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西雅图的未来房价

(2020-05-27 07:55:58) 下一个

首先声明,以下讨论均将房产作为一个投资品来讨论。如果是刚需,永远立刻马上买。谢绝抬杠。


 

总来地说,投资买房对普通人来说,是除了定投大盘ETF或一些优质公司之外一个不错的选择。资买房对散户有个优势是可以用低成本的杠杆。

 

之前文章,我写过对买房这件事的看法:

 

买房和买股。其实两样东西说的是同一件事:资产的滚雪球。房产因为看得见摸得着,很容易认识到是资产,并由此产生需要积攒,要越滚越大的感觉。另外衡量相对简单,虽然受利率,人口供需,人均收入增速等因素影响,但微观上是通货,同一个小区只有户型,朝向之类的细微差别,加之买卖又很麻烦,大势判断对,现金流可控,就买了不动,不会来回交易。股票以上两点都更难认识,每天来回波动的高流动性价格时时刻刻考验人性。生意千奇百怪,能区别出股市上“好学区的大新房”和“破区的小黑屋”就要N年的学习和阅历。

 

普通人尤其是新手不适合买个股。如果要买个股,就要买像了解自己小区那些房子的优缺点,租金状况那样找自己相对懂的领域寻找。读财报像周末去看房。要有足够的把握区分标的的贵贱,大概的价钱。在买的时候,做到“犹豫不下手,下手不犹豫”的状态。

 


 

因为疫情的影响,最近我关注了一下所在城市西雅图的房产市场是否有“下手不犹豫”的机会。

 

先说结论,我认为并无下手买入机会,短期内西雅图房价可能会有一次快速上涨。长期来看,本轮牛市尚未结束,期待中的买点,更是遥遥无期。

 

以下为分析:

 

对于房产,我的分析框架是:房价的变动,短期由供需变化决定,而长期由货币和信贷的扩张或收缩决定。当然,两者可以相互叠加影响,形成显著的周期。

 

对于西雅图短期的供需变化,一张图可以说明:

 

 

截至2020年5月第3周,新房挂牌量只是同比去年的65%。房屋成交量基本与去年持平。供给端下降35%,而需求端基本持平,这样的供需不平衡会驱动短期价格上涨。

 

猜测其背后原因,这次疫情,对于中产阶级,以及科技行业打击是最小的。最近各大科技公司又提倡长期在家工作,这可能会让一些生活在湾区纽约之类的高成本区的人考虑外迁,以及长期以来的西雅图人口净流入,都可能是需求坚挺的理由。

 

长期来看,在此次疫情爆发之前,西雅图的房产正处于一个自然的信贷扩张阶段。从下图历史房价可以看到,19年初开始,出现了低端房价(橘红线)涨幅快速超过高端房价(灰线)的情况。这与05-07年前后的信贷扩张期,低端超过高端的情况是一致的 (标2处)。

 

 

而疫情的出现,是否能中止这种信贷扩张,目前是未知的。FED 深谙市场调节之道,零利率,新QE, PPP, 一场疫情的出现反倒成了货币扩张的最好理由。当然在FED,政府强行救市后,私人部门是否能接过接力棒,继续自然的信贷扩张不好说。但有一点可以肯定,如果随后发生了信贷收缩,一定是长时间并可观察的。如08年后的房价下跌一直持续到12年,并且低端房的跌幅远超过高端房。一直到二者价差缩窄,并出现由降转升的拐点 (标3处),才开始了一波波澜壮阔,延续至今的大牛市。

 

目前市场,价格由升转降的拐点都未出现,能持续一段时间的价格下行更无从谈起。用一句话总结西雅图目前的状态, this is not the begining of buying. It is not even the end of selling.

 

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作者公众号: 美股小马 (pegcap)

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阅读 ()评论 (6)
评论
iced91030 回复 悄悄话 还是看失业率
美股小马 回复 悄悄话 回复 'commonSense123' 的评论 : 有如你所言种种不好,又为何房价居高不下?
美股小马 回复 悄悄话 回复 'zjsw' 的评论 : 正是因为短期供方的扭曲造成了供需的不平衡。长期失业大军是否会让供需再次平衡,拭目以待。
commonSense123 回复 悄悄话 有朋友住那儿。据说工作市场不咋地,房价居高不下,房产税大幅涨。地震警讯常鸣,常年阴雨,光照不够,再加家里蹲,容易发生心理疾病。
zjsw 回复 悄悄话 哈哈,楼主从近期供求关系耒断定西雅图房产要涨,但忽視了关鍵点,在如此疫情下有多少卖主会挂牌出售?这祌供方资料是扭曲的。当前美国经济受重创,会有相当失业大軍,所以无論哪里房价不可能升!
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