不若相望于江湖
讨论美国的地产投资
一晃已是2017年夏，说来惭愧，系列二是去年年底写的。笔者打算硬着头皮把该系列继续写下去，方便各位同学对美国酒店业有所了解。很多人说酒店是南亚某族人的专属领地，这点我不否认。但并不妨碍我们把此类资产里面比较优质的，放在自己的PORTFOLIO中，作为整个投资组合中成长的重要部分。
今天我们来谈谈经营酒店里最重要的一个环节，用自己的个人经验，来谈谈购买或经营酒店，如何融资和计算。
酒店的贷款种类：
1： SBA LENDING(7A AND 504)
美国SBA 背书担保的两类贷款，15-20%的头款要求。如果申请人有足够被认可的经验，加上PROJECT可以产生足够的现金流。10%-14%也是有可能的。
2： INSTITUTION LENDER
5-10年的FIX RATE,利率也许比SBA更好。一般是LIFE INSURANCE COMPANY,PRIVATE EQUITY FIRM,WALL STREET 基金之类的团体提供贷款。最大的短板是，HIGH PREPAY PENALTY。
3：COVENTIONAL LOAN /HARD MONEY LENDER/PRIVATE LENDING
头款要求高， 利息高。用来经营这种高风险的资产，成本和代价很高。需要谨慎。
比如做股票投资的数据分析和TA,酒店有一套系统的技术方式去确认它的运作健康状况，比较复杂，以后有机会再聊。
个人的建议是，如果在投资者愿意承担一定风险的情况下，合适的借取杠杆，往往在顺利的情况下，每年CASH ON CASH 20-50%或更高。是有很大机会的。当然，在之前的文章里笔者有提到，风控和管理方面的问题，如果自己的信心和技术面存在问题，酒店投资会变成是一条充满荆棘之路。
我们来看一个沙盘推演。
PROPERTY A : 某地的快速酒店， BUDGET HOTEL
售价：560万，头款112万， SBA LENDING :448万
年销售额200万/年贷款本金加利息支付额： 36万/经营成本：100万
当年利润： 64万 CASH ON CASH: 57%
PROPERTY B:某地的UPSCALE BRAND酒店
售价： 2500万，头款500万 INSTITUTION LENDING: 2000万
年销售额：600万 /贷款支付额：150万/经营成本：350万
当年利润： 100万 CASH ON CASH: 20%
这里面要注意几个问题
1：BRAND越好，酒店越新，CASH ON CASH 越低，达到FREE RUN时间越长。反之亦然。
2：酒店和酒店的经营竞争，是狗咬狗的残酷竞争。对陈旧的酒店会越来越弱势。非常考验经营者的能力。
3：如果投资者的最低要求是回本和FREE RUN。确实有相当的机会可以达到。3-5年，在合适的一个操作区间，原始资金的200%-300%的回报，是能够做到的。
4：最后一条，也是最重要的。前提是投资操作的这个阶段是上升区间，比如从2011以后到现在。如果你2007或是2008年进入了，会非常非常困难，正所谓，谋事在人，成事在天！
资本市场，大道相通。个人认为其实并不需要强求任何的投资模式，如果能够有机会做精，简单机械的交易和复制即可。当然，需要有相当的风控能力，不过这一点，地产投资比股市还是简单多了。
