王亭
学戏趣事，地产经验。
这几年，亚特兰大大部分地区，由于房源的的短缺，买房的人有增无减，一房多求的现象比比皆是。
抢房导致抬高买价。。。市场从买家的市场已经转成了卖家的市场。在亚特兰大很多地区都看到房价在不同程度的上涨。
于是新的问题出现了：成交价（Contract Price）和估价（Appraisal）不符。
1）什么叫估价？（Appraisal Price）
先来看看买房的成交过程：
出价---》讨价还价---》双方达成协议---》购房合同生效（Binding）。
接着是检查房屋，调查周围环境（Due Diligence Period在这个环节，买家可以用任何原因反悔，没有违约罚金）。。。
最后决定的确是要买了,合同Pending，（Pending以后买家不可以反悔，除非贷不下来款）。
开始启动贷款。 因为贷款是放款公司用你的房屋来抵押来借给你钱，所以首先贷款的公司用指定估价师（Appraiser）来检验一下要用来抵押贷款的那个房子，并估一下房屋的价钱。估完价之后，做出一个估价单（Appraisal Report），贷款公司根据估价单估出的价（Appraisal Price）来决定贷款的额数。
如果房价估出来高于或等于购房合同的价钱，贷款就没问题，贷款公司会根据你的情况贷给你可以贷到的数目，不过估的再高，贷款公司还是用合同的价位基数来贷款。 比如说前两年有一栋我经手的房，是个银行的房，要价36万，比周遭的房价低了很多，结果来了十个人出价，我的客人作为买主，出了$40万，比要价多出了$4万！因为那栋房要的的确太低了，结果贷款公司派来的估价师，估出来的价是$47万! 比我们合同价高出$7万！！！不过贷款公司还是以合同的价Contract Price来贷款，而不是以估价多出7万的$47万Appraisal Price额数来放钱。
如果房价估出来低于购房合同的价格，贷款公司只能以估出来的价贷给你款，而不是用合同价的数额。这时候买卖双方又要讨价了，如果卖家不肯让价，那么差额只能是买家出了，如果买家也不肯出差价，合同只能终止了。（一定要有文字的终止，双方要签字）。
例如：合同价是20万，可是估出的价是18万，有2 万的差额，贷款公司是要用18万为基数来贷给你款的，18万和20 万中间有2 万的短缺，谁来补足这2万呢？就有的争了，要不就降2万房价？要不买家出？50%-50%？。。。如果谈不拢，中断合同。
总而言之，贷款公司在决定贷款的数字时的参考价格是以购房成交价（合同价,Contract Price)和估价（Appraisal Price）中的最低的价格算，而不是用最高的数字。那个低用那个。
今年的市场上出现了不少估价估不上去的现象，由于房价涨起来，可是估价是按照过去的成交价来衡量，有时间差，所以很难一下子估的很高。再加上贷款公司现在比较保守，能估低不估高，大家要警惕了。
2）卖房（Seller）：
对于今年要卖房的人来讲，你可以要比去年你们社区的平均价高出15到20%的价，以现在的市场不太愁卖不出去，（只要房况不错，地点不是很差，房子没有硬伤：例如，高压线旁，车道太陡，积水，大门口第一间。。。）但是你也要有思想准备，如果是贷款的买家，很有可能估不到你想要的价。（如果对于现金的买家，只要买家愿意，没有什么问题。）
3）买房（Buyer）：
做好准备，抢到了房，出的可能比要价还高，很有可能估不上价。卖家会有可能不让价！
如果是银行的房，只要估价单出来低于合同价，银行一定让价。我今年就遇到一次，6个人出价，我们出的高，拿到了，结果估价差一万美金！那是个Fannie Mae 的房，二话没说，马上降到合同价。买家很是庆幸！！
注意了，如果是Short Sale (Short Sale 定义：http://blog.wenxuecity.com/myblog/70554/201602/637161.html)债主不考虑估价单，他们是用他们最终批的价来卖房的，比如说你在等一个Short Sale，等了两个月终于批了，但是当你去贷款时，贷款公司派来的估价师没有估到那个买主欠贷款公司最后批的价，被欠贷款的公司是不会妥协的，他们只算自己的帐不管估的价。我曾经经历过，差了3万，买家还是想要那房，结果买家多拿出了那3万美金。
如果是个人卖的房，不是银行的房，也是这样，假如卖主就是不让，那就看你怎么分析了，放眼看前景还不错，那就掏钱补足差额吧。我今年就遇到过，差价是买主出的，而且差的不少，不过买得还是不错的房，买家和我都对那房有信心，和周遭的房比，将来一定不会亏。
