业主权利的缺失

业主权利的缺失

                                           2004年11月4日

何必

当代、华野新老两家物业上演了一幕现代版的两军对垒……（略。）

看着节目中两队装束不同的保安列队相向而立，然后还在喊着各自的口令，一本正经地也有那么点军事化的味道；一个个年轻力壮的小伙子，生龙活虎膀大腰圆，盗贼要是碰上了大概也不是对手。如此威严齐整的保安力量，应该是给住户提供了完全可以信赖的安全保障，想必能够夜不闭户放心大胆地过踏实日子了。可好事还没想完，这两队就发生了身体接触，画面摇啊摇的，大概也是混乱中找不到了姿式，最终两队保安之间还演变为恶斗，老的把新来的打跑了完事。

其实，这种新老物业同时上岗并列或对立而存在的场面并不新鲜。记得最早是出现在广州，也是一个小区并存两个物业，同时站岗于门口，每逢机动车进入两边都给手势，不过当时看上去双方倒还相安无事。那时我就在想，如果这手势不同，一个让进一个不让进，该听谁的？如果小区里出现了贼，应该谁去抓呢？……吃饱了撑的杞人忧天了不是。

今年，新的《物业管理条例》颁行，规定经业主大会三分之二以上业主同意，有权更换物业。看起来这应该是权利的回归。本来嘛，我的住所由谁来管当然应该我说了算，就如同找管家那样，总不能由他人越俎代庖。可现实是，主人换管家却无论如何都是异常艰难的事。

该节目也没忘了找“业内人士”讨个说法。专业律师认为，之所以会出现这种结果，首先，现行的相关物业法规只有《物业管理条例》，对于物业公司如何撤离、不撤离承担什么样的法律责任没有明确规定；另外，现有的物业合同只规定了物业公司提供什么样的服务，而对物业撤出并未涉及。物业公司不撤出没有什么法律风险，通过出租房屋等手段，多呆一天就有一天的收益，成本低而收益高是物业公司坚决不撤的根本原因，而这也是业主拿物业死守没办法的症结所在。北京一家以房地产案件为主要业务的律师事务所今年近200个换物业的资讯业务中，到目前还没有一例换成功。因此，专家认为，要想从根本上解决换物业难的问题，急需制定物业交接法或条例，而在相关法规出台前，业主应该与现有物业公司签订补充合同，把撤离内容加进去，避免以后出乱子。

这就像最近在全国各地都热炒的新交法有关机动车与非机动车或行人之间发生交通事故，机动车负全责那样的伪问题浩荡争论一样，最终人们发现，立法初衷并没有错，只是第三者强制责任保险制度没跟上；业主选择物业管理公司的权利回归了是大势所趋，但这表面上的回归却狗屁用也管不了。

要是让业主与现有物业管理公司签订有关辞退现有公司后如何撤离的补充合同，按照民法通则里签订合同双方应该是本着平等自愿的基本原则，物业公司凭什么要给自己签订一份本来就没有的卖身契？合同是双方真实的意思表示，如果物业公司放着好好的管理收益不干，非得给自己被炒鱿鱼签订城下之约，对物业公司来说，好像的确强人所难，只是个美好的设想，在实际上根本就行不通。

如果业主对物业公司的服务不满意，最终忍无可忍到不共戴天非要将其赶跑了的地步，物业公司却可以大摇大摆地视业主的要求入粪土置若罔闻，靠着类似房屋出租、停车场收费等项目过自己的好日子；如果业主由于不满而拒绝交纳物业管理费用，那么则给物业公司不撤离也不管理以借口，把业主看作是一群有人生没人养无理取闹的乌合之众，干点子把垃圾放到业主门口、弄得小区里垃圾成堆臭气熏天、在汽车上划两下这样鸡鸣狗盗的事还不小菜一碟？没看到，北京有小区物业光天化日之下把带头辞退物业的业主数刀砍伤的情景么？就这样也没见物业方面有什么收敛，业主还要怎么样？管家就是比主人牛气！

可业主花了钱请来了物业管理公司，却不能表示不满意。这就好比是一个家庭请来了个保姆却不能让其走人一样，保姆可以赖在家里四仰八叉什么都不干还能好吃好喝什么都不耽误，而新保姆来了还要经历与前任的身体比拼，并且通常情况下都是被辞退保姆把新保姆打跑了，家庭成员眼看着如此局面却束手无策干着急。这种事情的出现与持续存在也未免太荒唐了。

表面上看，麻烦出在新的《物业管理条例》只规定了业主选择物业管理企业的权利但却没有相应的配套措施来确保这一权利在实际操作过程中兑现，可问题的实质还是在违法成本低而收益高这种本末倒置的法治水平上面。物业公司作为企业，享受着作为单个个体存在的业主、以及在我们社会里被严格控制与管理的带有自治性质的民间团体的业主大会或者其常设机构的业主委员会所无法比拟的法律待遇，而个人与自治团体在现实生活当中和法律上都没有力量与企业进行抗衡，一旦双方发生纠纷，后者很难与前者进行势均力敌的较量，凸显了受到法律保护的企业霸权的嚣张、个人与自治团体在社会与法律生活中的弱势、以及不同法律主体地位在权利方面的不对等。

就这，还美其名曰“业主”，怎么看怎么也没有主人的味道。就这，别提什么当家作主了。