地产是有周期的，但不同地域的周期是不一样的，我曾经写过次贷危机周期无意间跟跑的经历：

 不经意间跟着地产周期遛了个弯

具体说，西部尤其是加州，是周期的引领者，其它地区相对滞后。

先说说次贷危机那个周期。

2012年加州内陆的房价，不到两年几乎翻了倍，而佛州和美国中部尤其是中西部的很多地区，2014年房价还没起来。佛州是在2016年大批银行房被处理完毕后，2017年房价才开始强势反弹的。到2018年，加州湾区的房价已经到了局部高点并开始了小幅回调，而其它的地区却仍然是热火朝天。从疫情开始，以前增长缓慢的佛州和Idaho等州开始强势发力，最后连房价很少上涨的中西部地区也开始补涨，反而成了最热门的地区。

从2022年快速加息开始，西部的热门地区最先开始回调（唯一例外是德州的Austin），这是跌幅最大的前30（Freddie Mac 房价指数）：

可以看出，除了Austin以外，都是西部（West Region 的Pacific Division and Mountain Division）的热门地区，其中Idaho是重灾区。我在2021年底和2022年时就写过，Idaho、Utah和Colorado等山地州房产存在泡沫，尤其Idaho泡沫严重，面临下调的风险。2020年在Idaho买的预建房，到2022年9月建成时价格近翻了倍，这绝对不是房价应有的正常涨幅，所以跌幅最大也是在情理之中。

如果再参考上述表格的最后一列，可以看出，除Austin仍然在下跌外，其它地区房价都在反弹，甚至有很多地区已经达到新高。

大约一年前，我曾经写过一篇文章，当时我预测这次房价调整可能已经过去，佛州和中西部可能会逃过一劫，当时我并不了解新建房库存的情况。现在看来，南部的一些地区，包括佛州的一些地区，以及德州的Austin等地区，的确存在着暂时的过建现象。南部过热的这些地区，周期的魔咒最终还是无法逃脱，只是又迟来了一步。

这是美国最大的100个都市区，过去1年（第4列）和过去5年（第5列，以次排名）库存增加百分比（数据来自于realtor.com）：

数据显示，跟5年前（疫情前的正常状态）相比，美国最大的100个都市区中，只有18个现在的库存比以前高，而其中佛州占了近半壁江山。

整个美国，现在的库存仍然比疫情前的5年前低了30%多。

而与一年前相比，库存却是大幅增加，这是一年库存百分比增加最快的前30：

从中，可以大约预估出哪些地区存在着较大的下行风险。如果1年和5年的库存增加百分比双高，下行风险就可能比较大。

下行风险较大的地区，包括佛州的一些地区，比如Cape Coral存在过建，Miami的SFR市场尽管还算正常，但Condo/Townhouse的库存已经达到9.5个月（尽管这仍无法与次贷危机时超过130个月的库存相提并论），Colorado的Denver和Colorado Springs，甚至是南北卡的Myrtle Beach，另外曼哈顿的库存也到了9.8个月。

自二战以来的近80年来，美国房产主要有过三次大的下调，除了次贷危机属于全国性的并且非常明显外，其它两次都是局部性的，反应到全国房价指数上，后两者基本都看不出来。一次是八十年代石油危机引起的德州等石油州房产的崩盘，另一次是九十年代初（和八十年代末）东西两海岸由于过建引起的局部房产崩盘，目前更像是九十年代初的局部过建，但烈度要轻得多。

以下是我shameless的水晶球。

美国民居房产（4单元以下）尽管存在着affordability问题，但除极少数几个过热过建的地区外，其它绝大多数地区房价下行的压力并不大，尽管短期内上涨的潜力也不大。美国有近40%的房主没有贷款，有贷款的也大多是低利率固定利率，整个美国仍然是房屋短缺，建房成本仍然是据高不下。关于affordability问题，利率下调是大势，利率下调后affordability自然会好转，民众收入的增速也已经快过通胀率。就美国全国来说，最坏到年底会有略大于季节性调整的微幅下调，而那些过热地区的调整幅度，也不应该超过2022年加息后跌幅最大地区的跌幅（佛州西南部的Cape Coral-Fort Myers地区可能幅度会大一些），并且融入到全国房价指数里，都不一定会显示出来。即便那些大幅下跌的地区，估计也会很快反弹，因为那些过热的地区，也大多是入口快速流入的地区。所以，如果想买房的话，下跌就是机会，尽管次贷危机后那种捡漏毛的好事，估计是再也不会有了。

一孔之见，一孔之见，一孔之见，若听信瞎掰上当受骗，我不认账，哈哈！

建宁   2024/7/13