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我在美国告房东

(2017-05-28 13:20:07) 下一个
还是一个和租房子有关的故事,洗地毯那篇是个好房东,这篇是个恶房东,准确的说是个恶劣的物业管理公司,管着十几个楼盘,没想到居然如此下作。

这是一个两室一厅的公寓,两个年幼的孩子在客厅和饭厅吃东西的时候,总不小心把食物撒在地毯上,尤其是饭桌下的地毯。在搬出去之前,专门请人对地毯做了深度清洁,但是饭桌位置依然能看出印迹。

搬出去一个月之后收到物业管理公司一封信,声明地毯很脏,他们换了新的,花了$1300。我的$1100押金不能退还,还差$200限期支付,否则就会转给追帐公司。信的措词让我很不爽,充满了指责和威胁。地毯清洗之后也就饭厅还有印迹。其他地方都干净如新。要换也应该只换客厅啊,怎么可能花这么多钱?

第二天给物业管理公司打电话询问,被告知需要和经理谈,经理不在。打了几次电话都是经理不在,只好直接去公司找经理,结果门口的秘书告诉我经理不在。这明摆着不和我谈啊。打电话不行,面见不行,抱着最后一点希望我给经理写了一封信,信中主要是核实是不是只换了客厅的地毯。

信发出之后并没有抱太大的希望,没想到这个傲慢的经理有写信的癖好,居然回信了,信中证实只换了客厅的地毯。按租房合同损坏地毯更换的价格是$2.5每平方尺。于是我写了第二封信,核实地毯更换的价格是不是$2.5每平方尺。经理很快回了信,证实地毯更换的价格是$2.5每平方尺,并且还附上了一张价格表,特别在换地毯一栏用荧光笔加亮。这下我怒了,客厅不到200平方尺,花费不到$500,凭啥收我$1300,太黑了吧。你们数学差,也不至于这么离谱吧。第三封信我从他们网站下载了房间平面图,标出他们换地毯的面积,然后乘以2.5,告诉经理我应该赔偿的钱不超过$500。

这个经理实在白痴,既然已经打定主意坑我的押金就把谎话编好了,现在两封回信说了实话还怎么圆谎。我以为经理收到我的第三封信会蹲到墙角狠搧自己两耳光,然后给我道歉退钱。结果第三封回信完全没有悔意,一副气急败坏的样子,声称赔多少是根据他们的算法,我怎么算没用。我当时拍案而起,告丫的!

这种不超过$2000的纠纷在当地专门有小额法庭处理。小额法庭是美国司法系统中最基本最简易的民事法庭,起诉简便,立案容易,庭审程序简单,不需要陪审团,当事人亲自参加案件审理,可以不请律师参与。法官当场判决,判决对原告来说是最终判决,原告不可以上诉,被告不服可以上诉。

网上查了查,了解了小额法庭的提告,立案和审理程序。做好功课之后来到了小额法庭。接待我的是一位中年大妈,态度和蔼,亲切可爱。给我解释怎么填表,帮我查到了物业管理公司的法人代表和地址。仔细把表填好之后交给大妈,附上应交费用。这个费用如果我赢了要由被告支付。大妈也填了个表寄给被告,告诉他有人告你,准备应诉。开庭时间安排在一个月之后。

离开庭三天的时候跑去法庭询问,还是那个大妈,告诉我没有收到被告回复。给了我一个号码让我去邮局查查有没有送到。去邮寄查根本查不到。唉,我的大妈,您到底寄没寄啊? 没办法,被告没有收到,不能开庭。只能重新填表,这次让我送去警察局,那里有人负责亲自送给被告。再等一个月开庭。

这次物业管理公司很快回复,法庭见。我顿时紧张起来。不过,碰上个爱写信的经理真是太好了。如果打电话的话,死无对证。这三封信,白纸黑字,铁证如山啊。不放心,又专门找一个律师资询了一下,律师说,这官司你要赢不了一定是法官的脑子进了水。于是信心大增,静候开庭日期。

到了开庭的日子,我和家中领导一同前往。法院有六个小法庭,先在一个大房间里分号。没想到那么多人,听分号的人在叫某人诉某人去某号法庭。听来听去,大部分都是煤气电力公司还有医院告那些欠帐不还的。终于叫到自己,2号法庭。进去一看,正中是法官,一个瘦弱的女士,旁边站着一个不怎么高大的法警。原告席就我一个人,被告席三人,一个金发美女自称是物业管理公司的经理,一个大腹便便的男士是公司的律师,还有一个看上去是个体力劳动者,猜测是换地毯的工人。听众席上只有一位,就是我家领导。

法官宣布开庭,原告首先陈述,我把准备好的文件呈上,陈述了提告的理由。为了法官计算方便我把房间的面积取整两百平方尺,这样很容易算出只需要$500。然后被告陈述,大腹便便的律师走到我面前,拿出几张照片,照片上是有印记的地毯。问我这个印记是不是我造成的?我说是。然后律师把照片呈给法官,说地毯很脏,我们必须更换,更换的价钱是$1300。然后法官又问我照片上是不是事实,我说是,地毯是我弄脏的,我赔偿,毫无问题。但是根据地毯的面积和$2.5每平方尺的单价,我应该赔偿$500,而不是$1300。法官翻看我的材料,看了有5到10分钟。抬起头问,谁有计算器?我的天哪,这么简单的乘法也要计算器啊!早知如此,我何必取整,害得我还损失了几十块钱。没人有计算器。法警出去拿了个计算器回来。法官又算了几分钟。抬起头来问被告律师,根据经理的两封信,你们确实只应该收$500,为什么收$1300呢?经理说,我们换的地毯比较好,这个地毯又不好换,费了比较多的工,详情可以问这位换地毯的工人。那个换地毯的工人正要说话,法官一挥手,不用说了。赔偿地毯的钱,必须根据你们的住房合约来,即使你换了$25每平方尺的地毯,你也只能收$2.5。法官又埋下头,在写什么。过了几分钟,抬起头来。现在判决如下,物业管理公司只能收取$500的赔偿, 必须返还房客$600的押金加上小额法庭的费用。

物业管理公司没有上诉。两天之后,我就收到了他们寄来的支票。

回想事情整个经过,这家公司就是想克扣$1100的房租押金,以为一吓一威胁,一个外国人当场就范。可惜公司经理太蠢,又碰上一个认死理的主。实际上从我内心来讲,最恼火的是她还要让我再付$200以及说话的语气。如果她聪明的话,说换地毯花了$1300,所以$1100的押金不退了,鉴于我两年从来没有拖欠过房租,属于模范租客,另外$200就不追讨了。十有八九,我也就算了。另外,小额法庭必须在当地提告,幸亏我只是买房,并没有搬出外州,如果真的搬了出去,一趟一趟跑回来,为了这点钱不值得。这家公司也许就是抓住这一点,不知道坑了多少人。真没想到美国还有这样的公司,希望从这件事情之后,这家公司能够改邪归正。
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评论
lucy2008liu 回复 悄悄话 我的押金是$1400 我大概拿回85%的押金
换地毯还要看折价 举例 地毯寿命是10年 你住5年
如果换新的因为你的过错 你大概付50% 不是100%
老生常谈12 回复 悄悄话 当年我的房租也是1100刀,地毯也脏了,扣押金100刀。
workforwal 回复 悄悄话 很少有房客收回押金,不错。
wumiao 回复 悄悄话 是啊,当年我们也是租房被扣押金的。
Leileima 回复 悄悄话 还是你厉害,我们就这样把押金全给房东了。
plutochen 回复 悄悄话 再举杯一次? 对方是公司, 出庭是一定需要律师的,律师一般是有出场费的。
mzl9876 回复 悄悄话 七八年前,我曾告过房客(当时法庭上全是房客告房东的),以我的经验,法律多是保护房客的,如果你有理由,一定会得到法庭的帮助的。
特酷猫 回复 悄悄话 干得好!我就是因为要搬到外州去,被房东毫无理由的扣押了全部押金,没有办法回去追回。当时不应该告诉他我们是搬到外州去,他大概会收敛一些。当他知道我们不会回来找他到时候便有恃无恐坑我们一笔。
oldCar 回复 悄悄话 好样的!就该这么做。。 不要忍气吞声!
toby嘛嘛 回复 悄悄话 这种房屋租赁公司好的不多大多数都会玩这种把戏。很高兴你坚持原则!
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