独立之路

很多年以前,一位晚辈问我我生活中最重要的是什么,我不假思索的回答了”独立“。经济独立虽然是独立这个大课题的一方面,却是很重要的一方面。我的博客,就从它开始。
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我这样选房客

(2014-10-27 11:04:00) 下一个
 选房客的最常见的方法是“排除法”和“优选法”。排除法遵循first come, first serve 原则,申请人一个一个地按申请时间处理,如果有合格的申请人,收了押金,后面的申请人不看资料,退还申请费。优选法是设立截至时间,凡是截至前交的申请都看,选最好的。如果所有的申请人都不合格,再重新open for application.
 
选房客标准是根据两个重要的目的来制定的: 1. The applicant must demonstrate the ability and willingness to pay rent on time 2. The applicant will not abuse the property or place the landlord at additional risk
 
我用的具体标准:
1.   申请人总月收入是房租的三倍或以上,我知道的房东有用2倍,2.5倍,3.5倍的。有的用总收入,有的用税后收入。如果是没有收入的学生或艺术家呢?申请人的父母或监护人可以担保,可以提前把房租付清,也可以设立rent escrow deposit at bank. 我曾经有过一个外州人,没收入,但是有银行信,说明rent escrow deposit 在这个银行总数超过一年房租,银行收到租房合同后会在每月一号直接付款给房东。如果拿救济的呢?Section 8的文件会说明,申请人可以申请最高到每月租金多少的房,申请人大约付多少。那么拿救济的申请人只需要证明有3倍于自己负担的那部分房租的收入。
2.   信用分多少。白菜房当然不能要求和白玉房同样的信用分。但是同一栋房不能对不同的人要求不同的分数。我自己的原则是房租在X数之上要求信用分在Y数之上。这样即使同一栋房,去年合格的人,如果今年房租涨了,可能不合格。
3.   信用历史。如果是白菜房,申请人信用分已经低的没有意义,也有房东不看信用分,只看信用历史。很多人可能有很多医院欠款,车贷,手机分期付款,租家具的欠款,过期没交的学生贷款,信用卡一大堆。。。最重要的是看有没有租房欠款。做过地主的都知道,到法庭去打官司,讨欠款是花钱又麻烦的事儿。所以如果有人信用记录上有一个房租欠款,那么这个人欠的房租很可能不止一次。
4.   犯罪纪录,所有的罪犯都会给房东增加风险。你可以坚持zero tolerance 也可以相信人是可以改变的。如果你相信人可以改变,那么自己定一个标准,5年,7年,终身。最常见的是醉驾,domestic violence, drug possession。如果醉驾到坐牢了,我不租,因为他可能会在我的停车场醉驾。打人不租,因为可能会打我,打邻居,或砸房子。携带毒品,可能犯罪纪录上是携带,但是实际上是贩卖。不管他吸毒还是贩毒,都不租。有一些轻一点的问题,比如shop lifting, trespassing, prostitution/soliciting如果3年5年没犯,大约改好了也是很可能的。查一查犯罪纪录,就会发现不只是某族裔,低收入的人会犯罪。酒驾的高管,曾经到处trespassing的军人,嫖娼/卖淫的政客,打老婆的教授,买东西忘了付钱的律师,携带毒品的医生真的是不看不知道,一看吓一跳。
5.   问前房东。有人觉得问前房东没用,因为如果是不好的房客,前房东会不会大说好话,让你接了这个烫手的potato?或者前房东怕房客回来告,啥都不敢说?多问几个前房东,总不会人人都对你撒一样的谎吧?房东可以回答的问题:交租是否按时?在住房期间有没有邻居投诉?房客有没有给你搬家的原因?而且你总可以问:Is there anything you think I should know? 有人会说没有,有人会打开话匣子。
6.   reference:只问一个问题, XYZ 要租我的房子,我想听听你的意见。当然一般都会说好话。你可以从这些人的描述中增加对申请人的了解。 如果申请人隐瞒宠物,多半在这个时候被暴露。
每个房东有自己的原则,我觉得把自己的原则写下来的好处不只是应付检查,更重要的是便于自己总结,改进。
加一句;在申请表上写明,填表撒谎的自动失去资格。
根据你的房子还可合法要求:no smoking, no pets (no dog, no cat, no fish, no aligator...), no trapoline, no pool, no swing, no slide, no climber, no playhouse, no boucing house, no grill...
 
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阅读 ()评论 (4)
评论
小边笋 回复 悄悄话 Thanks for sharing.
海泠 回复 悄悄话 回复 '不记得' 的评论 : 如果允许小动物,你可以增加押金/租金,也可以对动物有具体限制。
不记得 回复 悄悄话 谢谢分享. 允许小宠物, 但价钱。
mimangzhong 回复 悄悄话 谢谢分享!
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