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手把手教你如何在中国买房子
By BayFamily 第一步：家庭内部取得高度统一。国内买房虽比西天取经要容易一点点， 但比回国吃喝玩乐要难一点点。 多半要和国内的婆家、娘家的利益，忠孝之类的东西搅在一起。中国的官老爷又特难缠，远程遥控更是鞭长莫及。 树立坚定的统一联盟、和远大的理想很重要。 第二步：想明白没什么在中国买房，给亲人改善条件？降低美元贬值风险？给自己养老用？长线投资？短线投资？两者兼有？目标明确，才能制定出有效计划。 决定是否贷款、在何方贷款，在哪买房、买什么房。 第三步： 想想自己的亲朋好友在哪里，房子是一定要有人照看的，即便你托付给管理公司。决定好在中国那个城市后，和朋友亲戚取得联系。问问人家是否愿意帮忙。 第四步：作作功课，了解一下当地的市场。 官方的统计数据非常不可靠。最有效的是去和房产有关的BBS看看。 那里和投资理财论坛一样。有第一手的信息，和最新的成交经验。除了全国范围的，人人皆知的搜房网（www.soufun.com), 焦点网（www.focus.cn)以外， 各地还有很多非常有特色的网站。 比如我常去上海的安家网 (www.anjia.com), 豪宅网（www.haozhai.com). 第五步：去中国大使馆办理委托、公证。 要端正态度，放下主人翁感，有草民要饭的毅力和耐心。你需要办理以下文件：
1） 委托书, 去大使馆网页下载表格。
http://www.chinaconsulatesf.org/chn/qianzhen/gzrz/W020031102614521093447.pdf 用中文填写，尽量不要用手添，要在计算机上填好，打印出来。实在觉得自己字好的，别忘了用黑钢笔填写。
委托书，原件要办五份。千万不要只办一份，国内的个个部门，个个是老爷，全要原件。所谓五份原件，就是打印五份表格，在大使馆，当着书记员的面，签五个签名。 这样大使馆就会给你五个大红图章。国内人都喜欢大红图章，复印的不要！ 委托书这样写， “兹有XX、XX(夫妻名)委托XX，在XX市，办理房产购买、交房验收、银行贷款、产权过户、注册登记、税金缴纳、等其它一切相关手续。“ 即使是你一个人买房，建议你把夫妻名全写上。 不然，会有后患，下面我再解释。 别忘了”等其它一切相关手续“，买房手续繁琐，不定你忘了那个衙门。 委托书不要用英文写， 更不要去办Notary和州务卿公证认证的傻事。 直接找大使馆，填中文。当然住小城市的兄弟们就幸苦了，得亲自来一趟。
注意这个只适用于中国公民，如果你已入籍，委托律师帮你办三级公证，350美刀。 不要把自己累的半死。
2）收入证明。 需要你单位HR写封Employment letter. 收入证明是贷款是给银行看的。 银行要做你的生意，所以要求不严。想省事的，就不必跑大使馆了。 光有Empolyment Letter是不够的， 国内人迷信图章，所以你的弄几个章在上面。我是找Notary, 当着他的面把原信复印， 然后由他公证我的签名证明原件和复印件相同。 这样的公证本质上一点意义也没有，无非是收集点图章。但我在国内试了几次，屡试不爽。 最好找有钢印的Notary， 一大堆图章一敲，文件就看起来像那么回事了。
我曾经亲自在上海建行帮他们审理过这些文件。当时我到贷款处办手续。 他们太忙了。 我主动提出帮他们整理文件。 他们竞答应了。世界各地的什么样文件都有。根本没时间细看。 唯一的标准就是是否有像模像样的图章。
在上海，有的银行要1040税表。你把它打出来，当着Notary签字，敲图章。 3）婚姻证明。 比如在上海，无论你是以个人名义还是夫妻名义买房，都需要婚姻证明。 不然，你必须办个单身证明。规矩比较奇特，但草民也只能乖乖听话。任何时候不要提及自己有子女，不然又是一道证明。 要是在美国结婚，把结婚证复印一下，和收入证明一样如法炮制，图章一敲，一路绿灯。 要是在中国结婚，把原件寄回去就可以了。 不要自己去翻译收入证明和婚姻证明。 这两个文件都是给银行的，多交500人民币他们帮你翻译，这样省了很多公证翻译的麻烦。 上面的三个文件是我的经历，中国的其他城市可能和北京上海不一样。 第六步：开银行帐号。 国内的人现在没法帮你开帐号。 你要是回国的话，记得千万抽空自己开个帐号。将来总是有用的。没有帐号也不要紧， 可以用别人的帐号，贷款也可以。 建议你完成以上六步后，再去看房子，正在买的时候，好的楼盘走的很快，来不及等。很多人空谈回国买房很多年而没有行动，往往是因为被看房子绊住了。 第七步：看房子。 其实国内的房子没什么可看的。 公寓房基本上没有什么变化。几室几厅，换过来倒过去就那么回事。 但有许多在美国不成问题的东西，国内非常在意。比如，南北通透，朝向、阳光遮挡。 顶楼和一楼不要买，再便宜也不要。 二楼不能买，因为二楼以上的污水管在二楼汇总。 其他的楼层就是看个人喜好了。
我在国内买的房子，之前一个我都没看。 地点重要，房子无所谓。 看房子会让你错过很多时机。 第八步： 汇钱。 要汇大量的美元的话，会有一点麻烦。 现在规矩有点乱。以上海为例，需要是直系亲属。总额不能超过5万美元，一次不能超过一万。 但执行的也不是那么严格。 再多的钱也有办法，只是比较麻烦。 第九步：等待。 剩下的事全都是国内人帮你办了。 房产证一两年才能下来。 装修、出租。麻烦事还很多。
常见问题：
1）付现金还是贷款？
取决于你的Goal是什么。房产投资的秘密就是借鸡生蛋和Leverage。 所以，你要发财，就要贷款。人民币也好，美元也好。别怕麻烦。 别担心别人笑话你穷。 如果是自住，现金比较好。 贷多少？那要看你有多贪心了。
2)新房还是二手房？
国内新房会有Premium，因为二手的东西，大家总是不喜欢。 投资的话，应该买二手房，因为你将来售出的房子总是二手的。二手房立刻会有租金收入，无需装修。 但买二手房手续买起来很麻烦。还有欺诈风险。你得有比较铁的关系帮你才可以。还有一点，别为了面子在国内买房。 装修不值钱，增值的是土地。 把钱化对地方 3)自己名义还是他人名义？
长期投资和未来自己自住的，还是自己的名字比较好。 短线操作，他人的名义比较好，进出方便，但要有信得过的人。 4）税收和费用
国内的税非常混乱， 政府也不知道是真糊涂还是趁火打劫，借宏观调控的名义，税法是朝令夕改。今天这个费、明天那个税。昨天上海又宣布执行20%的个人所得税。 长期风险，各自把握吧！
5）限外令
外国人可以买。限外令执行的并不严格。家里有一个中国护照就够了。全是外国人，严格意义上只能买一套。
6）入市时机。
说到这，要挨砖头了。 上海房价，横盘了两年多，种种迹象表明，现在是下一轮大涨来临的前夜。这是国内大气候，国外小气候决定的。 但中国整体经济风险很高，随时会爆发大的经济、政治危机。 两者熟重熟轻，没有人知道。 我的策略是，坚持在国内用人民币贷款。赚了是升值的人民币，亏了的话，可以Default拍屁股走人.
这样无论如何，不会影响我在美国的生活, 但又对冲了因为中国发展，我在美国成为相当穷人的风险。
泳装提示：我只是教人游泳，但不鼓励裸泳，大潮退去，光屁股别怪我。这里游泳高手很多， 我也是刚学会，现卖现买。
托尼福的补充。
1>夫妻共同公证
我LG在国内名字下有一套房子了,按照政策,这次买房,只好用我的名字.如果只用我一个人的名字委托他人,而不是夫妻共同委托.这样会有什么麻烦?你的文章中对这点语焉不详,请明示.谢谢
答：我看不出有什么风险，但我的经验：国内可能会要求你提供单身证明并在美国公证。
2>我委托的是上海房产公司的办事员.从前没有见过,也不认识,因为他是代理,所以就委托他办.现在的问题是,我委托这样的人买房,会有什么风险?还有,我已经将15%的钱放在他们的房产公司作为头款,会有风险吗.
再次谢谢
答：首先很佩服你的胆子。如果不是太晚，赶快找个至少是亲戚或朋友的人做委托人。记住，国内的房产公司（我ASSUME 你说的是中介公司）不是美国的ESCROW 公司，后者是作为公正和独立的第三者形式辅助房产顺利交接的，国内的中介不具备超然独立的公正性，因为本身有太多的利益因素牵涉其中，这包括各门店经理的自身利益、经纪人的自身利益、甚至因为他和上、下家的不等边关系都会影响它的公正性。尤其现时国内的房产正是向上的时候，好似上一波上涨的时候，上家毁约的事太多。对，你会说法律上当下家（你）付了定金，上家就有同等的STAKE，也就是说他如果毁约，他必须赔你相同的金额，但是事实是，一旦上家毁约，倒霉的是下家，因为通常上家的STAKE 只是在纸上，下家的STAKE 是现金。更有甚者（我亲身经历的事），也就是说，中介与上、下家是不等边的关系：下家如果违约，中介绝对将钱没收了（是否转给上家且不去说），但是若上家违约，呵呵，你试着通过中介去追讨上家的罚金试试，中介才懒得理你，能全数要回你自己的定金就不错了。
所以你的委托人千万不能是中介公司的人，而应该是你的自己人（更何况你同中介从未见过面）。小心中介长袖善舞，里面的花头多着呢，要骗骗你这美国的“巴子”太容易了。
WORST CASE SENARIO：中介将你的定金部分或全部转给上家，然后上家毁约。你怎么办？理论上中介是你的委托人，有权RELEASE 押金或签文件的。你会问中介为什么会这么做？我可以问你一个问题，中介和上家比较熟，还是和下家比较熟？上家得了钱和他们分，然后再找下家，中介费还是少不了的。
至于15%的定金嘛，绝对太多了。上海的行规：订金是一万（或称“小定”），定金是五万（或称“大定”）。“小定”是在下家表示意向时付的，“大定”通常是上家签了买卖协议书（甚至等到上家签正式买卖合同）是下家才付。
回答: 国内买房问题求教：夫妻一方是中国公民，一方是外籍 由 huhu88 于 2007-06-04 10:59:15 1. 中国公民只须持护照就可以购房，不需要办中国身份证。提到办身份证，那倒是需要房产证（有点先有鸡还是先有蛋的味道）。但是据我所知，如果你办贷款，那么，你持护照购房，可能会有麻烦（假定收入为国外所得），国内几个大城市在去年对外籍（包括中国护照，国外收入者）购房有限制，必须在中国工作或学习一年以上。
2. 各地的规定不同，各银行的规矩也不同，如果是国外结婚，需要中国领事馆的公证。
云水三千的补充：
回答: 回复：好文,但两点不同意:1.能用身份证尽量用 2. 顶楼可能会是好的选择 1. 我刚刚让妹妹在上海买了一套,用的身份证,没有办委托;但是我的产权上也写上了父母的名字,也许这是原因?用护照除委托书外每次对产权的操作都要对护照公证,收费很高(好象是~1500RMB每次)并且麻烦.
当然要是自住可能关系不大....
2. 顶层房源有限,房价已经从原来的低于其他层逐渐变成现在的高于其他层(现在多把顶层和(顶层-1)层定为最高价),说明买房者已经对新楼盘的楼顶质量逐渐认可,以后趋势如何,大家可否讨论一下?
我个人看好顶层,因为上海土地紧张,楼间距近,导致低的楼层私密性很差,几乎就是暴露在高的楼层的直接注视下(特别是高层和小高层) 总不能天天密闭窗帘吧?特别是在上海的天气下...我认为随着生活水平的提高,人们对私密性的要求会越来越高,这样一来顶层的这个优势会越来越大,顶层房源又是有限的...
3.我想水箱漏水和顶层漏水是一个问题.楼顶质量不好+楼顶积水(原因可为下雨积水或水箱漏水)会导致顶楼单元漏水.对这个问题我是这么看的:
1)上海买房在交房时会强制性扣除一笔维修基金(住户交一笔,开发商交一笔,各几千RMB). 上海市的规定(据我个人调查,也是这么执行的)是楼顶,电梯,水箱的维修都是从这个基金里出资,由物业负责维修. 所以不会出现扯皮现象..这个国内称为上海成都(还是重庆?记不清了)经验,在政策上已经推广到了全国,但不知道其他城市的具体实行情况...但是住户自己单元里的水管管线出问题是不被这个维修基金COVER的.
2)顶楼的缺点是会出现上面所说下雨积水或水箱漏水导致的漏水问题,但优点是没有上一层住户的水管管线漏水问题. 10年或20年30年过去水箱当然可能会因为管线质量问题漏水,但是如果出问题这时每个住户的水管管线都可能出问题.注意如果是顶楼上的水箱出问题如上所述维修不会扯皮,但是如果是你楼上的住户水管出问题就很容易陷入扯皮...
假设你住在N楼,你的楼上N+1楼的水管出现漏水;这对N+1楼的住户不会有太大影响,但却会导致N楼天花板和墙壁漏水,注意这个维修费用是不被维修基金COVER的,这笔钱谁出?更严重的是即使你自己出钱自己找人维修,要具体修起来还要破坏楼上的地板和装修,楼上会情愿吗?怎么操作?
而且楼顶上水箱漏水如果楼顶排水沟没有堵上一般不会导致顶楼漏水,而N+1楼住户的水管管线漏水因为无处可去必将导致楼下N楼的天花板墙壁漏水.
而且楼顶上水箱漏水因为是开放的易维修, 住户水管管线漏水因为是封闭的不易维修.
如果N+1楼因为装修导致水管管线受损会在你入住后不久就会出现天花板墙壁漏水的现象, 不用等许多年, 这在上海也是时有耳闻的事情….
3)如果是买2002年以前的二手房, LZ说的对,是要注意顶楼的问题,因为之前因为政策和监管不完善, 当时房地产火爆又导致开发商急功近利,出现了一些伪劣房….现在又是这个时期的房屋二手房交易热火期, 所以国内现在确实是有一种慎买二手房顶楼的论调. 但是我认为现在买新房应该换一种思路……话又说回来,买房时还是应该多注意开发商的声誉, 而不是顶楼不顶楼, 如果楼顶质量差, 对其它楼层的墙壁,管线的质量你又能有多大的信心?
一家之言, LZ有何看法,请砸砖…
回答: 请教如何办理购房委托书 由 jiajia_wxc 于 2007-01-02 19:26:53 1. write a statement (like a Power of Attorney) in Chinese.
2. have it notarized in your bank
3. have it authenticated in your state
4. have it authenticated in chinese consulate
http://houston.china-consulate.org/chn/qzhz/gzrz/t282838.htm
办理认证须知
2006年12月8日
送往中国使用的有关文书，可按以下要求向大使馆、总领事馆申办认证。
一、办理认证程序：
1、文书首先由当地公证员（Notary Public，俗称：地保官）公证；
2、本州州务卿（Secretary of State）认证
部分州要求先向COUNTY CLERK申请认证，再申办州务卿认证。
部分司法或政府文件的原件，如法庭判决、出生证、结婚证等无须经过公证即可直接送州务卿办公室认证。有关详情请与所在州的州务卿办公室联系。
3、中国驻美各总领馆认证（申请人应向居住地所属领区的中国总领馆提交申请）。驻休斯敦总领事馆领区为美南八州：阿拉巴马（Alabama）、阿肯色（Arkansas）、佛罗里达（Florida）、佐治亚（Georgia）、路易斯安娜（Louisiana）、密西西比（Mississippi）、俄克拉荷马（Oklahoma）、德克萨斯（Texas）。仅有经上述州州务卿办公室认证过的文件方可送中华人民共和国驻休斯敦总领事馆认证（各州州务卿办公室联系方式附后）。
二、请提交：
1、《公证、认证申请表》（G1）一份；申请表必须由当事人填写,并提供当事人而非代办人信息。
2、申请人护照复印件（复印带照片的资料页、曾办理过延期加注的延期页）。
3、经州务卿认证的文书原件及复印件。普通文件复印公证员、认证官员签署及盖章页。涉及商业、财产类文件须全文复印，且需提供相关证明材料的复印件，如房屋产权证等。
4、认证公司文件还须提供公司的注册证书（Articles Of Incorporation）复印件。
三、办证方式、时间及费用
1、到馆申请：亲自办理或委托他人到大使馆或总领馆办理。
办理时间为4个工作日。
加急申请，1个工作日取证，加收30美元；2至3个工作日，加收20美元。
无需提前预约。
2、 邮寄申请：申请人可通过邮寄向住地所属领区的大使馆或总领馆办理。
办理时间为10个工作日（不含往返邮寄时间），无加急服务；除支付办证费外，每份邮件（包）加收5美元服务费,并附贴好邮票的回邮信封。请务必阅读邮寄申请须知。
3、认证收费标准
商业财产类（营业执照，法人资格，公司帐务，劳动协议，合同，遗产继承，财产赠与，房屋转让和买卖，委托书等）
40美元
邮寄办理文书认证，每份（包）邮件应另加付5美元服务费（写在一张支票上）,并附自付邮资的回邮信封。
回答: 我的身份证出国时没有上交, 可以用它在国内买房吗? 由 大虫bigworm 于 2007-03-24 01:08:24 1.现在我可以用这个身份证在国内买房吗?
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可以,但如果你要贷款,还需要有工作单位证明和工资收入证明.
如果一次付清当然没问题.
| 外国护照持有者在中国买房的手续和其他---并象托尼福,BAYFAMILY致谢 | |  | | 跳蚤 | 来源: 跳蚤 |
下面是我的经验:
1>现在的政策不同
A, 外国护照持有者在买国内房子,基本上需要有在国内工作一年的证明.这一点,因为现在各地区在政策执行上的混乱所以很容易办成.我在上海的房产代理让我出个证明,我就让公司在上海的BRANCH出了个工作合同,就可以了.
B,一个人只能拥有一栋房子.这个是新规定,如果这里的外国护照持有人已经在国内拥有了一栋以上的房子,那么就偷笑吧.这个是没有办法的,如果在上海市中心买房,一定只好将夫妇的名字分开,一人可以拥有一栋.如果在边缘的地方,那里如果没有很多外国人买房的案例,而当地房地产交易的机构也没有很具体的操作经验,那么,可能有机可乘.
2>中国领事馆只为中国公民做委托公证
现在还是中国公民的,可以在中国领事馆做个公证,很方便.但是如果是外国护照持有者需要委托国内人代理购房手续,中国领事馆是不代理的. 必须经过以下的手续:
需要在美国的NOTARY PUBLIC做POWER ATTORNEY的公证,然后这个公正还要有州务卿的公证,最后,这两份文件要送去中国领事馆做公证,一共是三个文件,缺一不可.对于你要委托的人,你只需要他的名字.地址.生日和身份证号码.如果你能够找到中国人的事务所,他们只用一个星期就全给你包办了,费用是138美金.
3>上海市的房价很高,市中心好房子甚至比美国硅谷的房价还高.但是如果不是投资的话,买下来自己住还是可以的,至少没有美国这里的地产税和HOA这些东西会给你每月带来NEGATIVE CASH FLOW.如果是投资的话,就算了,有这把钱,即便放在银行生的利息,都足够在上海好区租个不错的房子了.
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