%的利率相对更高，而欧元1%、英镑0.5%、加元0.25%、美元00.25%、日元0.1%的利率显然不具备足够吸引力。

　　其二是选择率先进入加息周期的货币，而从经济规律来看，这种货币往往是商品货币。所谓商品货币，其主要特征是货币发行国家以出口某种重要的初级产品为支柱产业，例如盛产矿石、黄金、农产品的澳大利亚、新西兰和加拿大，这三国的货币--澳元、新西兰元和加元就是商品货币。这类货币之所以会率先加息，是因为在经济复苏的背景下，全球对石油、煤炭、黄金、铁矿石、铜、铝等商品的需求会增加，这不但有利于产地国的经济增长，也有利于其货币汇率的上扬，而经济回暖之后，这些国家的央行也会率先加息，使得投资于该币种的收益进一步增长。

　　综合以上两项标准，澳元、新西兰元和加元在通胀预期下被认为更具投资价值。对此，渣打银行首席投资总监梁大伟也给出了相同的观点，他表示，“加元和澳元将成为三季度外汇理财配置的重点，作为商品货币，一旦能源和矿产需求量有回升的势头，该种货币就会先于其他币种而表现出强势。”

　　守则6：全球化资源配置

　　为了防范通胀，不少投资者已经学会了将投资重点放在价值被低估的资产上，不过放眼全球，我们不难发现，中国在资产价格回升的道路上早已走在了西方发达国家之前。

　　对国内投资者来说，通过设有亚太服务的美国网络券商投资美股，抄底海外市场进行全球配置，显然可以有效平抑投资成本，获得更高收益空间，从而实现防范通胀的目的。

　　股神巴菲特在接受CNBC采访时建议投资者，可以放心在道指9000点左右入市。他说：“就算经济未见起色，商业活动平淡，我也不认为道指9000点有什么值得犹豫。”他还提醒投资者，股票长线必定跑赢国债。

　　不过，全球资产配置的意义不仅止于降低投资成本，从风险评估的角度，通过不同地域、不同投资品种的分散投资，可以有效降低系统风险，锁定收益区间，也就真正起到了防范通胀的作用。

　　以投资波罗的海指数基金为例，这一轮金融危机以来，波罗的海指数最低到达600多点，相对11700点的高峰，航运相关的企业已经有了绝对的投资价值。从经济活动的角度而言，2500点左右是安全的投资点位，而如今波罗的海指数已经到了4000点上下，如果超过7000点的话，收益空间虽然还有50%，但下行风险也同样很大。

　　因此，为防范通胀而博取高收益的同时，风险因素也不可小视。一般而言，对冲基金的做法是配置若干反周期的资产，或涨跌周期错开的投资品种，以降低风险。

　　守则7：买黄金还看美元趋势

　　观察历史不难发现，在出现严重通货膨胀或政治经济出现某种不确定性时，为了避险，我们很容易想到买黄金。但金价已到了目前的高位，是否还有买来保值的必要？对此有一些争论。

　　从这一轮经济危机来看，当用于工业和珠宝业的黄金数量因经济衰退而大幅下降时，投资者的强劲需求却依然推高了金价。当通胀预期重新抬头的时候，金价升至900多美元/盎司，而后则进一步达到了983美元一盎司。这一变化趋势显然是与全球资金避险需求相对应的，换句话说，买金防通胀是可行的。

　　但另一组历史数据却令人得出相反的结论，有些专家认为，黄金在动荡的时期表现最好，但在其他时期则不那么好，表现为风险大、收益小。过去40年里，黄金比标准普尔500股票指数的动荡幅度要高三分之一，但其投资回报却要更低，其年回报率是8.4%，而标准普尔指数的回报率却是9.1%。

　　而且，黄金在相当长的一段时间内表现得过于平庸，当金价在1980年1月达到850美元/盎司之后的2个月，却大幅下挫了44%，而直到2008年1月才又回升到了850美元/盎司。换句话说，在累计通胀高达175%的28年光阴里，黄金价格却保持不变。

　　到底哪一种观点更具说服力呢？其实，判别金价是否能继续攀升从而表现出抵御通胀的作用，最重要的因素在于黄金的供求关系，即投资需求、避险需求、工业与珠宝业需求的总和与产量之间的关系。

　　事实上，随着中国、印度等亚洲新兴国家的崛起，黄金消费的市场格局与40年前、20年前的情况已是天壤之别。尤其是2000年以来，中国居民黄金投资与消费的需求快速攀升，而金矿开采量却每年下滑，与此相对应的是金价从2002年起至今已经猛涨了3倍。因此，用过去的历史数据判断未来的金价走势是否具备防通胀作用，显然有失公允。

　　由于黄金是以美元计价的，中长期美元兑人民币贬值的预期下，美元跌势将部分抵消黄金涨势。因此，投资者要更谨慎看待美元计价，避免汇率损失风险。

　　守则8：适当负债变“受益人”

　　虽然许多人认为负债是个危险的经济信号，但在通胀时期，若合理运用债务这个杠杆放大投资，适当转嫁些风险，或将获得更大收益。

　　在通常情况下，借贷的债务契约都是根据签约时的通货膨胀率来确定名义利息率。所以，当发生了未预期的通货膨胀之后，债务契约无法更改，从而就使实际利息率下降，债务人受益，而债权人受损。债务人转身就变成了“受益人”。

　　简单地说，通胀让货币贬值，背负的债务也将变“少”。若原有10万元的债务，通胀率为20%，则欠债人实际只背负了8万元债务；而债权人收到的是购买力只有8万元的“10万元”。适当扩大负债，利用银行信贷进行投资，回报率会比存入银行高得多。

　　假设石先生贷款30万元买房，如果3年内通胀率15%，保守地假设房产也随之涨了20%，那么石先生手中的资产也就是价值36万元的房产减去30万元的债务：6万元。而在通胀前，石先生的资产则为30万元的房产减去30万元贷款--等于0.算上利息等因素，以每年5%来算，扣除4.5万元的利息后还有1.5万元，再按照通胀前的物价水平，1.5万元除以1.15，石先生相当于平白无故多了1.3万元的购买力。

　　当一个投资者打算买套40万元的房产时，如果选择一次性付清，三年后，按照上述的通胀率15%，房产上涨20%，那么就相当于实际资产增加了5%。而如果选择扩大贷款，如首付20万元，贷款20万元，剩余的钱用于再投资，保守计算，实际资产的收益将超过5%。通胀严重时，往往实际利率是负数。

　　现在经济已有复苏迹象，原先暴跌的资产将面临价值重估。如果机遇良好，应该将手头闲钱进行适当投资，而非因贷款利息而提前还款。

　　在通胀大规模到来前就借贷、赌一把“负债投资”的赢面不高。因为获得收益有两个前提条件，一个是确保自己收入的提高，二要确保利率不会大幅上涨。但这两个条件不太可能同时具备，因为如果自己收入提高，多借贷、多消费引起流动性增加，势必带动CPI的上升，一旦CPI上升，央行又要采取新一轮加息政策。

　　何况在未来一段时间，即使有了经济复苏迹象，企业加薪可能性也微乎其微，所以趋势未明朗之前，“负债”投资可能赌博性质更高。当然还需要说明的是，负债不是越多越好，负债率适当控制在家庭总资产的30%～50%间为宜。

　　守则9：巧算汇率出国留学

　　除了保持负债这个另类守则外，出国留学也是一种选择。

　　如今不少外币的汇率都下跌，而此时选择出国留学镀层金，既学到东西又合理利用资产，不啻为一种躲避通胀的好办法。

　　目前而言，留学成本比以往降低了很多，尤其是英国和澳大利亚。在金融危机冲击下，国际金融市场震荡剧烈，英镑与人民币的汇率从高峰时的1：15跌到了目前的1：11，澳元与人民币的汇率从最高的1：6.8跌到了目前的1：4.3左右。

　　在澳大利亚悉尼大学读硕士的王同学介绍说，如果换汇时机恰当，一年大概能省下2万澳元。“以我所在的悉尼地区为例，每月生活费至少1200澳元，加上2万澳元左右的学费，1年开销就是3.44万澳元上下。”王同学说道，“虽然贬值能带来好处，但学费每年还是上涨，一个课程涨几百澳元。”

　　在英国读教育的张同学说：“汇率最低1：9的时候我没有大量换汇，但就目前而言，英镑贬值，开销还是便宜了些，虽然英国经济不好，物价有涨幅，但势头不猛，加上汇率的下跌，总的来说，1年下来还是能省两三万元人民币，还是利大于弊。”

　　通胀来临，这对于那些原本想去“高价”留学国家的人来说无疑是个利好消息。有不少家庭认为，金融危机已经过去，与其仍是干一份普通的工作，不如出去读书镀金。毕业时很可能正好迎来经济复苏；而且用比以往少的人民币就能换得相同的外汇，相对投资股市、楼市等风险与效益并存的市场来说，投资教育，既避免了货币贬值的可能性，又能终身受益，绝对是一笔低风险高回报的策略。

　　当然，在筹划出国留学之时，理财专家也建议在出国留学前要做好理财规划，面对庞大的出国开销，要有时间和金额上的合理分配。

　　守则10：买保险变相升级储蓄

　　并不是所有人在投资领域都能如鱼得水的。对于许多人来说，如果没有合适的投资渠道，或是风险偏好实在很低，储蓄还是最主流的理财方式。

　　但通胀一来，现金储蓄就成了最脆弱的资产，“躺”在银行里的存款过两年再取出来时，已经和通胀率等比例缩水了。

　　其实，储蓄并不只存款这一种形式，买一份合适的保险其实就是在变相储蓄，而这份储蓄既有银行存款所不具备的保障功能，还有可能帮助个人合法避税。

　　更重要的是，有些具备投资理财功能的保险产品，其未来的分红和投资收益可对抗通胀--在一些产品中，即使现金分红为数不多，但可以采取保额分红，即以将当期红利增加到保单的现有保额之上的方式对抗通胀。

　　在物价正常时期，或是对通胀程度预期并不高的时候，人们一般可以购买寿险储蓄型产品为未来各种财务需求做准备：既有养老保险，也有产品可用于子女教育、婚嫁、创业等。

　　一方面每年支出的资金压力很小，另一方面，退保可能面临的损失强化了计划推进的约束机制，使家庭的避险计划成为“强迫储蓄”。

　　由于此产品的预定利率始终与银行利率同沉浮，在通货膨胀期，虽然名义收益较高，但也很难高于物价的涨幅，所以此类产品难以抵御严重通胀。

　　事实上，投资者还有第二条路可以选择。比如投资型寿险产品中的分红险，其优势在于保险期满可还本付息，且由于资金将主要投向基金、债券和包括协议存款在内的银行存款，投资者将分享保险公司在这个险种上的经营成果，既具有一定的保障性，又具有风险投资的特质，还可进行合理避税。但作为一项长期规划，前期获利不高。

　　除此之外，较为激进的投连险，以及介乎稳健与激进之间的万能险，都是可根据不同人群需求购买的防通胀利器。前者效用如同买股票、买基金等投资，而后者有2.5%的保底利率，且每月保险公司都会根据市场和经营状况调整结算利率，长期的投资收益也可有效抵御通胀。总而言之，如果始终对通胀保持警惕之心，希望防患于未然的话，不妨把理财型保险也放进资产配置的篮子当中。

　　什么是不动产？

　　不动产是指不可移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益。如建筑物及土地上生长的植物。

　　不动产依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

　　房地产估价规范：房地产，土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

　　买房前要考虑的8个财务问题

　　1.有多少钱可以买房

　　简而言之，量入为出，有多少钱买多大房子。按照业内经验总结，如果是自住房屋，总价款应该控制在家庭年均收入6倍以内比较安全，每月按揭贷款额度不超过家庭收入的50%。而这个经验值只不过是个适中方案，比如公司人的预期收入，售楼小姐就会把你的预期收入算得很高，而保险专家会把预期收入算得比较悲观，倾向于用投资赚取更多收益的人士，他们总是天真地认为投资的收益会战胜通货膨胀。

　　测算现金：要测算家庭可变现用于购买房产的现金，这种测算不能满打满算，在已经购买大病和意外保险的情况下，最少要预留出家庭6个月的生活费，以防不测。

　　预期年收入：这个测算比较复杂，因为这和个人的境遇有很大关系，很像在预测一只股票的升值幅度。如果你非要预测，可以把你工作以来每年的收入增长幅度减去每年的通货膨胀率，得出你的平均年收入增长曲线，然后再预计以后6年的通货膨胀率，一般来说这是个猜测的数据，假设你月入6000，你猜测今后6年平均通胀率为4%，而你此前5年的实际工资增长率为10%，那么你未来工资增长率为“10%×70%+4%”，也即11%，据此你可推断未来6年的工资水平。这种工资水平说的是实实在在可以保证拿到的那部分，有的公司人从事周期性极强的行业，在旺季和淡季的年份收入相差很大，如果计算比较保守的话，应该按淡季工资收入占比较大的权重来预期未来收入水平。

　　2.你应该买多少钱的房子

　　假设某公司人月收入5000元，贷款20年，首付30%的话，那么这个公司人适宜购买房价在100万元左右，而首付款需要在30万左右。

　　3.房价之外还有哪些费用

　　如果购房的公司人只盯住房子的总价来计算自己要付出的现金那就会有问题，因为除了房屋价款以外，还有乱七八糟一大堆其他税费等着你支付。

　　契税：90平米以下普通住宅契税为1%，90140平米的住宅契税为1.5%，非普通住宅的契税税率为3%。这是2008年底进行过调动的税率，税率会随着金融当局的政策而变化。

　　印花税：暂免。

　　公共维修基金：从去年2月1日起按照商品房建筑和安装成本每建筑平米造价的8%缴存首期公共维修基金。

　　按揭费用：公积金贷款的交易费用主要有按贷款额千分之五收取的担保费和按揭贷款额千分之三收取的评估费。担保费不低于300元；评估费用不低于300元，不高于1500元。

　　首期物业费：收房时须交一年的物业管理费用。

　　首期取暖费：收房时须交一年的取暖费用（北方地区，自供暖除外）。

　　装修费用：每平米平均1000元左右。

　　车位费用：大概一个月100～400元

　　如果有公司人要购买一套90平米的多层住宅新房，总价80万，首付20%以公积金贷款的普通住房其所需要缴纳的费用则有：

　　在二手房交易中还需要缴纳中介费用；成交价格的2.5%以内的信息费用；居间中保及权证代办费用3000元；贷款服务费用1000～2000元。

　　在二手房交易中卖方还需缴纳营业税、土地增值税和个人所得税。但一般卖方会把这些税务费用加在买方身上，如果购买二手房的公司人也应该对这些税有所了解。

　　4.提前还贷是不是好主意

　　很多公司人认为在购买房屋时贷款是迫不得已的行为，如果有足量的现金，最好提前还清房屋贷款，这样可以无债一身轻，不过也许事实并非如此。

　　我们可以拿国债收益和房屋贷款做以下对比。2008年1万元新发行的3年期首期国债的到期收益为1098元，5年期的首期国债到期收益为2040元。以此为基准计算15年后两种国债收益分别为5490元和6120元，那相对于10万元的两种国债收益分别就是5.49万元和6.12万元。而同期放贷，10万元15年个人住房商业贷款，等额本息还款方式五年以上利息贷款利率打完七折为4.16%，15年还款利息总额为34591.67元，两者相差1万多块的利差。

　　还款利率会随着宏观经济的变化而起伏，但是由于在这个经济发展阶段，金融当局对个人购买住房的鼓励，长期投资收益还是能战胜长期个人房屋贷款利息的。如果公司人购房者是更激进的投资人，选择将可以用来还清房屋贷款的现金用于更加高收益的投资，比如更有魅力的公司债或者普通股投资，从长期来说应该可以获得更加出色的收益。据统计美国股票长期平均收益在8%左右，而中国资本市场的年头比较短而且波动极大还不具统计学意义，但总的来说不会比这个收益率差。也就是说，公司人如果提前还贷，在这个经济阶段，会付出很大的机会成本，而且也可能由于大部分存款的消耗，在一段时期失去存款保障，对生活中的紧急情况缺乏应付能力。当然，上边所说的不包括“消费狂”型公司人，他们更喜欢把大量现金用在消费上，如果是这样也就不存在收益差的问题，把钱用来还房贷则是一个好主意。

　　5.固定利率好不好

　　房屋固定利率贷款就是把房屋贷款在一定时间内固定下来，不随着现行利率变动。利率固定在期限档次上主要分为3年期、5年期和10年期三个档。不同银行的产品其差别主要体现在相同期限档次上固定利率的基准利率设定有所不同。固定利率房贷的申请过程与个人住房贷款没有太大差别，不同的是公司人需要事先对市场有所判断，利率是不是要上升？在签订贷款合同时与银行约定一个固定利率。

　　固定利率基本上是公司人购房者和商业银行的一个对赌，如果在贷款期间利率处于上升周期，那么购房人就赢了，如果利率处于下降周期，那么购房人就输了。固定利率贷款的利率要高于同期浮动贷款利率，这种利率上的歧视使得想采取固定利率的公司人购房者已经先输了一成，因为从历史经验来看，从现在看下三年或者五年的平均利率水平是很难的，所以对于以后利率的水平猜测，银行和公司人都处于“两眼一抹黑”的状态。所以，如果是公平的完全对赌，那么固定利率应该定在现有的利率水平才合适，如果定在高于现在房屋贷款利率水平，那就等于是你和银行跑一个为期至少3年的马拉松，而银行已经先跑出几千米了。而且银行相对公司人购房者来说，占有绝对的信息优势和解释权，所以，在这个博弈中，公司人胜利的可能性是非常小的。在升息频繁的经济周期中，银行推出固定利率信贷产品在一定程度上契合了购房者的恐慌心理，而银行赚到了实际利益。

　　6.选择个好的贷款方式

　　贷款买房的公司人根据自己的情况采用最恰当的贷款方式可能是释放财务困境的一种有效方法。一般来说，它有以下几种方式。

　　等额本息还款：还款本金逐月增加，而利息逐月减少，还款总金额不变。这种还款方式适用于现在收入少，而对未来收入预期较高的公司人，其还款方式计算简单，方便公司人进行财务规划。

　　等额本金还款：还款本金不变，而利息逐月减少，还款总金额逐月减少。适用于收入处于峰值的公司人，在同样本金，同样贷款年限的情况下等额本金所付利息要少于等额本息还款所付利息。

　　等额递增和等额递减：这两种还款方式是等额本息的变种，只不过把一个贷款期分为多个贷款期，在多个贷款期中进行等额本息还款，多个贷款期之间进行额度递增或者额度递减，它适用人群类似于等额本息还款和等额本金还款的情况。

　　双周供：双周供缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。对于工作和收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。

　　移动组合还款：根据贷款人情况进行灵活的还款计划。通过计划有效率地运用资金还款，它适应于收入不稳定公司人群。

　　接力贷：由比较年长的父母和年龄较小的子女组合贷款，按揭时间可按年龄较小还款人计算。这解决了年龄较小，比如刚参加工作公司人购房需求。适宜于和睦并且财务简单的家庭。

　　入住还款：与银行约定在一定时限内只还少量贷款利息，在一定时限后等额本息还款或等额本金还款。适用当前收入较少的公司人群。

　　循环贷：将房产在银行作抵押获得贷款，然后在贷款期内分次提取，适宜于改善型房屋置业。

　　7.关心银行贷款的新产品

　　由于商业银行的竞争逐渐激烈，为了能拉到更多的存款，他们也推出了各种和房屋贷款相联系，实际上带有揽存性质的金融产品。如果公司人购房者多关注这些金融产品，也会带来一定的额外收益。

　　比如一些商业银行推出的“存低贷”和“存贷通”就有这种作用。

　　需要贷款买房者如果在活期账户上存有一定数额的现金，这些金融产品把客户的活期存款与住房贷款结合起来管理，只要活期存款超过一定数额比如5万元，银行就会把超出部分按一定比例将其视作提前还贷，节省的贷款利息作为理财收益返还到客户账上。但客户存折上的资金并没有真正动用，需要周转时可随时支取。

　　例如一公司人，最近在一商业银行办理了60万30年的个人住房贷款，某日的增值账户存款余额为10万元，则2.5万元视作提前归还贷款，剩余7.5万元则按活期存款计算。但他可提取的金额不受影响，取现时仍可提取10万元现金，这样，他在当天可节省贷款利息支出3.82元（25000×5.508%/360），相信这些小钱通过日积月累会成为一笔可观的财富。

　　不过，银行审批这种客户时比较严格，而且较一般按揭贷款利率偏高。

　　8.盘活公积金

　　住房公积金是个好东西。很多年轻人在选择就业公司的标准上，往往容易看重得到的税后现金，而轻视公司缴纳住房公积金的比例，这其实是个“朝三暮四”式的错误。

　　公积金账户上的钱不能作为购房的首付款，它的最大功能是“冲还贷”，抵减房贷的还款额。

　　因此，如何用每个月的公积金来冲抵自己的房贷便是一门学问，一般而言，公积金“冲还贷”的常见方式有两种：月冲和年冲。到底哪种方式能达到最佳“减负”效果，并不能一概而论，关键要看房贷者本身现金流等情况。

　　月冲：又叫逐月还款法，是指银行逐月地将公积金账户上的资金支取出来，用于支付住房贷款的本息。对于多数购房者而言，其所能够申请到的最大公积金贷款额一般不足以覆盖全部房贷，而每月公积金的进账额一般也小于月总还款额，因此，公积金加商业贷款的组合贷款模式以及公积金“月冲”方式是多数人的常见选择。

　　年冲：又称为一次性还款法。和“月冲”的本息还贷不同，“年冲”是直接用公积金账户上的全部余额来冲抵贷款本金。而根据公积金中心的规定，“年冲”须优先归还公积金贷款本金，也就是说，偿还完全部公积金贷款本金后，才可以冲减商业贷款的本金部分。“年冲”方式其实是一种提前还款，节省的多为公积金贷款的利息，同时，这种方式更适用于公积金账户余额较多，且贷款初期现金支出压力不大的购房者。

　　买房的10个建议

　　1.首付可找父母，但鼓励自己贷款，毕竟他们赚养老钱不容易。父母的支持是80后最坚实的后盾。

　　2.每月的还款千万别超过个人月收入的50%，否则你会发现好像商场所有你喜欢的衣服的价签都和你过不去。如果为了月供，就要勒紧裤腰带，跟旅行K歌美食游戏新衣服说拜拜，和泡面干粮做战友，生活质量直线下降，那么就该审视审视自己的购房观了，买套小点便宜点的房子，给自己留出一点生活空间，做个快乐的“房奴”。

　　3.千万不要买郊区房。对于爱睡懒觉的80后来说，每天6点起床乘公车倒地铁上班，在上下班路上花上2小时的生活显然是不可取的。而且环外交通仍然是问题，需要自己考察，别听开发商的，你可能有车，你老婆一般就没有。

　　4.房子的周围一定要有餐馆和医院。房子周围最好有合适的餐馆或者方便的超市可以解决吃饭问题，因为80后肯定不会天天做饭，下班回来在楼下顺便把肚子问题给解决了可是件很幸福的事情。住在医院旁边的好处就更不用说了，现在80后工作繁忙生活不规律难免不生病，如果能够走路去医院，太方便了。

　　5.跟朋友做邻居。80后购房时大部分在意自己邻居是谁，与其忐忑不安地猜测隔壁住的是恐龙还是怪大妈，不如自带个邻居，和好朋友一起买房。80后的独生子女居多，无法感受到和兄弟姐妹一起住的乐趣。

　　6.买房要考虑到升值空间。“等咱有了钱，迟早是要住大房子的，光阳台上种小麦就可以开个包子店。”住大房子是好多人的理想。80后第一次置业大多选择小户型，几年后，随着条件的改善不少人会换大房子。所以，第一次买房除了自住环境价格等等，投资价值也要考虑清楚才得行，因为迟早我们要去住大房子的。

　　7.孩子，还是孩子。买房了，结婚了，生孩子了，人生大事一件件按部就班地说来就来。80后的孩子们眼看着就成了新爸新妈，所以买房时得把孩子纳入家庭大计考虑。等到孩子该上学了，再惊觉没好学校选择就晚了。80后的新爸新妈该未雨绸缪一下，不要让自己的糊涂牵连孩子输在起跑线。

　　8.买房也要会省钱。虽说买房是件很费钱的事，但是我们聪明的80后还是有很多办法省钱的。如果你是买二手房，一定要学会跟房东砍价，即便你很喜欢这套房，也切记不要在房东面前表现出来，能砍一点是一点。

　　9.尽量别买精装修房，价格高不说，万一买了不喜欢还要敲掉重新装修，真是巨大浪费。要是怕麻烦，那就买二手房好了，不仅选择余地大，周边配套成熟，而且可以实现拎包入住。对于财力还不雄厚的80后们，买套二手房，想偷懒节约可以直接住进去，既节约又实用。

　　10、想要安心住，物管要选好。水管爆裂、电线跳闸、电梯的灯像鬼火一样闪，遇到这种问题，怎么办？我们买房子是想要安心地居住，安静地生活，这些乱七八糟的事情丢给物管来操心就OK。不习惯阅读各种电器说明书的80后们自然也不习惯应对这些繁琐的事情。所以在买房子之前，一定要细心考察物管公司。

　　买二手房两招省钱

　　一、省中介费

　　中介一般收取房屋成交价的2%～3%；而如果不通过中介则可以免去这样的费用。例如，王先生花80万买了房子，交给中介2万元，后经讨价还价，给1.8万作为中介费。王先生说，如果饶过中介就可以省下这1.8万了。

　　1.上网查询售楼信息，包括各大商品房的网站，直接与卖家联系上。

　　2.如果看中了某小区，可以利用小区论坛，发布自己的买房信息，也可以查询和登记自己的购房意向。

　　3.利用MSN、QQ发布买房信息，让亲戚、朋友也加如“淘房”行列。

　　4.目前，有部分银行开通了个人房源渠道，登陆银行的网站查询个人源，可以节省中介费。

　　二、其他税费

　　如果没有办法不借助中介的力量“淘”房，看在交易的过程中，也可以尽量在各种税费中“抠”出钱来，包括评估费、个人所得税等等。

　　1.评估费：可能有中介告诉你0.6%，但实际上公证处只收取0.3%的公证费，自己办的话，就能省下0.3%的费用了。

　　2.营业税、个人所得税：这是国家规定，未满五年的房产交易将承担的责任，但现在处于卖方市场，所以这笔费用就被转嫁到购房者身上，这个费用省不了。营业税为成交价的1.5%。

　　3.查档费、公证费、印花税、契税等，全程办完花费过万，如果自己亲力亲为的话，可以节省几千块。