【闲话房贷】容易导致房贷申请被拒的几个问题 （一）

一. 夫妻单独账户

     有时因为其它原因，夫妻双方A和B只有一个人申请贷款买房（假设是A），但是银行存款单上只有B的名字，在这种情况下，投资房（Investment Property）是不可以直接使用该银行账户用来付头款和closing cost的，因为投资房（Investment Property）贷款不允许使用非贷款人的资金。如果是购买自住屋，那么需要把只有B的银行的账户里的资金转到有A名字的账户里，且做好转账记录，才可以使用。

      有时买投资房，申请人想通过把B的银行账户临时加上A的名字的方法来规避上文提到的要求，但是银行往往会认为这是特意而为之而通不过审核。所以，尤其是购买投资房时，最好1-2个月把资金（主要是头款）准备充分且存入贷款人的账户里。

 

二. 无贷款（free & clear）房产

      在填写申请资料的时候，有些申请人认为无贷款的房产不需要告诉银行，但是实际上只要是在名下的房产，无论有没有贷款，都需要填写进去，因为无贷款房产的地税（tax）和保险（home insurance）也要算在支出收入比（Debt-to-Income Ratio）里。

      银行都有很强大的侦测系统可以查出申请人没有提交的房产资料。有的申请人直到贷款快close的时候才被银行查出未，往往导致未能按时close而lock过期或者买房合同（contract）过期而弄的措手不及。所以一开始提交申请的时候务必要准确提供房产信息。

 

三. 房产代理佣金返还（agent rebate）

       有时，为了更具有竞争力，房产代理（agent）会返还一定比例的佣金（commission）来帮助客户cover closing cost。但是佣金（commission）返还的数额不能大于closing cost （包括escrow account reserve）的总和。比如说某贷款的closing cost是$5,000，那么银行不会允许佣金返还多于$5,000，因为多出来的部分会cover一部分本金，假设贷款额是$400K，成交价是$500K，多出来的$1,000银行会认为有人帮申请人多付了$1,000的头款(down payment)，换句话说，银行会认为实际的贷款房价比（Loan-to-Value）高于原来的80%（400K/500K）而变成了（400K/499K），甚至认为代理（agent）和贷款申请人（borrower）联合企图利用佣金返还来拿到低Loan-to-Value的贷款。所以，银行要么会要求两者降低佣金返还的数额，要么会提高这个贷款的Loan-to-Value。

       另外，佣金返还必须经过贷款审核（underwriting）。有时贷款申请人在贷款文件（Loan Docs）要签了的时候才急急忙忙的把佣金返还的事提出来，这样会使得贷款文件（Loan Docs）需要重新出，或者说银行的underwriter还要花时间重新审核佣金返还的数额和相关的disclosure，有可能导致购房协议（contract）或者利率lock过期。所以，如果有佣金返还，最好早一些或者一开始就告诉代理（broker）或者银行。