伦敦金融时报： 亚洲富豪爱买的豪宅

2014年02月14日
作者：英国《金融时报》 劳拉•巴特尔

 

土地所有权或许是历史最为久远的展示财富的方式。从古到今，它不断诱发冲突，也不断激发从公民纪念碑、圣地到标榜自我的城堡与奢华宫殿等宏伟建筑的设计灵感。如今土地（抑或说房产）与财富之间的关系比以往任何时候都更为复杂，商业色彩也更为浓厚。2008年全球经济危机以来，房地产市场吸引了全球众多富豪的目光，他们寻求安全的财富庇护港、资产多样化的方式，也寻求展示自己实力与教养的视觉符号。

2008年，全球约有1460亿美元个人财富投到了豪宅楼市（每宗交易超过1000万美元）中，截止2012年，这个数字又飙升至3080亿美元。与此同时，同期内公司对房地产业的投资额增幅只有43%，总额为5940亿美元。这些详细数据出自第一太平戴维斯(Savills)与新加坡咨询公司Wealth-X共同发布的最新研究报告，显示私人投资在房地产行业中发挥越来越重要的作用。

“这是推拉因素起作用的典型案例，”第一太平戴维斯房地产研究主管约兰德•巴恩斯(Yolande Barnes)说。“我只是看了一下买卖双方顶级交易商的名录（涉及2013年的交易数量，由研究咨询机构Real Capital Analytics编撰），便一清二楚了。房屋销售方有JP摩根(JPMorgan)、雷曼(Lehman)接管方、德意志银行(Deutsche Bank)等大银行机构……而新晋购买方就包括了中国的私企以及美国房地产投资信托基金(US Reits)。”

造成这一趋势的关键是亚洲近几年创造了巨额财富。据莱坊(Knight Frank)统计，2007年至2012年间，全球高净值人士（HNWI，个人净资产超过3000万美元者）数量增加了35.6%，而他们对投资房产表现出了浓厚兴趣。

第一太平戴维斯的报告说：亚洲超高净值人士（UHNWI，同样指个人净资产超过3000万美元者）所持财富的28%投于房地产，而欧美超高净值人士的这一比例分别仅为8%与6%。因此，越来越多的亚洲财富如今直接用于不动产持有以及豪宅购置。

该报告把投资海外的中国人分成三波：第一波是在业务所在国购房的投资者；第二波为自己孩子或为获取永久居住权置业；预计第三波为希望到世界各地购房的投资者。勿庸置疑，中国房地产市场本身发展（以及亚洲买家）的巨大潜力空间也应考虑在内，但这些预期是基于这样的假设：亚洲超高净值人士的消费能力会不断攀升，而且随着他们的财富不断增加，其品味也会更趋多元化。

近年来，随着香港、新加坡、孟买以及伦敦成为住宅投资的首选目标，亚洲买家对全球城市的影响与日俱增。

伦敦仲量联行(Jones Lang LaSalle)住宅研究部主管亚当斯•查利斯(Adam Challis)说自己亲眼目睹新加坡以及吉隆坡的客户对伦敦房屋的需求量居高不下，与此同时，香港及中国大陆客户对伦敦房屋的需求依然强劲。“说句公道话，这些对伦敦房屋的需求已经大大超出伦敦（或全球其它任何城市）的合理供给量，”他说。“下面这则趣闻出自伦敦市长约翰逊(Boris Johnson)几个月前对伦敦中文官网(London.cn)的巡回推介活动。我的一位同事是贸易代表团的成员，在她的博客中，她说该网投入运行后的第一天，点击量就达到了8200万次。”

第一太平戴维斯对亚洲超高净值人士购房习惯的进一步研究，强调说明了那些希望投资组合多样化的投资者的巨大消费潜力。目前，欧美有钱人拥有的房产中，64%位于城市，15%位于市镇及郊区，剩下21%则位于湖滨、乡村度假区以及滑雪胜地。与此同时，亚洲富人拥有的房产中，95%位于城市，只有2%位于市镇及郊区，只有区区4%位于湖滨、乡村度假区以及滑雪胜地。第一太平戴维斯的潜台词是：如果鼓励亚洲投资者在城郊及休闲度假房屋的置业比例与西方人持平，那么可在全球创造约8040亿美元的住宅市场。

“所有这一切呈单边发展态势，因为基数很低，而且市场潜在规模难以估量，”莱坊全球研究主管利亚姆•贝利(Liam Bailey)说。“或许这个发展速度不算太快，但将来在法国意大利乡村甚至美国大城市郊区，我们要是看到越来越多的中国房主，无需太过见怪。”

然而，预测的增速，很大程度上仍受制于文化习俗。比方说，中国大陆新涌现的富豪最在意的是财产安全与投资多样化，因此往往在知名的“世界城市”(“global cities”)购房置业，而后才会去关注购买度假房。在中国大陆这样的国家，农村住宅仍相当低劣，培养日光浴与冬季运动的兴趣还任重而道远，对休闲屋与郊区住宅（法国葡萄园除外）的需求仍非常有限。也就是说，中国国内的休闲产业才刚起步，假以时日后，中国的富有买家或许会把投资目光转到国内。

“从海南岛(Hainan Island)就可看到冰山一角，“巴恩斯说，他指的是中国的休闲度假海岛海南。1988年被划为经济特区，目的是吸引国内外的投资。“我觉得这非常有意思，因为最早的居住者是退休人员（抑或说临退休人员），海南或许会是中国休闲产业第一个发展壮大的地区。”

过去整整10年，中国一直标榜自己是亚洲经济的“火车头”，中国买家因人民币升值及欧美楼市价值重估而大获其利。2013年初，中国经济趋缓，这似乎大大影响了富豪阶层财富累积的增速。去年九月，Wealth-X与瑞银(UBS)公布的报告称：尽管2013年亚洲超高净值人士的数量从42895人增至44505人，但中国超高净值人士的数量却从11245人降至10675人。与此同时，传统发达国家经济出现复苏迹象，美欧超高净值人士的数量则分别增加了5225人及4625人。

此外，更多的经济因素还需统筹考虑。很多人认为美联储(US Federal Reserve)决定把每月国债购买额从850亿美元逐步降至750亿美元，导致流动性趋紧以及有望提高利率，此举将打击当地楼市。

甚至就在上月的决定公布前，莱坊预测随着房屋收益下降以及政府持续推出楼市降温政策，香港2014年的高端住宅价格将下跌5%-10%，普通住宅价格则会下跌10%-15%。

“2013年年初，10年期国债收益为1.76%，购入豪宅后获取2.3%的租金收益率似乎仍属明智之举，也站得住脚，” 保罗•路易(Paul Louie)说，他是巴克莱银行(Barclays)负责日本以外亚洲地区的房产收益研究主管。“但随着美联储每月逐步减少国债购买额，10年期国债收益率上升至约3%，那么购买租金收益率只有2.3%-2.8%、且没有增值前景的房屋，还有何意义？”他认为香港楼市的下行趋势不会引发中国大陆楼市大跌，但认为会促使新加坡房价得到修正，因为新加坡与香港楼市的关联度很高。

但其他一些专家则急于指出货币紧缩政策的种种好处。巴恩斯坦承紧缩政策“宣告了豪宅过高收益的终结”，但她指出美英经济复苏会转而增加更多主流市场国家国民的收入。

“2013年，我们在伦敦开始看到上述迹象，此时伦敦豪宅市场仍在上涨，但相比其它住宅类市场，增速要缓慢得多，”巴恩斯说。“这是个很明显的迹象，表明开始由伦敦本地人、而非外国人（抑或说豪宅）创造财富，开始支撑市场，我认为这将是2014年相当重要的推动力量和作用因素。”

如果你认为这意味着未来财富会更加平均地分配，或者可以从富豪阶层手中抢夺一点点权力，赶紧中止自己的黄粱梦、清醒直面现实吧：Wealth-X预测到2020年，全球超净值人士的数量将超过26万人，他们加起来的财富有多大？将超过40万亿美元！

劳拉•巴特尔为《家居》(House & Home)杂志副主编

译者/常和