个人理财

第二节 房地产规划

　　一、为什么要进行房地产规划

衣食住行是人们的基本需求，在很多人心中，有了属于自己的房子才算是有了一个真正意义上的家。买房子是人生大事，甚至是一部分人终身的梦想，买房子需要一笔很大的资金，买房首付款的筹备与买房后贷款偿还的负担，对个人及家庭现金流量及以后生活的影响可以延续到十几年甚至几十年。所以，如果进行房地产投资的时候不事先进行规划，就可能会陷入以下困境：

1.由于目标重合，目前的资金不足以购房。由于事先没有规划，有可能在想购房的时候却遇到结婚或者生子等其他需要资金的情况，这时的资金难以同时完成多项目标，因此势必会推迟甚至取消其中的部分计划。

2.对未来的收支变化未能充分预期，没有合理的房产规划，导致购房计划难以实现。例如在收入良好的时候超前购置房产，而未能预料到其后收入中断或者意外导致支出增加的情况，致使付不起贷款而被迫拍卖房产。

3.没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就。买房要配合负担能力，在一生中可随生涯阶段的改变逐渐升级换代，可以称这种做法为“房产生涯规划”，如果一开始就不切实际地追求高档住房，只会使自己陷入困境。

4.如果不事先规划房产投资现金流量，则无法选择最佳的贷款组合。

二、房地产规划流程

个人房地产规划实际上就是根据自己的需要进行购房或者租房的决策。

三、购房与租房决策

在决定居住的决策时，面临着购房还是租房的选择问题，我们可以通过多种因素的比较来解决这一问题，对购房与买房的优缺点进行了比较。

住房选择的比较

优点缺点租公寓房方便迁移、灵活不需负维修责任财务负担较小没有自己的产业无法重新布置房租可能提高租别墅房居住环境好财务负担相对较小灵活不需负维修责任没有自己的产业比公寓房使用费用高重新布置受限制购新房崭新，以前无人住拥有自己的产业抵抗通货膨胀，保值、增值可按自己意愿进行布置财务负担大需要维修费用迁移受限制购二手房拥有自己的产业价格比新房低选择余地大周围配套环境成熟财务负担小维修费用较高设施陈旧迁移受限制购房还是租房的选择，与个人的财务状况、对未来房地产市场的预测以及喜好、购买途径等都息息相关。我们也可以采用财务计算的方法来进行比较。下面介绍其中的一种计算方法——年成本法。

王先生看上一处60平方米的房产，屋主可租可售。若租房，房租每月1000元，押金预付3个月；若买房，总价25万元，可获得20万元、利率6%的房屋贷款，购房首付款为房屋总价的20%，即5万元。王先生租房与购房的成本分析如下（假设押金与首付款机会成本以5%，1年期存款利率以3%计算）：

租房年成本：1000×12+1000×3×5%=12150（元）购房年成本：50000×3%+200000×6%=13500（元）看起来租房比购房年成本低1350元，每月少支付112.5元，因此租房比较划算。不过还要考虑以下因素：

（1）房租是否会每年调整。购房后成本固定，租房与购房成本只差112.5元，只有月租的11.25%，因此只要房租在未来的调整幅度超过11.25%，则购房比租房划算。

（2）房屋贷款与房租所得税扣除额。购房还要考虑税收方面的问题，考虑了契税和土地增值税后购房比租房更贵。

（3）房价上涨潜力。如果房价在未来看涨，那么即使目前算起来购房年居住成本稍高，未来出售房屋的资本利得也足以弥补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年居住成本率为4.86%（12150÷250000×100%），购房成本率为5.4%（13500÷250000×100%），差距只有0.54%。如果计划住5年，只要房价可能在5年内涨2.7%（0.54%×5）以上，购房仍然划算。不过如果房价低落，则租房居住成本低于购房的情况也有可能会发生。因此租房与购房究竟何者划算，决策者对未来房价会涨或会跌的主观认定仍是决定性因素。

（4）利率的高低。利率愈低，购房的年成本愈低，购房会相对划算。近年来，为控制房地产价格上涨，房屋贷款利率提高，因此购房的居住成本也越来越高。

买房还是租房？

“买房还是租房？”成了百姓们常挂在口中的话题。其实，“买”或是“租”无非是看二者谁对于消费者来说获益最大，成本最低。我们不妨来听听理财专家的建议，看看在现如今这个阶段，老百姓买房、租房到底哪个最划算？

1.适宜租房人群——刚毕业的大学生刚走上工作岗位的年轻人渴望独立的生活，希望拥有自己的天地，不少人甚至在毕业前就开始找房子了。年轻人没有理财的经验，到底应该尽早买房还是先租房过渡，常常难以定夺。其实，仅从经济角度考虑，判断买房、租房哪个更合算，简单的办法是比较资金回报率。

我们不妨以一套总价为30万元的房子来计算一下资金回报率。

当此套房子每月租金是1000元时，则该套房子的年租金回报率是4%，即：1000×12÷300000×100%=4%当月租金是1500元，则该套房子的年租金回报率是6%，即：1500×12÷300000×100%=6%专家建议，一般来说，刚刚工作的年轻人月收入在3000元左右，扣除生活费，一般每月手头可以掌控的资金约1500元左右。就目前京城租金价格来说，刚毕业的大学生还是租房、尤其是合租比较划算。

2.适宜买房人群——年轻夫妇相对于刚毕业的大学生，小赵夫妇工作已经4年之久，两人月收入在10000元左右，由于两人均是外地来京人口，在北京一直是租房居住，每月的租金为1500元。今年3月份，小两口计划买房，家里人也表示支持，愿意给予10万元作为支持，再加上自身15万元的存款，小夫妻俩有25万元可作为购房前期款。但由于加息影响及预期，小两口一直犹豫不决，不知是否该购房。

按照目前贷款购房的一个基本原则，月还款额占月收入的30%-40%是比较合理的，一般不应该超过40%。为此，根据小赵夫妇的实际状况，其贷款购房的额度在45万到50万是比较合适的。具体操作如下：以贷款利率5.51%，贷款期限15年，贷款金额45万元计算，小赵夫妇每月需还款3679.26元，月还款额占月收入比为36.79%，属于合理区间；以贷款利率5.51%，贷款期限20年，贷款金额50万元计算，小赵夫妇每月需还款3442.26元，月还款额占月收入比为34.42%，也属于合理区间。

由于小赵夫妇目前已经拥有15万元的储蓄，家人还会支持10万元，同时自身的经济收入状况也比较可观和稳定，短时间也没有购车计划。为此，综合考虑小赵夫妇的购房能力，其购房总价可以在60万～70万元左右。有人建议小赵夫妇放弃租房，而转入买房。

小赵夫妇一年的租房成本为18000元（1500×12），15年的租房成本为27万元（18000×15），同时这种成本的支出是属于消费性支出，随着消费的终结不会产生任何价值。如果购买一套65万元的房产，首付20万元，贷款45万元，年限15年，则15年的还款利息支出为212267.51元，相比15年的租房成本少支出57732.49元，并且这种利息成本的支出是源于价值积累而产生的，也就是在成本付出后的一定时间内，房产仍然存在于你投资的价值。

专家建议，此类人群可以选择城区的次新房，而这种区域的选择可以在北部的亚奥、北太、学院路等区域和西北部的万柳、紫竹桥等区域，面积在100平方米左右；如果南区可以考虑购买新楼盘，比如马家堡、草桥等区域，面积可以在120平方米左右；东部区域可以选择在朝阳北路、西大望路的新楼房，面积在80-90平方米之间，同时也可以选择望京区域的新楼盘和二手房。总体来说，小赵夫妇的购房选择余地还是比较大的。

四、购房规划

如果决定购房，则应该考虑的首要问题是衡量自己的负担能力，然后还要考虑购房所要支付的相关税费。

（一）衡量自己的负担能力

就理财的范畴而言，购房规划最重要的就是按照自己的经济能力确定购房目标和制订切实可行的付款计划。衡量自己的经济负担能力的方式包括以下两种：

1.按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价可负担首付款=目前年收入×负担比率上限×年金终值+目前净资产×复利终值年金终值=年金金额×（1+r）n-1r（n=离买房年数，r=投资报酬率）复利终值=本金（现值）×（1+r）n（n=离买房年数，r=投资报酬率）可负担房屋贷款=目前年收入×复利终值×负担比率上限×年金现值可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房屋贷款可负担房屋单价=可负担房屋总价÷需求面积例如，李先生年收入为10万元，预估收入成长率3%，目前净资产2万元，储蓄首付款与负担房屋贷款的上限为40%，打算5年后买房，投资报酬率为10%，贷款年限为20年，利率以6%计，可以负担买房贷款的目前房价为：首付款部分：10×40%×6.11+2×1.611=27.7（万元）贷款部分：10×1.159×40%×11.47=53.2（万元）可负担房价：首付款（27.7）+贷款（53.2）=80.9（万元）购买多大面积的房子，取决于家庭人口数及对空间舒适度的需求。

如果5年以后才要买房子，应以届时的家庭人口数计算所需面积。在刚成家之时，由于储蓄积累有限，且家庭人口比较少，一般都是夫妇两人，这时并不需要大面积的住宅，一般两室一厅即可满足需求。如果为了小孩考虑，且想一次性购买较大的房屋，所需面积可能在100平方米左右。假设小张准备买100平方米的住房，则可负担的房屋单价为：80.9÷100=0.8090（万元/平方米）2.按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用欲购买房屋总价=房屋单价×需求面积需要支付的首付款部分=欲购买房屋总价×（1-按揭贷款成数比率）需要支付的贷款部分=欲购买房屋总价×按揭贷款比率每月摊还的贷款本息费用=需要支付的贷款部分÷年金现值年金现值=年金×1-（1+r）nr（n=离买房年数，r=投资报酬率）如果想购买100平方米的房屋，目前市面上的一般价格是3000-6000元/平方米，则购买100平方米房屋所需要的费用为30-60万元。

假设按7成按揭，30万元的房屋需要支付首付款9万元，60万元的房屋需要支付首付款18万元。30万元的房屋需要贷款21万元，每月需要摊还的本息费用为1526元（21÷11.47÷12）；如果是60万元，则需要贷款42万元，每月需要摊还的本息费用为3052元（42÷11.47÷12）。因此，如果每月除了应付日常生活外还能节余3000多元时可以买6000元/平方米的房子；而当每月收入节余只有1526元左右时，就只能负担3000元/平方米的房子了。

（二）购房的各种税费

购房时除了要支付购房款之外，还涉及到许多其他费用，以上的例子为了方便计算，并未考虑到装修费用以及各种相关税费。在我国，涉及购房交易的税费主要包括契税、印花税、个人所得税、营业税、房屋所有权登记费、房屋买卖手续费、公证费、律师费、中介费等，具体均视房屋买卖的具体情况并根据合同的约定或有关的法律规定来确定。