买自住房和出租房的策略

如果你想买出租房，就不要死撑第一套自住房，把存款和borrowing power（贷款额度）一次用完的话，就game over了。在你买了第一套自住房之后，应该还留有足够的borrowing power和付下一套房子首付的钱。例如你有6万存款和30万的贷款额度，自住房贷款20万首付4万（20%左右），第一套出租房贷款10万首付2万。然后用第一套出租房的月租金收入来贷第二套出租房的款（同时你存够了钱付第二套出租房的首付）。如此循环，可以充分利用你的borrowing power。 银行的贷款政策是会变的，具体如何需要你自己去当地分行问问。听入行几十年的人说，以前可以给贷20套房子，后来收紧到10套。现在一般大银行只给贷四套房子，比如你在chase和wellsfargo各贷了两次款，买了四套房子，在你没有还清任何一个贷款之前，chase或者wellsfargo/citi等大银行不会再给你贷第五套房子的款。商业投资银行（portfolio bank）要求松一些，可能会继续给你贷款，当然商业投资银行的费用会高一些。比如closing的费用会贵几百块钱，贷款利息上浮一些。我的lender提供的贷款利率是(就本人名下的所有贷款和将要申请的贷款而言）第1-4贷款利息上浮0.5%，第5-10贷款利息上浮1%， 第11-15贷款利息上浮1.5%. 比如初次购房者的15年贷款利息是3%, 对我的rental property而言，第5个贷款的房子的贷款利息就会是3%+1%， 第11个贷款的房子的贷款利息就会是3%+1.5%. 当然银行的贷款政策不是一成不变。本人认为应当在贷款利息还比较低（<5%)，以及银行愿意贷给你的情况下，多贷几套下来。去年问了chase和wellsfargo，他们对于出租房的政策是：房子租出去过12个月和24月之后才能把月租金算成你的收入，拿来贷下一套房，而且你名下最多只能有4个房屋贷款（不管你是从几个银行贷的）。后来找到我现在用的商业投资银行lender，他们的政策就是房子租出去之后，给他们个合同复印件就可以继续贷了。