北京房屋预售信息政府网站公示的启示

北京房屋预售信息政府网站公示的启示

                       2005年2月25日

何必

 “房地产交易信息公示和预售合同网上签约的通知”……（略。）

进入今年，北京市房地产领域行政主管部门频频出台让人眼花缭乱的举措，遏制房地产领域里开发商和经销商对购房者几近无处不在的欺诈、隐瞒、哄骗乃至强取豪夺。几天前，北京市相关部门刚刚出台有关房地产出售的规范合同格式文本，其中将不少过去看上去很模糊的事项进行了明确的规定，而且在房屋主体结构发生质量问题、房屋空气质量有严重问题两种情况下，购房者可以要求退房。一时间，媒体为此欢呼雀跃，好像出了什么大不了的创举。

其实，消费者对于购买产品不满意可以退货，这本来就是天经地义的事，且不说像所谓被惯坏了的美国人买无论什么物品都享受90天内无条件退货的待遇，即使在消费者地位也就是三孙子的国内，家电、通讯、百货等都早就有了三包的规定，去年，连汽车也开始实施召回制度，可在这房地产领域，购房者能退房却还是被当作天大的新闻被各界闹得沸沸扬扬，喜乎悲乎？而且，就算是这样，对于投资数额巨大、但其中牵涉元素非常复杂而众多的房地产，仅仅是如此两项退房规定，相对于类似结构、规划、环境、物业管理等方面不满意却尚未被列入退房要件来说，只是万里长征才走了第一步。

对此，北京房地产资深律师秦兵也进行了分析，房屋主体结构发生问题，即使果然如此检测费用要由开发商承担，但作为发难者的购房人还是要先行垫付这笔费用，而这种一旦从事就可能要对整个楼盘全方位检测的费用动辄高达几十万元，并不是购房者说拿就能拿出来的，而且即使拿得出来，并经过检测发现了问题，规定并没有开发商在这个过程中应该承担违约罚则的内容，比如在这个过程中是否支付每天一定比例的违约金、以及一旦确认属于开发商责任那么是否也按照消法有两倍赔偿的规定却语焉不详避而不谈，只是退房了事。这还是暴露出该规定设计者与房地产开发商若即若离状态中打一巴掌揉三揉的本质。

不过，聊胜于无。

这不，紧接着又出台了这么个完全有着聊胜于无性质的房地产预售信息必须在网上公示的规定。看上去，这可以避免开发商在预售过程中弄虚作假，让购房者去除掉开发商玩弄销售技巧、肆意炒作以哄抬价格、一房多卖等现象，改变买卖双方信息严重不对称的情形。

虽然看着挺美，但还是有令人担忧之处。

在房地产预售过程中，开发商或经销商挖空心思绞尽脑汁寻找从购房者口袋里掏出更多的钱来，单纯就其作为一种企业行为而言本身无可厚非，追求自身利益最大化是企业生存的本质。可是，如今在这个领域（事实上绝不仅仅是该领域）却普遍存在着经营者为了逐利而背信弃义甚至伤天害理，制造骗局来蒙骗坑害消费者的局面。而这种恶劣行径，又远非仅仅在预售过程中进行信息公示将规定内容向全社会公开这么简单的过程就可以一了百了的。

最近，社会上对于政府实行政务公开并借助信息化手段实行电子政务的现状议论颇多，归纳起来，无非是政府在这方面更多地还是停留在自身宣传层面上，内容老旧，缺乏互动，查询不便，重形象轻实质，网站技术维护几乎形同虚设。而这背后都反映出政府重管理轻服务的习性。

那么，人们当然有理由担心，就算是这房屋预售信息在政府网站上公示，其信息的真实性、可靠性、及时性、准确性到底如何？本来，房地产就是个问题领域，所涉及到的信息内容纷繁零乱，像什么土地初始登记、预售许可、预告登记、房地产交易与权属登记、租赁登记、公摊面积、建筑面积、建筑结构、户型设计、周围环境、小区规划等等，令人目不暇接。而众所周知，什么事一旦进入行政轨道，就要比注重效率的企业慢了许多，那么，政府如何确保比如购房者依赖房屋预售信息的高枕无忧呢？房地产商家作为专业化人士，其业内知识、经验、信息等要比政府丰富全面而新异，而且在房屋预售时会有着五花八门令人防不胜防的花招，像在预售时要求下属及亲友虚假订购房屋，并将信息发布在政府网站上，造成房屋供不应求的局面，政府又将从何核查矫正？假如这种房地产商惟利是图不惜制造骗局抬高销售价格并通过政府网站向全社会公示的事情出现，作为被害人的消费者是应该向政府还是应该向房地产商追究责任索赔损失？既然政府选择了由自身（在目前信用环境下恐怕也只能如此）来承担网上发布信息的工作，那么是否该对此有着一旦提供虚假信息的法律责任？这种假设绝非杞人忧天，上海市曾经干过这样的事，结果出现了一夜之间销售量大增的情况，购房者多为“阿毛”、“阿二”等虚假姓名，400套住房此间被交易了1200余次的事例，充分反映出应对政府权力的民间智慧水准。这样，如果政府对由自己发布的预售信息的真实性可靠性不承担责任，那么人们凭什么要去相信其网站上的内容？这与房地产商自己欺世盗名又有什么不同？而且，在破坏政府公信力的意义上说，还不如让房地产商自己去经受社会的质疑。

进一步说，房地产领域的混乱致使政府不得不出面干预，甚至要求预售信息都要在政府网站上公示。这样会形成什么示范效应呢？凡是出问题的领域都要政府来干预，凡是出现弄虚作假销售信息的都要在政府网站上进行信息公示，那么以后是否会出现泡个妞儿理个发买块臭豆腐也要上政府网站上查询才可以放心去消费呢？政府如此大包大揽，距离什么有限政府民主政府责任政府法治政府到底意味着什么呢？

要知道，无论是政府进行房屋预售信息发布，还是网站技术服务，都要要有投入的，人财物缺一不可。而这部分钱并不是从造币厂里印钞票，全要由纳税人来支付。如此，那些没有购房需求者也要为此掏腰包，而这种开销却是由政府一手包办的，纳税人对此只知道结果并毫无质疑的权利与资格，只能听任政府拿着自己的钱去做那些越来越多但却未必得人心的事，没有任何听证会之类的采集民意过程。想想，那些病了连药都吃不起更别提购买商品房的城市居民，要为房地产商的不法行为支付费用，是否会心甘情愿？该作何感想？

而且，从房地产商的角度、或者以社会视野来看，这种做法同样有问题。从法律上说，要求企业将其经营信息向全社会公开，这种做法有着非常明显的侵犯企业经营秘密的嫌疑。中国法律上对于商业秘密有着日益严格的规定，像销售过程中所使用的销售策略，这本来应该是企业拥有完整自主权的领域，只要企业行为符合法律规定，外界无权干涉；而如果企业行为超越了法律的界限，那么也只是对这种行为及其结果进行责罚。法律如此规定的本意，就是为了能够建立并维持市场的正常运行，买卖双方的消费者和企业，都是市场经济环境中的主体，所有的购买与销售行为都应该是双方自愿而公平交易的结果，任何第三方的介入，一方面会使得原本相对简单的交易过程复杂化，增加交易成本，降低交易效率，从而使双方都要为第三方支付费用，导致交易价格的上扬，并通过价格传导机制扩散到全社会，形成通货膨胀的新机理；另一方面，政府对于交易过程的介入，则明显有着行政权力对于市场进行强行干预的痕迹。

现在，政府要求企业将其原本不愿意公开的经营信息公诸于众，从政府方面看这种做法本身已经有着越俎代庖跨越行政许可范围的嫌疑，并且还是沿袭了依靠行政而不是法律来对企业行为进行规范的老套路。

实际上，无论是中国加入世贸组织，还是去年颁行行政许可法，目的都在于限制政府权力。但事实上，从近来实际操作层面上看，这种趋势并不令人满意，反而有巧立名目扩大权力范围与层面的态势，特别是地方政府更是变本加厉，该干的事不干，不该干的事往往都是斜刺里横插一杠子。对此，纳税人好像除了忍耐之外无可奈何。