个人资料
老朽 (热门博主)
  • 博客访问:
正文

关于南加州房地产的前景 中篇

(2015-11-05 00:20:01) 下一个

生孩子,明明知道痛,可却还是要生, 投资,明明知道有风险,该投还是要投。房地产和股市相比哪个风险大?和尚脑袋上的虱子,明摆在那里!但是南加州还有一个地震的话题,如果是这个原因而裹足不前就大可不必。德州,佛州隔三差五就闹一次飓风,也没见谁为此搬离。因为有地震,保险问题就要提一提,买还是不买我不能瞎出主意,我只说说我自己怎样处理这个问题。


与房屋相关的保险有,
mortgage insurance,
home insurance,liability,fire...
flood insurance,
earthquake insurance,
等等各种。


在生意的起步阶段,只要不是强迫性的,就坚决不买,有钱就投资,没那闲钱补笊篱!出了事情要钱没有,要命一条,反正是赤手空拳,白手起家,赢就身心俱泰,输也让它酣畅淋漓,赌它一把,看看不买保险能有啥古怪稀奇。路曼曼其修远兮,吾将上下而求索。 做最坏的打算,谋最好的机遇。


不得不买的没办法,比如说借的是conventional loan 没有要求就不买。FHA贷款要捆绑mortgage insurance,那只能随它去。earthquake insurance最少自付额的是$25000,费用相当贵,心里实在不乐意。 如要买便宜的,自付额从$50000起。开什么玩笑,五万块我可让个小房子平地起。保险公司雇了一帮精算师,斗不过的,医疗保险也一样,不管你选什么计划,别以为能占便宜。


南加州的地震最危险的地方是有一条san andreas fault,北从eureka起经旧金山,南下到san bernardino,palm springs,在这条线周边的地震险就贵,洛县和中北橙县离开了一定距离,保险费便宜些,橙县尔湾以南脱离了地震带,地震险最便宜。怎样证明不会发生地震?没法证明,但可以根据过去一百多年没有发生高级数的地震来划分区域,南橙县就属百年不遇大震的地区。即使在地震带上,旧金山上世纪初被摧毁过,八七年大地震把海湾大桥震毁,现在的湾区房地产还不是欣欣向荣,蒸蒸日上,为什么?因为适合人类居住。黄石公园倒是风景秀丽,见不到有人会因为害怕地震而往黄石公园周边迁移。加州房屋有着严格规定,二层以下均为木质结构,一般地震都可应付,除非地动山移。若遇到地动山移,我的小命都不知在哪里,几个有房贷的出租房谁还顾及!有关地震带以及周边房子保险费用可去查CA Earthquake authority。


当生意步入正轨,盈利到了一定程度时,交税又是个烦人问题,与其把钱奉献给山姆大爷到世界上今天打这个,明天打那个,还不如买保险给自己。我买什么保险完全根据自己所需要,不会听保险经纪胡言乱语。现在每年所有的房子保费一万多块,买了十几年,近二十万块钱如同扔进了屎坑里。保险经纪鬼蜮伎俩就是吓唬你,而从来不会讲像我的故事,橙县某个地主买了十几年的保险,花的保险费买个房子都有富裕。对我来说,保险并不是上赶着往保险公司口袋里塞钱,实在是因能扣点税的把戏而已。


经常走夜路,终于撞了鬼。两个月前因为我的出租房里空调漏水到楼下,保险终于用上一回。本来想私了,我用自己的人去修,再给他几百块,没想到那厮特别轴,属吊的一根筋,非让保险公司来瞜瞜。如此也罢,交了这么多年成千上万的保险费,该让他们的银子也往外流。保险公司真不是省油的灯,也就花个两三千块,先把楼下整的直跳脚,回过头来找我算账别想跑。一是告知这个房的保费明年就涨价,二是警告如果再发生一次将被kick out,别以为买了保险就能随便花钱,门也没有!


如果让我推荐什么保险应该买,强烈推荐炒股的人应该买份高额险,以便跳楼以后还能获赔,直接填平损失,永远立于不败之地。


还要再次强调,自住房怎么折腾都可以,保险不能不理,毕竟是是自己的一大笔财产,特别是许多人的全部家当,要避免意外事件让自己的心血付之东流。


出租房以保险的实用性来说,先要考虑liability,这只是最有可能遇到麻烦而已,即使是最有可能,几率也很低。生意起步的头几年,几乎所有房子全贷款,当时是百分之十的利率,同样是借十万来万,每月还贷数额怎能和今天相比,起码能省下几百块。所以,当时左手收租,右手还贷,如同给银行打工,盈利所剩无几。要真出了什么事,房子拿去好了,反正没有多少equity。


这么高的利息,借还是不借?我以前写过的几种赚钱方式,
1,拼体力,此乃下策。
2,有一技之长,此乃中策。
3,凭脑子,这是上策。
4,靠投资,也就是用钱去赚钱,是上上策。
5,用别人的钱去赚钱,说白了就是空手套白狼,乃最高境界。

做房地产给了你这个机会,难道视而不见,弃之如敝履,玩股票的想去银行借点钱杀奔股市,会不会有银行借给你?归根结底,南加州适合人类居住,人口增长必然吸引投资房地产者趋之若鹜。美国不论在哪里,房地产炒不起来,只能根据其客观规律。


三十年河东三十年河西,许多购房者来自神州大地,房地产的上涨可别指望广场大妈,爆发土鳖,富二阔少,贪官污吏,想把美利坚的房价哄抬托起,蚍蜉撼树谈何易!不要说外来移民起不了绝对作用,就是本地财团也不能胡作非为,强奸人意。las vegas就是典型例子,十年前的房地产可以说是如日中天,大鳄小户忙的不亦乐乎。要知道那个鬼地方根本不适合人类居住,周边土地好似取之不尽用之不竭,不出几年房价便断崖式的一泻千里,至今苦海无边,回头无路。这样的地方如果生活驻扎在当地,弄几个便宜房收收房租到也可以,若想指望房价上涨,泥牛入海无消息。很多人贪图便宜,以为几万十几万买到一个别墅而沾沾自喜,放在那里,等待时机,las vegas 哪来的时机,故人已辞黄鹤去,可又在留下来的裤裆里发现了一个金灿灿的东西,你说它是一坨屎还是一块黄泥?

(有问题可提出来,下篇共同探讨,之后便打点行装,计划出游三个月)

[ 打印 ]
阅读 ()评论 (7)
评论
archet 回复 悄悄话 回BigStud
除了LP生小孩那年,发现每年交的health insurance远远大于保险公司赔付额!????????????
BigStud 回复 悄悄话 回复 '老朽' 的评论 :完全同意老兄关于保险的见解。我见过很多卖保险的,他们总是耸人听闻,吓虎你,其实有好多是骗局,不过骗我是一个学工程的,没那么容易。
保险,本质上说是用群体的力量来抗衡不可预测的灾难,失去了这个特点,就是骗局。可以这样来识别:如果一个险种,当你要用的时候,你所付的保费己达到或超过你所能得到的补偿,那么你就不是在买保险,而是自己给自己保险。道理很简单,你把这些年买保险攒下来,足够用来cover费用了。稍微用点脑子,估算一下一相险种发生的周期,不难。
另外,正象老朽所言的,一个险种不survive过你的生命:道理如下,按说在加州买房子,有中国爆发核战的风险,有小星星撞地球的险,这个应该买吗?这种事情发生,你的命都没有了,谁还会在乎几幢破房子。
老朽 回复 悄悄话 回indiany
我有LLC,每季度940 and 941加起来$800,分摊到每个房子不到十块,开公司我写过好几篇。
indianny1007 回复 悄悄话 毎年要付多少税费
indianny1007 回复 悄悄话 你有LLC吗?
老朽 回复 悄悄话 保险经纪的伎俩就是吓唬人,我也不愿乱出主意买还是不买,记住诸葛亮的话,小心谨慎,自然无祸,法庭也是讲理的地方,怎么他跌一跤你的房子就变成他的了?我也遇到房客因霉菌告我,没到开庭对方撤了,不是那么容易的,证据不足到庭上就是胡闹。
archet 回复 悄悄话 保险agent告诉我,投资房都是连着房东的,如果出了事,保额不够的话,会牵涉到自己别的财产,比如自住房。是这样吗?所以要买保额高点的?
登录后才可评论.