王亭

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亚特兰大,2016年卖房小建议

(2016-02-17 05:57:08) 下一个

2015年房地产买卖火爆,2016年在亚特兰大的房屋买卖很可能是卖家的市场 ,作为2016准备卖房的朋友们,是否应该感到庆幸?今年卖房应该能卖个好价钱!很快能出手?注定


但是,如果静观市场,2015年房地产买卖那么火爆,却还是有些房子滞留在市场上长期卖不掉!为什么?今天就来谈谈我的看法,仅供参考。


一)你准备好了吗?
不管是什么样的市场,想卖房!要做好准备,必须从大处着眼,小处着手。


--- 大处着眼:
1.知己知彼,了解市场。
虽然市场很火,但不是处处都是,要看地段。
进场之前,要熟悉市场的真实情况,不要想当然。了解正在市场上叫卖的房的情况。尤其是同一个社区的,大小和你的房差不多的房,都要什么价?内部装潢情况,房子本身的状况,要亲眼去看看,做到知己知彼。


实例:就是这个月,有一个朋友,他的老板是个白人,想卖房,朋友推荐了我。
“老白”给我电话,我正在度假。知道那房是空的,不敢耽搁。一回到亚特兰大,从飞机场到家,门都没进,就直接驱车赶到了他家。没期望见到他人和房子内部情况,这次只是想先在周围看看环境。。。(本来约好了的,两天之后的周末见,)


看到门口停了部车!正巧“老白”和太太在他家空房里换灯泡。。。
虽然很唐突,来都来了,还是敲了门进屋,见面介绍了一下自己。“老白”顶高兴,寒暄了几句,然后让我在房子里外走了一圈。十年的房,很多地方需要整理,要花一些银子了。
为了慎重起见,在整修,花钱之前,我建议去看看在他同一个社区正在市场上叫卖的房。


两天后预约,我们一起去看了3栋同一个社区的房。其中一栋和他的房很接近,整修的没得说,房价要得不高,上市已经快3个月了,房价一降再降,还是没卖掉!这一看,着实吓了这个“老白”一跳!“老白”算了一下,如果装修的和那房一样,同样的价卖出,他一定赔,因为他买这房时正是房价很高的年份!
最后他决定暂时不卖了,先把房子租出去,租金在$1600-$1800之间,等一年再说。如果是这样,就不用大的整修,现状作为出租还是没问题的。


事后“老白”很感激我,说如果事先不去看看,还不知道竞争的厉害,花了钱,耽误了时间,还不见得卖的掉。最要命的是,如果房子空的太久,保险公司会终止保单。
我戏说,如果想谢,你是我朋友的老板,对他好点吧!“老白”“保证”说,一定多给我的朋友一些假期。。。

2.合理定价
参考半年内卖出的价位,定出比较合理的价。如果房屋整理的好,可以要得稍高一点,但是如果要得高,有可能估不上价!近来卖家的市场,估不上价的实例已经是屡见不鲜了!


A)估不上价怎么办?
如果你的房一上市,马上就有很多人出价,你可以硬一点,不让价,爱买不买,有人抢,买家必定示弱。房价就是这样涨起来的。
去年和今年我有好几栋房都是一上市一周之内就出手,有的一天就有了合同。几个人争,即使估不上价,卖家肯定不让。


实例:
2015年初,在Kennesaw 小镇我有一个Listing,“小谷”让我卖房。上市之前纸上谈兵的看了看市场,同一个社区在市场上的房不少,要价都是在17,18万左右,一直在市场上“吊着”。
可是就有一栋,正好是“小谷”隔壁,要价20万,一下就卖掉了。处于务实,亲自去看了一下。房子收拾的很不错,后院篱笆,木制阳台,厨房花岗岩台面。。。的确有一下子卖出去的道理。
和“小谷”商量了一下整修计划,在用漆颜色和灯具上下了点功夫,也没换花岗岩台面,但是房子看上去真的很舒服了。上市一周,一下子来了两个Offer!最后成交价是19万6千。因为是两个出价,卖家“小谷”很强硬,和买家说好了,不给修任何东西,估不上价也不降价。
成交后的一个月到过户,安安静静的,验房,估价,买家没有提出任何要求。过户时才知道,房子才估了18万1千,比成交价少了1万5千!买家多出1万5千现金,补足这个差价,因为是贷款买房,贷款公司只贷给你估价出来的百分比,估不出的那部分,如果卖家不让,只有买家出了。

B)调价。
如果上市一,两个月,没有一点反应,可以调一下价没有卖不出的房,就看价钱了。有些房卖不出就是要价有点太高。拖的时间越长,越卖不出你的起始价。所以说,起初定价和房子准备的状况非常关键。

---小处着手:
1. 外观。
外墙,车道,草坪,花园,都要整理的清清爽爽,漂漂亮亮!
最好用高压水冲洗一下车道。外墙刷漆当然更好,如果不重新刷,起码别让人看到破旧的感觉;
草地,不要看到露裸的泥土,要放松针,除野草。。。
总之,让人来到你的房前,就有想进去的欲望,不要让人感到你的房子没人保养,长久失修。

2.气味。
房子里是不是有异味?有异味的房子很难卖!
异味来自多方面,例如潮湿发出的发霉的味道;做饭渗进的味道:例如咖喱味,鱼腥味。。。
动物的排泄引起的味道:最常见的是狗尿味。。。


如果是因为潮湿发出的发霉的味道,要先找到潮湿源,放除湿器等等。异味还有可能得到缓解。
如果是做饭渗进的味道,还有动物的尿味,这些会很麻烦!
有些投资人买些状态很差的房,在整理房之前,一定要除味,要不然可就摊上大麻烦了。


实例:在Duluth有栋Fannie Mae 的房(银行房),如果你不带鼻子去,光带眼睛,这房看上去很不错,新地毯,新油漆。。。但是那重重的狗尿味道,你的鼻子就是再不灵,也不可能闻不到!!!这栋要价才17万多,价钱不贵,看上去整理的漂漂亮亮的,可是几个月了,还在市场上呢!我估计就是因为那气味!


3.干净。
细节决定成败!准备上市的房,室内一定要干干净净!就连开关的盖都要擦干净。
还有,最容易忽略的是空调暖气的回风口的灰尘!!!
上市之前,最好请专业清洁工好好的清扫一下房子。想要卖的快,卖上去价,细节不能疏忽!

4.颜色。
最省钱和出效果的是刷漆颜色的搭配。
例如:上面我提到的在Kennesaw 小镇的房,就是因为漆的颜色和灯具的搭配,产生了很好视觉的效果,让这个房子出彩,好卖。


一个反面的例子:去年我看到一栋50多万的房,卖了很久,我认为其原因之一就有漆的问题,内部漆看上去很旧。地下室的墙上有许多彩色的点点,当我看到时,还以为是发了霉的点点,后来问了才知道是打乒乓打到墙上的印记!刷刷漆,就是单单这扇墙,也很必要!要知道,让人误会成有霉,那这房可就难卖了!


5.Staging (摆家具)
A)请人摆家具
如果是空房,可以让专业的人来摆一些家具和装饰品,会达到很好的效果。例如新房的样板房,看上去很能让人动心!


B)自己摆家具和装饰品
如果是带家具的空房,好好利用现有家具做Staging:


实例:去年我有个客户卖房,空房带家具。
这个房在Johns Creek 是栋有限制在55岁以上年龄的社区,Condo(连栋房), 3卧在一楼,二楼上有一个完成阁楼,带一个卫生间。2008年建房,新房买价是25万6千。
2015年下旬,上市前,我帮他们装饰了一下房,挂了一些字画,重新摆置家具和床上装饰...打扮的不错,照片拍出来漂亮!(我自己带来一些装饰物件,字,画,床上装饰枕头,床罩等等)
要价$349,900.00,上市5天,原价售出,买家要了些过户费,FHA贷款,一个多月过户了!很成功!

二)综合多种方法准备,调整房价,实施卖房的实例:

下面是我去年用的卖房方案准备最多的一栋房。希望能给大家一些启迪。


2015年,我有一栋在高尔夫社区的Listing。在1986年新房时,第一个房主当时买价就40多万。
房顶是用Cedar(雪松木)做的,顶贵的,2009年当时房主光换房顶就花了4万多美金。
2012年这房在市场上叫卖了一年多,从要价50多万,降到40万以下。最后我帮“福”买到的价是38万1千。
“福”去年搬到加洲去了,必须要处理这个房了。准备卖房。
查看了2015年社区的卖房记录,房价涨了不少,社区内在市场的房,60万以下几乎没有,如果只看价钱,市场是没问题的。
这是个四面看上去像是水泥抹面的外墙,Synthetic Stucco (不好的材料,由于容易寄存水分在墙内,招白蚁),不是Hard Coat Stucco(好的材料);平房,完成地下室。
满墙满墙的窗子和门;单层玻璃;
后来“福”铺了两间室内地板,材料也不是很好,走上去“嘎吱,嘎吱”的响。
后院有一个水塘,水不是很深,下雨会变成“黄汤”。


“福”想卖个好价,除了正常整理内外,还采取了以下策略:


I. 请了专业的室内装潢师来设计室内颜色($150一个小时,共用了2个小时)

这个设计师我认识他有十几年了,我家10年多前刚买新房时,就让他来给挂了十七幅画,摆了一个书架子上的装饰品(摆的真好!之后,我呆呆的欣赏了好几天!)和做了一楼7个窗的窗帘(窗帘价钱不菲)。


这次请他来帮“福”设计颜色。因为这个房想让它卖60多万,比我们2012年买的时候高出20多万去,这可得认真打扮了。


设计师“L A Wayne”外墙是用的原来的色,因为换漆的颜色要有社区管理委员会批准。


室内的基本色是发黄的棕色,属于暖色系列。他不是只用一种颜色,而是配了不少种色号,最后发现,刷出的颜色是统一的,他根据每个屋的采光不同,调出略略不同的色号,但在不同的光线下形成了统一体(漆工有点麻烦,要买太多种漆,有点太细致了点,我觉得),天花板上,设计的是淡蓝色,冷色。


在厨房相连的额外的一个厅(Keeping Room)的两个8-9尺高的柜子,设计了个黑色!当时漆工有点犹豫,问我“黑色”?会好看吗?我说,用人不疑,疑人不用!
结果出来了,特立体!看上去像两个木制的柜子!效果特好!(这就是室内装潢用漆的神奇!)


II. 请了Staging。
因为是空房,这种价位,最好摆上家具。
请了专门做Staging的公司来,3个卧室,两个厅的家具和装饰品,90天租约,帮你摆,帮你撤,用了不到3000美金。

III。上市了!
收拾好了,摆上家具,看上去还真不错!视觉效果很好!第一天上市就得了个原价合同,我们要价将近62万($619,900.00)!
可惜好景不长,不到一周,买家给退了(反悔期),后悔了!
接着又有人出价,只出52万,杀了10万,当然不卖了!一个月过去,“福”降到58万,然后56万!终于又来了个买主,上市一个多月了,“福”没那么“硬”了,空房,早卖早了。
以53万再次成交!这次的对方经纪很老道,除了正常验房,还用了Stucco 专家来验房,出了个很吓人的报告,提出要花上万来处理Stucco的湿度问题,还有阁楼里有小动物,松鼠什么的,搞得“福”不想麻烦了,又给让了两万,结果以51万成交过户了!


这个例子可以例证,虽然没有卖到60多万,但是比起“福”当时买价还是好很多,而且时间没拖很长,这与房子的准备,和“福”对价钱的让步有很大的关系。说实话,要不是这房本身的实质材料不是很好,价钱会卖的更好一些。
 

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评论
王亭 回复 悄悄话 回复 '开工厂' 的评论 : 亚特兰大还没有那么火,Getting There,欢迎来亚特兰大看看,房价总的来讲还是便宜的,20多年前,我从纽约过来,两天就定了一栋房,搬下来,一住就是20多年!还有Georgia出美女,因为气候比较湿润,对皮肤好。 谢谢关注!
开工厂 回复 悄悄话 真便宜啊 多村出一个Listing 就有十几个Offer 抢高十万二十万已是常态 好多上市一天就sold。listing price 就是玩笑 加价无上限 叫110卖150 叫125卖165 还有叫85万148万卖掉 已到巅峰
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