升涛湾进场时机到了吗？

周文龙 , 吴慧敏

2014年02月09日



[专家认为，受到全球金融危机及房地产降温措施冲击后，升涛湾失去了以往的吸引力。不过，升涛湾共管公寓具有稳健的投资基础，始终是令人向往的海滨住宅区。（陈渊庄摄）]

专家认为，受到全球金融危机及房地产降温措施冲击后，升涛湾失去了以往的吸引力。不过，升涛湾共管公寓具有稳健的投资基础，始终是令人向往的海滨住宅区。（陈渊庄摄）

[李成义和夫人张治华是升涛湾最早的居民之一。]
[林美丽以3900万元售出一间面海别墅，是升涛湾豪宅屋价的最高纪录。]
[康希（右）以930万元与印尼富商联名买下一间位于升涛湾的豪华公寓。]
[李荣达：当我一推开窗户就看见海，真是非常惬意。住在这里感到非常安全和平静。]
[许伟明（上）以1680万元买下一套升涛湾的别墅。卖方据说是香港风水师陈振聪（下）。]
[悦榕控股执行主席何光平]

楼市乾坤

＠周文龙

[e-mail]

“这里有海风、海浪、蓝天和白云，这样写意的家居生活在新加坡其他地方是找不到的。即使价格再高，我也不打算卖。”

这是2007年升涛湾私宅价格攀升、买卖炽热时，一名拥有该地区私宅的业主受访时这么说。但数年后的今天，当市场由炽热转为寂静，升涛湾私宅乏人问津时，这名业主是否还持有相同看法呢？

房地产市场总是变幻莫测。在约十年前，当升涛湾开始推出私宅时，曾经广受关注，价格迅速走高，并且吸引了许多有钱买家，让升涛湾如同富豪聚集地，一度还被称为“有钱人的乐园”。

然而，受到过去几年国际金融风暴的影响，以及数轮房地产降温措施的打击，升涛湾几乎失去光泽。

根据房地产服务公司高力国际（Colliers）去年底发表的一份报告，升涛湾共管公寓去年第三季的交易中位数价格为每平方英尺1646元，与其2008年首季高峰期的每平方英尺2658元相比，跌了将近四成。

事实上，升涛湾私宅尺价原本高于新加坡本岛的核心中央区（CCR，指的是乌节路、武吉知马、中央商业区等地区）。例如升涛湾首个共管公寓泊宁轩（The Berth by the Cove）于2004年推出时，其中位数尺价为每平方英尺847元，比当时本岛的核心中央区公寓高出66.6％。现在，升涛湾公寓的中位数尺价却比本岛核心中央区低了1.5％。

升涛湾公寓价格一年跌3.4％

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣受访时指出，升涛湾共管公寓项目于2004年开始推出后，首三年的平均尺价涨得很快，每年涨32.5％。不过从2007年至2012年这五年间，平均尺价涨幅迅速放缓，每年涨2.8％。2012年至2013年间，升涛湾公寓价格不升反跌，一年跌幅为3.4％。

至于升涛湾的有地住宅，虽然价格仍相对平稳，维持在每平方英尺2100元至2200元之间，但转售量也在下跌。

谈到升涛湾私宅价格下跌的原因，橙易产业（OrangeTee）研究与咨询部主管李敏雯认为，主要原因是政府2010年以来推出的一系列降温措施，“特别是额外买方印花税（ABSD）条例的实施，对升涛湾这类高档房地产市场的影响很大，因为这方面的市场需求大多来自外国买家。”

她进一步指出，升涛湾私宅买家以外国人居多，其中2004年至2013年的266宗有地住宅交易，有超过一半买主是非新加坡公民（包括永久居民和外国人）。

如今，在额外买方印花税（ABSD）条例下，外国买家凡是购买住宅房地产，都须缴15％的额外买方印花税，多少会影响他们购买升涛湾私宅的决定。

从投资角度而言，买家除了着重升值潜能，也在意租金回报率。但升涛湾近年来租金回报率偏低，目前租金回报率只达2.8％，比高峰期的5.4％少了近一半。

基础设施不完善让买家却步

除了政府措施与条例外，升涛湾住宅区本身的基础设施发展，也让一些买家却步。

虽然升涛湾的住户享有无敌海景的优美环境，但他们在日常生活中却面对不少一般国人无法想象的问题，例如：餐饮和店铺选择少、买杂货或找维修店难、圣淘沙也没有学校供孩子上学。这些因素都导致一些买家对升涛湾私宅兴趣缺缺。

一名住在升涛湾的居民林先生表示，“圣景湾”（Quayside Isle）去年开张，虽然解决了一些正餐的问题，但升涛湾餐饮地点的选择很少。“这里也没有学校，必须每天载送孩子到本岛上学。”

另外，升涛湾近年来发生了多起因公寓公共设施出现缺陷、屋主起诉发展商的事件，影响了升涛湾的买气。如悦榕控股执行主席何光平、前总统候选人陈清木医生等在内的108名屋主，起诉升涛湾豪华公寓海韵湾（The Coast@Sentosa Cove）的发展商，指发展商无法解决泳池铺板的白蚁、楼梯间积水等问题，要追讨数百万元的赔偿。

一名不愿具名的建筑商表示，升涛湾房子靠近海岸，长期受到咸湿海风侵蚀，如果当初没有慎选材料，自然容易出现许多维修问题。

高力国际研究与咨询部主管谢岫君认为，升涛湾一向不被本地人视为传统住宅区，受到2008年全球金融危机及随后的房地产降温措施冲击后，它更失去了以往的吸引力。随着政府发展总蓝图勾勒出南部濒水地区和滨海南地区等新发展地带的海滨住宅区，升涛湾未来可能面对更多竞争。

不过谢岫君认为，新加坡房地产市场的长期展望依然乐观，对外国人仍具吸引力。“特别是升涛湾共管公寓，具有稳健的投资基础，始终是令人向往的海滨住宅区。”

升涛湾背景

占地117公顷的升涛湾，分南北两处，有近400个有地住宅和超过1700间公寓；其中外国居民占六成，本国人占四成。这个住宅区预计在今年开发完毕，除了住宅单位，它也有酒店、餐馆和小艇停泊港等。

升涛湾目前是新加坡唯一允许外国人购买有地房屋的地区。

约10年前开始推出的圣淘沙濒水住宅项目“升涛湾”（Sentosa Cove），曾是房地产市场中最炙手可热的项目，甚至一度被称为“世外桃源”、“有钱人的乐园”。

10年后的今天，升涛湾却似乎失去昔日光彩，一片淡静，其共管公寓中位数价格更从高峰期跌了近四成。

到底是什么原因导致升涛湾私宅的价格下跌？升涛湾是否能摆脱目前的疲弱走势，资产价值是否能在未来猛涨，重新成为吸引富豪的私宅乐园呢？

专家对进场时机看法不一

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一名不愿具名的建筑商表示，升涛湾房子靠近海岸，长期受到咸湿海风侵蚀，如果当初没有慎选材料，自然容易出现许多维修问题。

高力国际研究与咨询部主管谢岫君认为，升涛湾一向不被本地人视为传统住宅区，受到2008年全球金融危机及随后的房地产降温措施冲击后，它更失去了以往的吸引力。随着政府发展总蓝图勾勒出南部濒水地区和滨海南地区等新发展地带的海滨住宅区，升涛湾未来可能面对更多竞争。

不过谢岫君认为，新加坡房地产市场的长期展望依然乐观，对外国人仍具吸引力。“特别是升涛湾共管公寓，具有稳健的投资基础，始终是令人向往的海滨住宅区。”

升涛湾背景

占地117公顷的升涛湾，分南北两处，有近400个有地住宅和超过1700间公寓；其中外国居民占六成，本国人占四成。这个住宅区预计在今年开发完毕，除了住宅单位，它也有酒店、餐馆和小艇停泊港等。

升涛湾目前是新加坡唯一允许外国人购买有地房屋的地区。

约10年前开始推出的圣淘沙濒水住宅项目“升涛湾”（Sentosa Cove），曾是房地产市场中最炙手可热的项目，甚至一度被称为“世外桃源”、“有钱人的乐园”。

10年后的今天，升涛湾却似乎失去昔日光彩，一片淡静，其共管公寓中位数价格更从高峰期跌了近四成。

到底是什么原因导致升涛湾私宅的价格下跌？升涛湾是否能摆脱目前的疲弱走势，资产价值是否能在未来猛涨，重新成为吸引富豪的私宅乐园呢？

专家对进场时机看法不一

@吴慧敏

高力国际（Colliers）认为，升涛湾的房价其实已没有想象中高，买家无需望而却步。

这家房地产咨询公司说，升涛湾的共管公寓中位价在过去一年暴跌44％，目前处在每平方英尺1646元的水平，比本岛一些高档共管公寓价格还低。

目前，郊外的99年地契大众化共管公寓（OCR），中位尺价大约是1311元。这意味着，升涛湾共管公寓的价格只与之相差25.6％。这是升涛湾自2003年推出以来价差最小的一个“窗口”。在2008年第一季，升涛湾共管公寓与郊外大众化共管公寓的价格差距高达316％。

高力国际：

不应忽视升涛湾进场机会

它指出，目前升涛湾一个共管公寓单位的起步价大约是170万元至200万元左右。至于宏茂桥未完工的99年地契Centro Residences，今年首九个月的中位成交价大约是210万元。

“新的大众化共管公寓价格正在上试170万元至200万元的价位，手头上有超过170万元预算的潜在买家，不应该忽视升涛湾的这个进场机会。长期来说，这里的共管公寓领域似乎能够带来增值空间。”

麦俊荣：不是最佳进场时机

不过，欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣认为，升涛湾的公寓价格还有下跌空间，现在并不是最佳的进场时机。“在降温措施下，（升涛湾公寓）的成交量自2010年开始减少。2013年的买卖禁令只有2012年的大约一半。由于需求不振，价格预计将面对下跌压力。”

李敏雯则认为，升涛湾接下来的价格走势，很大程度上取决于外在的全球经济局势，特别是中国的经济。

她说：“如果中国的经济在2014年开始放缓，升涛湾市场行情可能进一步下跌。不过，我们认为价格不会崩盘，因为全球经济似乎正在以缓慢但稳健的步伐复苏。”

由于升涛湾是我国唯一允许外国人购买有地住宅的地区，也是本地少数拥有濒海度假风情的地区，因此市场人士相信，这个优势将继续扶持升涛湾，特别是有地住宅洋房的价格。

新达产业顾问研究与咨询部主管陈瑞谨说：“升涛湾的房子提供了一种与众不同的生活体验。它所处的地点和有限的供应，意味着这不只是一所房子，也是一种身份的象征。”

升涛湾是富人名人聚集地

李氏基金主席李成义

在本地，住在升涛湾是一种身份象征，许多富人名人都爱在这里置业。本地一些知名人士就是这里的住户或业主，他们包括：

李氏基金主席李成义和夫人张治华医生是升涛湾最早的居民之一。他们早在2003年底就参加升涛湾第一批濒水住宅地段的独立洋房地皮投标活动，并且成 功击败10名竞争对手，以350万元或每平方英尺456元，标中这幅占地7671平方英尺的地皮。由于当时的建筑费较低，因此市场人士估计，这套洋房的造 价大约只有四五百万元。

外科医生林美丽

升涛湾豪宅的屋价最高纪录保持者，仍然是2012年初以3900万元售出的一间面海别墅。买方是34岁的印度矿业富豪Shael Oswal，他告诉记者，计划将这套位于Cove Drive的豪宅作为度假屋。

卖方则是新加坡著名的外科医生林美丽和丈夫（印度银行家）沙马。林美丽医生曾以完成我国第一例换肝手术闻名，前年又因爆出为文莱王室成员治疗开出天价账单而惹上官司，陷入“技术性破产”困境。这栋天价濒海豪宅占地1万5929平方英尺，尺价是2448元，共有五个卧房。

城市丰收教会创办人康希

最近官司缠身的城市丰收教会创办人康希牧师，也曾在2007年以930万元与印尼富商哈纳菲联名，买下一间位于升涛湾的豪华公寓。这间楼面超过 5000平方英尺的升涛舫（Oceanfront@Sentosa Cove）顶层豪宅（penthouse）单位，每个月的房贷据说约3万5000元，由哈纳菲与康希平均分担。

发型师李荣达

本地著名发型师李荣达（Addy Lee）也在2010年10月，以330万元买下升涛舫一个三卧房式单位。他迷上画作炒卖，不时到中国搜罗当地新晋画家的作品，他1701平方英尺的单位，就收藏了他花了近40万元收购的约20幅日本和中国的画作。

飞龙集团总裁许伟明

据报道，飞龙集团（Fragrance Group）总裁许伟明曾在2011年，以1680万元，即每平方英尺1720元买下一套位于升涛湾的别墅。卖方据说是已故香港富婆龚如心的风水师陈振聪。

陈振聪在2008年以1650万元买下这幅濒水地皮，准备盖一栋“令人惊叹连连”的风水洋房。不料，工程迟迟没有展开，大华银行担心过了期限没盖好 房子，土地会被发展商充公，连累银行蒙受损失，于是入禀高庭，要陈振聪退还贷款，否则收地抵债。不过，后来大华银行又突然撤销起诉，房子转售给许伟明。这 幅地皮占地9725平方英尺，据说已建成一栋两层半高的洋房，拥有八间卧室和一个游泳池。

沈阳鑫丰地产董事长崔正锋

去年底，一间位于升涛湾Cove Drive的独立式洋房，以3300万元或每平方英尺1756元成交。买家据说就是近来频频在新加坡出击的沈阳鑫丰地产董事长崔正锋。

崔正锋刚于去年11月通过Kingsford Development，标下两幅位于实龙岗景上段的共管公寓地段。据知，崔正锋已成为新加坡公民，他刚买下的升涛湾单位占地1万8794平方英尺，是升 涛湾占地面积较大的地段，目前建有一栋两层楼的洋房，有一个地下室和一个屋顶泳池。

其他名人

其他在升涛湾拥有房产的名人有：悦榕控股执行主席何光平、前总统候选人陈清木医生、梁苑集团主席兼总裁梁佳吉、地产皇后Ivy Lee Realty总裁李秀莲、前巴基斯坦旁遮普省省长萨尔曼·塔希尔（Salman Taseer）和遗孀安娜·塔西尔（Aamna Taseer）。

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升涛湾是富人名人聚集地

李氏基金主席李成义

在本地，住在升涛湾是一种身份象征，许多富人名人都爱在这里置业。本地一些知名人士就是这里的住户或业主，他们包括：

李氏基金主席李成义和夫人张治华医生是升涛湾最早的居民之一。他们早在2003年底就参加升涛湾第一批濒水住宅地段的独立洋房地皮投标活动，并且成功击败10名竞争对手，以350万元或每平方英尺456元，标中这幅占地7671平方英尺的地皮。由于当时的建筑费较低，因此市场人士估计，这套洋房的造价大约只有四五百万元。

外科医生林美丽

升涛湾豪宅的屋价最高纪录保持者，仍然是2012年初以3900万元售出的一间面海别墅。买方是34岁的印度矿业富豪Shael Oswal，他告诉记者，计划将这套位于Cove Drive的豪宅作为度假屋。

卖方则是新加坡著名的外科医生林美丽和丈夫（印度银行家）沙马。林美丽医生曾以完成我国第一例换肝手术闻名，前年又因爆出为文莱王室成员治疗开出天价账单而惹上官司，陷入“技术性破产”困境。这栋天价濒海豪宅占地1万5929平方英尺，尺价是2448元，共有五个卧房。

城市丰收教会创办人康希

最近官司缠身的城市丰收教会创办人康希牧师，也曾在2007年以930万元与印尼富商哈纳菲联名，买下一间位于升涛湾的豪华公寓。这间楼面超过5000平方英尺的升涛舫（Oceanfront@Sentosa Cove）顶层豪宅（penthouse）单位，每个月的房贷据说约3万5000元，由哈纳菲与康希平均分担。

发型师李荣达

本地著名发型师李荣达（Addy Lee）也在2010年10月，以330万元买下升涛舫一个三卧房式单位。他迷上画作炒卖，不时到中国搜罗当地新晋画家的作品，他1701平方英尺的单位，就收藏了他花了近40万元收购的约20幅日本和中国的画作。

飞龙集团总裁许伟明

据报道，飞龙集团（Fragrance Group）总裁许伟明曾在2011年，以1680万元，即每平方英尺1720元买下一套位于升涛湾的别墅。卖方据说是已故香港富婆龚如心的风水师陈振聪。

陈振聪在2008年以1650万元买下这幅濒水地皮，准备盖一栋“令人惊叹连连”的风水洋房。不料，工程迟迟没有展开，大华银行担心过了期限没盖好房子，土地会被发展商充公，连累银行蒙受损失，于是入禀高庭，要陈振聪退还贷款，否则收地抵债。不过，后来大华银行又突然撤销起诉，房子转售给许伟明。这幅地皮占地9725平方英尺，据说已建成一栋两层半高的洋房，拥有八间卧室和一个游泳池。

沈阳鑫丰地产董事长崔正锋

去年底，一间位于升涛湾Cove Drive的独立式洋房，以3300万元或每平方英尺1756元成交。买家据说就是近来频频在新加坡出击的沈阳鑫丰地产董事长崔正锋。

崔正锋刚于去年11月通过Kingsford Development，标下两幅位于实龙岗景上段的共管公寓地段。据知，崔正锋已成为新加坡公民，他刚买下的升涛湾单位占地1万8794平方英尺，是升涛湾占地面积较大的地段，目前建有一栋两层楼的洋房，有一个地下室和一个屋顶泳池。

其他名人

其他在升涛湾拥有房产的名人有：悦榕控股执行主席何光平、前总统候选人陈清木医生、梁苑集团主席兼总裁梁佳吉、地产皇后Ivy Lee Realty总裁李秀莲、前巴基斯坦旁遮普省省长萨尔曼·塔希尔（Salman Taseer）和遗孀安娜·塔西尔（Aamna Taseer）。