【闲话房贷】银行审批房屋贷款都看借款人的哪些条件？(Part 2 of 5)

*****Part 1 of 5 Borrower Eligibility*** 见(http://bbs.wenxuecity.com/mortgage-loan/651828.html）

借款人的信用（Credit）和负债（Liabilities）

 

       先来说信用（Credit）。一个人要借款，首先要讲信用。而一个人的信用好坏，是通过他（她）的信用报告（Credit Report）来体现的。说起信用报告的形成历史，倒是很有趣儿，因为其最初是在英国小镇的各家零售小商户间发展起来的。当时的小商家如副食店、酒馆等，经常对老客户采取赊账的方式来吸引客户。时间一长，邻里各商家间就开始互相交换各自赊账的客户的信息，以便客户上门赊账时，可以尽快地评估对其赊账的风险，使之能在尽量掌控风险的前提下，多做生意。慢慢地各商家之间的这种信用信息交换就发展成由专门的信用报告公司（Credit Bureau）来完成的商业活动。目前美国有三大信用报告公司，分别是Experian，Equifax，和TransUnion。每天全美凡是允许客户用信用（credit）消费的金融公司，如各发放信用卡公司、房贷银行、消费信贷公司（如汽车贷款公司）等等，都会通过特定的安全线路定期向这三大信用报告公司发送每一个客户的还款记录，是按时还款，还是过期30天或60天未付，等等。目前向这三大信用报告公司发送客户信用信息的商业团体还包括水电煤气公司，邮局（提供地址变更的信息）等。作为回报，这些金融公司可以在借款申请人同意的前提下，通过付费的方式向这三大信用报告公司索取借款申请人的全部信用记录，来详细了解借款申请人的过去所有的信用消费记录。

 

       通过多年来的实践，信用评估行业还将信用报告里的各项指标量化成信用分数（Credit Score）。房贷行业里最常用的是FICO分数，是由FICO公司开发算法所计算出的信用分数。信用分数越高，意味着借款人的信用越好，向其放贷的风险就相对地小一些，贷款利率也就越低。通常信用分数的满分是850分，大部分银行现在要求借款人的信用分数至少是620分，大于740分的话从利率上来讲和满分也就没有什么区别了。另外绝大部分贷款银行都会要求借款人至少有1个FICO分数。如果因为没有足够长的信用记录（比如说刚到美国不久）而导致无信用分数，借款人就只有去找特别的贷款银行portfolio lenders去 借款了。所谓portfolio lender，通常都是通过银行网点吸收储户存款，然后再通过房产抵押贷给借款人，并从贷款中赚取利息差价，并不将贷款拿到房贷二级市场交易的贷款银行。

 

       信用报告内的每一个信用账户的还款记录，称为trade line。很多贷款银行对借款人在美国的信用报告的trade line也有一定的要求。比如说要求至少有2个有1年以上的还款记录的trade lines，等等。

 

        银行审核贷款申请时要看借款申请人的信用报告，不单是看他（她）的信用分数，而且还要看他（她）的负债情况（liabilities），即还有没有其它的贷款。如果有，是什么样的贷款，这些贷款会不会影响到借款人对新贷款的还贷能力等等。这些贷款的信息都会用于计算借款人的每月债务支出对收入的比例即DTI （Debt-To-Income）Ratio。DTI是贷款审核中一个重要的指标，DTI越低，说明借款人每月所需债务支出占月收入的比例越低，越有能力按时偿债。如果算上新贷款借款人的DTI比例超过50%的话，新贷款的申请就会被拒。

 

      通常一个新贷款正式完成（close）后，至少需要一个还款周期（billing cycle），通常是一个月，才能出现在借款人的信用报告上。曾听说在几年前的房地产泡沫时代，拉斯维加曾有人利用这个时间差，同时申请7个贷款买了7套房子。因为申请时贷款不会在信用报告中显示出来，而这7个贷款又分别在不同的银行申请，这些银行并不知道借款人在其它银行也申请了贷款，所以就分别批准了这7个贷款。这样一来，这个人一下就买下7套房，然后马上转手卖出，大赚一笔。现在这样做已经是不合法的了，而且各银行也拥有更先进的信用检测手段来防止贷款申请中出现这一类的欺诈行为。

 

       除了信用分数和负债情况，银行还会在信用报告中看有没有其它严重的负面信息（derogatory information），如逾期（past dues）、被索债（collection）、破产（bankruptcy） 、未还贷导致银行收回房产（foreclosure）、房子按低于房贷金额的价格卖出（short sale）、欠税（tax lien）等等。贷款银行对不同的违约行为有不同的容忍程度。如bankruptcy和foreclosure就较short sale或collection严重的多。方圆贷款发表有专门介绍如何建立和保持良好的信用记录的文章，对此有较详细的介绍，感兴趣的读者可到方圆贷款网站及各大中文Online BBS读读看。