欧洲房产投资的介绍和中国的比较

 

        这几年来，欧洲的房地产可以说是疯狂的涨，来自全世界各地的投资商也聚集到伦敦来做投资。我在这里就说说房地产 的历史。

       房地产投资可以采取多种形式，从个人自用的住宅所有权到大型跨国投资组合等多种形式，投资价值可达数十亿美元，并且代表国际金融机构进行专业管理。在古典经济学中房地产被视为生产的第一要素，但是长久以来它还被视为财富的储蓄仓库。房地产和债务之间的联系也有悠久的历史，抵押一直被用作为一种融资手段，而房地产就被用作为抵押品。

       自从19世纪后期，欧洲保险公司就将持有的物业用于投资目的。然而，由于投资在20世纪变得更加正规化，最初房地产在政府（后来在企业）债券中起辅助作用，这被认为是最安全的投资形式。后来房地产在股票中起辅助作用，这被视为是获得商业增长的最佳手段。

投资的专业化

        随着储蓄在金融机构的增长，关于投资实践的大量理论也增多起来。于1952年出版的马柯维茨《现代投资组合理论》大概是最有名的投资理论。这种假设的投资组合最佳结构是基于投资资产和资产类别的回报和风险特征。直到今天，这个理论仍然是投资组合结构的依据，取决于对投资组合内资产预期回报的精确统计- 统计必须紧密依据过去的业绩。

房地产投资的不同方法

      作为机构投资资产，房地产的作用随着时间的推移、国家到县区域范围的不同而变化，往往反映了社会对房地产的更广泛看法。在某些情况下，投资机构逐步建立起直接拥有的大型投资组合，其往往是从在其自有业务中使用的经营性资产开始。在其他情况下，资产是间接拥有，在由专门的房地产基金管理人代表投资者管理的投资组合内持有。这些投资组合可基于某种法律框架而建立，如?有限合伙?，投资机构并不参与日常事务的管理，让基金管理人负责选择物业，并决定他们持有物业的时间长短及做日常的物业管理。

        投资者间接进入房地产市场的另一种方式是通过房地产公司股票或房地产投资信(REITs)虽然许多投资机构可能会把它们作为其股票投资（而不是房地产投资）的一部分。房地产投资信托始于美国，但现在亚洲、澳大利亚和欧洲有很多类似房地产投资信托的结构。与很多其他上市的金融产品不同，他们的投资收入不征税，所以税收效率就成了其独特的特征。基于以储蓄为目的的金融机构投资一般也不需要缴交公司税，所以房地产投资信托成为一种间接进入房地产投资组合的有效方式。

        多年来，房地产投资在中国意味着不是以销售为目的的住宅开发，就是个人投资者购买住宅。房地产市场由于受到短期银行贷款融资的开发过程驱动，给开发商带来巨大的利润。相反，商业地产被视为基础设施配置的一部分。有时候它们会由未来的业主
- 居住者投资并使用。有时候，当地的城市规划局会要求开发商建造商业建筑作为更大住宅项目的一部分。在综合体项目开发中，商业地产的开发通常由来自住宅销售的短期现金流来支持。一旦项目完成，物业可能由开发商继续持有，但是收入（收益）与资本价值相比往往很低。

       开发与开发贷款在中国仍然是房地产投资的一个重要部分，但是根据物业产生的租金收入及资本增值来拥有与管理物业开始变得越来越普遍。一些房地产公司已开始逐步持有商业物业。商业房地产正是他们想要长期获得的物业。他们开始意识到中国商业房地产的潜力，并看到价值增长符合整体经济的美好前景。在信心下降和资本不足的时期，商业物业给他们提供了稳定的现金流缓冲。