一次就好 | 带你去俄勒冈看天荒地老
世界很大，而我们只是渺小，我想和你去很多地方，走走停停，细品沿途的风景。而有一个地方，让我们不必远行，也能看尽满眼的美。那就是俄勒冈，请与我们一起，遇见，遇见俄勒冈。用生活的态度去旅行，用旅行的态度去生活，细细体会，细细回味。
文： 房屋仲介微信id : temperancexox ； temperancexoxo@gmail.com
理论上来说， 房地产应该比不合理的股票市场更加合理化，对不？ 其实不然， 房地产涨幅难以合理化的原因基本有两点：1）大多数的投资家不懂供需的运作与理论，只有小部分的投资家才会慎重衡量供和需对房价的影响；2）而这小部分懂得这供需道理的 Smart-Money 投资家，是无法抵挡抗衡这如气泡般提升的房价。
大势所趋下，房价高涨是很难有合理解释的
“不过呢，考虑波特兰市场的供与需 -- 房价，房租以及购买能力，
目前还算是均衡的”
过去两三年，全美的房价那是涨的沸沸扬扬啊，波特兰当然也不例外，但是比起许多大城市，波特兰的房价相对来说还是比较合理的。初来此地的你，应该在哪个区买房呢？在此，甜小辣就为大家做一个简单的区域解释，房价，房租分析，让你对波特兰有个开头认知好下手。对于已经定居在此的朋友，也希望这篇文章对你有帮助，能对波特兰有更深的认识。
▲上图显示的就是波特兰及几个周围的城市
首先，让我们来看看大波特兰的区域分布 (这只是个简单的介绍，熟悉的朋友可以跳过)。上图就是以波特兰 (Portland) 市为中心点来区分的。大波特兰目前最大好处就是人口并不算多，只有区区的二百四十万人，八成是白人，亚洲人也只有5-6%而已，上图所显示的城市，以波特兰市为中心的话，开车距离也就15-30分钟。简单的分部如下：
Portland 波特兰市中心：比较贵的区有 Pearl，South Waterfront 等。
西
Beaverton 比弗顿，Nike 总部在这里，日本和韩国餐厅也聚集在这。
Hillsboro 希尔斯伯勒，Intel 面积最大的开发园区在这儿。
东面的区分非常简单，街道是数字排行的，由河边１开始往东增加，以39街为分界线：39街内都是贵的，39街到60街有部分是贵区，之后到82街就比较便宜了。82街区，也就是这里第一个新中国城聚集地，离机场也不远。82街以外的目前不考虑。下面列了两个贵的区：
Hawthorne，东边年轻人喜爱的地方，因为它有波特兰嬉皮古怪的文化气息，还带着点高级文艺特色。
Happy Valley 欢乐谷，不少华人也住这。房子也不错，四十万起。
北
西北山顶区，也就是传说中的山上豪宅区。房价四十万到一百万以上。
Vancouver 温哥华市（注意是华盛顿州的温哥华，不是加拿大的哦）， 有些人会选择在这居住和工作，因为华盛顿州可以免收入所得税。
南
Milwaukie，这个是必须值得一提的。去年通行的轻轨线伸展到这了，预计未来会热起来的。
Lake Oswego，也就是许多华人喜欢抢购的区。因为这里的学校一直都是排名前十的。
West Linn，这也是许多中产华人朋友居住的地方。环境和学区都不错，性价比极高，稍微好的房子在这里是四十五万起跳的。开拓者的利拉德就住这。
Tigard，Tualatin，Wilsonville，以及 Woodburn 这几个城市就在I-5国道上。南边有些科技公司，还有最大的购物奥特莱斯。再往南就是俄勒冈的首府 Salem 了。
▼下图简列各区突出的中小学。遇见俄勒冈近期也会专门分析当地的各类学校。
好啦，说完区域分布了。那么大波特兰区的房屋平均价是多少呢？这里的房屋中值价大约$305,000，比2014年大约增长了9%。这个增长呢，可是2014至2015全美国房价涨幅最高的了。而房屋平均价大约$350,000。前面为什么说这个价钱还是合理的呢？因为美国的房屋中值价大约$220,000，再相比北加湾区一带一百万才能买到好房子，这价钱算是中等。
下面就来看看大波特兰区的过去十年的房屋中值和平均价吧。现在基本是回到07-08年的高峰了。当然，考虑十年来物价的提升，现在也不算特别高。
▲2007-2015波特兰的房屋价
▲这是2004-2013周围各城市的房屋价格走势
下图再仔细一点给您分解波特兰几个区过去三年的平均房价。
▲ 2012-2014波特兰房价区域分解
说完平均价位之后，你猜猜看波特兰去年的大热是哪里呢？猜不到吧？2015大热呢其实不是 Lake Oswego 而是 Hawthorne，靠近 Mt Tabor 公园。这区的平均房价高达$521,250，全美大热区排名榜上的第五名。其实这并不奇怪，除了看校区外，波特兰市附近就有几个区是年轻人喜爱的地方，因为它充分体现了波特兰嬉皮士又森林系的独特文化。类似的区还有 Ladd，Alberta，Mississippi 等。
而波村这诱人的房价是否会持久呢？根据波特兰商业周刊于2015年10月16号所刊登一篇新闻的数据资料显示，波特兰有以下几点优势：
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生活必需的花费，例如房价，租金，育儿费用，波特兰比起临近的城市西雅图与三番市都要来得亲民。波特兰的所得与生活费基本上是成正比例。
▲这个图就是一个简单的比较，以10万为基础来比较购买力的话，这里比三番市好
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波村平均薪资全国排名23；工作市场需求排名24。波村五年工作需求成长率是百分之一点二；薪资为百分之一点九，超越其他106个城市。
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波特兰经济发展局也成功利用了这个优势吸引了许多高科技公司，例如谷歌，因特尔，微软，Salesforce.com，AirBnb 及 EBay 等，提供了至少1000个就业机会。同时也吸引了新近公司如 Customer.io 和 Cozy。
随着这些大企业与及新移民的到来，这里的房价，房租也会跟着涨高。但，也同时提供了购买力。2014年，有百分之三十的房屋购买是以现金交易。因为对于加州搬来的朋友，这里的房价至少便宜了一半。
下面呢就简单和大家分解一下波特兰的房租价格。下图有大波特兰各个区的租金价格和2013至2015年房租的比较。2房1厕的房租已经是$1,200了。对于租房住的普罗大众，这也许不是什么好消息。但，对投资者来说，这是很吸引的。而且，请注意，平均空缺率基本保持在2.45%。许多外来投资者都来注资购买大型公寓，土豪朋友请留意了，近期大型公寓成交的项目有：
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波特兰的 Museum Place，140个单位，成交价6千万。
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比弗顿的 Sterling Pointe，630个单位，成交价9千1百万。
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华盛顿州的温哥华 Bluff, Miramonte and Walden Pond 684个单位，成交价9千4百万。
▲2015第三季度特兰房屋租金
▲2015波特兰一室一厅房屋租金分布图
▲2013第三季度至2015第三季度平均租金比较图
噼里啪啦的讲了这么多，外加专家数据，可能你现在还是一头雾水吧！那么，我们就来看些照片，看看三十五万可以买什么样的房子吧：
? 97209 波特兰市内
? 一房一厅一厕一厨 732 SQFT
? 不过，你得每月缴 HOA $300-400
? 97225 波特兰西边26号和217号路交接
? 二房一厅两个半厕一厨 1,352 SQFT
开拓者 NBA 篮球队大热利拉德 Damian Lillard 2015年花了两百八十万买的大房子又是长什么样的呢？
? 97068 波特兰南边 West Linn
? 六房五厕 8,990 SQFT
至此，你应该对于波特兰以及周边城市的房子大概有个了解了吧！如果有什么问题需要咨询，或是有任何建议，都可以通过与遇见俄勒冈公众号来留言对话。告诉我们你想听什么，想看什么，小编都会认真聆听哦！
只要你有兴趣，我们接下来还会分析房屋贷款小贴士，资产税务解读等等干货！敬请期待！
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