香港看楼记(九龙)

看房的第一站----帝峰·皇殿（The Hermitage），位于香港九龙旺角西海泓道1号的屋苑，共设6座物业，提供964个住宅单位，而最高的为第一座，楼高55层。项目由信和置业、南丰发展及华人置业发展，2011年2月落成，2011年5月入伙，管理费为平均每平方呎约$2.80，由信和集团（信和集团董事局主席黄志祥为新加坡远东机构主席黄廷芳的儿子，信和集团由黄志祥创办)。

帝峰·皇殿英文名称 The Hermitage，来自俄罗斯圣彼得堡的冬宫（沙俄时代的皇宫），以及The State Hermitage Museum （为隐士博物馆，以收藏众多稀世奇珍而闻名）。不过，香港的帝峰·皇殿的基座为奥海城三期商场及巴士、小巴站。而商场升降机门亦标上帝峰·皇殿标志。

帝峰·皇殿前身为两块属香港政府拥有的相连填海地皮，该地皮于2005年9月27日进行拍卖，并由信和置业为首的财团以59.2亿港元投得。发展财团为信和置业占50%，南丰发展及华人置业则各占25%。 物业于2008年9月1日动工兴建，2011年4月入伙。

标准单位

住宅约79%为3至4房大单位。此外在第6、7座10至33楼，提供126个面积由375至415方呎的全开放式单位。

特色单位

项目总共设70个特色单位，24个位于每座的顶层及下层，当中6个分布1、2、6 及7座顶层或对下一层的复式及相连平台花园全部连泳池的单位，取名天际泳池花园大宅，面积由1,476至2,106方呎，当中2及7座2个可打通为复式单位，面积巨达4,067方呎，其中7座71A相连单位，客厅连平台花园面积长达160呎。此外，每座8及9楼为花园大宅，合共38伙，单位面积375至1，962方呎，花园面积约34至1,783方呎。

住客会所

屋苑设有大型会所，占地10.6万方呎，与近年信和置业新建住宅一样，以宫廷式设计，采用欧陆经典的罗马式石柱及回廊。会所中心设有大型水池，为“欧陆式水池歌剧院”，外墙设大型LED电视，并容许住客在该处租用作播放电影。其他设施包括户外游泳池、按摩池、美术图书馆、高尔夫球练习室、台球室及宴会厅等。会所更摆放八套俄罗斯罗曼诺夫皇朝的珍藏，更将订购两部价值逾千万元的劳斯莱斯供住户租用，延续会所富艺术及贵气风格。

81楼的一个单位，大概有一千三百平方尺，三房大户型，要两千多万。的确景观很不错，可以看到山景，景观开扬。之后还去看了会所，配套设施很齐全，有户外游泳池、健身室、美容水疗室、桑拿浴室、桌球室、平台花园等。

帝峰三房料千五万起

发展商透露，该盘三房户参考呎价约1.5万元起，以最细三房户面积近1,000方呎计，入场费约1,500万元。

刘贵玉称，帝峰.皇殿面积1,882方呎四房双套房单位属楼王之一。


三房参考呎价最少万五

信置营业及市场部总经理刘贵玉称透露，帝峰.皇殿跟足「九招十二式」指??引推盘，所有示范单位欢迎买家拍照及度尺，集团将于短期内公布该盘开价，三房户参考呎价最低由约1.5万元起，若以三房户面积987至1,006方呎计，市场料入场费约1,500万元。

项目用料方面，刘氏指出，该盘所有单位的大门门锁均以24K金制造，而面积约1,000方呎或以上大宅，大门均以双折门设计。代理估计，项目单位最低呎价料亦逾1万元，海景户平均呎价料达1.5万元或以上，开放式单位入场费料逾400万元。

2座60楼A室 面积1,552方呎 四房示范单位	6座20楼C室 面积1,003方呎 三房示范单位	6座18楼F室 面积736方呎 两房示范单位

海桃湾余货呎价万元起

海桃湾（Florient Rise） 位于香港油尖旺区大角咀樱桃街38号，邻近港铁奥运站及奥海城，是一个在市区重建局发展计划下发展的私人屋苑。物业由市区重建局及南丰发展共同发展，建筑师为周古梁建筑工程师有限公司，总承建商为晋业建筑有限公司。

南丰集团伙推出旗下奥运站海桃湾余货，发展商昨日透露，平均呎价需一万元起，并强调售价并无调减，而推出单位属首度登场类别，故呎价难与之前售出单位直接比较。

尚余160伙 今派价单

南丰集团董事总经理蔡宏兴表示，海桃湾现余约160伙，计划先推数十伙，呎价一万元起。据悉，项目暂售345伙，其中标准楼层的两房户已全数沽清。

中原地产程尚杰称，海桃湾上月仅录约10宗成交，平均呎价约7,700元，由于二手交投未算活跃，故业主暂未有加价及反价，但随着新盘余货重推，料短期内呎价将有10%升幅，目前屋苑有60个单位放盘，每方呎叫价7,800至8,500元。
YOHO两房呎价见4353

置业18傅守敏称，奥运站八个主要屋苑本月暂录近30宗成交，其中柏景湾7座中层D室连租约户以800万元售。利嘉阁冯树勋称，该屋苑8座高层面积618方呎E室，亦以呎价6,634元成交。

除海桃湾外，新地（00016）亦有意推售元朗新盘YOHO MIDTOWN，美联徐静雯称，鉴于区内将有新盘推出，邻近的YOHO Town第7座高层A室刚以236.8万元售出，呎价4,353元，创沙士后区内两房户新高。

海桃湾最新开放的现楼示范单位，为第1座51楼B室，建筑面积1111方呎；图为客饭厅。

南丰与市建局合作的奥运站「海桃湾」，借现楼入伙机会正式重推，以平均呎价9455元先推12伙测试反应，成为2010年首个推出市场的大型楼盘。南丰表示，海桃湾是次重推的海景单位，价钱较同类中低层户型09年3月首次开售时调升约15％，并会提供最长6个月的特长成交期，吸纳投资客。

已届现楼的海桃湾，现时尚余约160个待售单位（第3座全部标准单位，以及各座的2房单位基本已沽清）。麦强调，海桃湾稍后加推的单位，价钱将再有5％至10％上调空间，并重申海桃湾整批余货的平均呎价会在1万元以上。

入场费673万

为吸引投资客，海桃湾虽然属现楼，但仍然提供3个月或6个月的长成交期，而买家则需于2月底前先缴付楼价20％作首期，惟楼价需要分别加5％或10％。

此批单位的平均呎价为9455元，分布于第1座7至32楼，以及第2座7至37楼，单位面积由785至1299方呎， 属于3、4房户型，「入场费」最低的是1座29楼D室（785方呎），银码为673万元；至于最贵的单位是第1座7楼A室、面积1299方呎，是唯一的4房单位，银码1365万元。

麦一擎表示，海桃湾提供的6个1300余至1900余方呎特色大户，会采买家议价方式发售，意向呎价料在2万元以上。国内很多来香港买房的都喜欢西九龙这边的新房，看中的是奥运站这一片区楼盘的升值潜力，而且买的都想在50楼以上的单位。帝峰．皇殿和海桃湾都是开发商的一些尾盘，这里的楼盘很快就被销售出去，也有不少的国内客户。在海桃湾看了两套，一套是一千多平方尺的大户型和六百多平方尺的小户型， 分别是一千八百多万和七百多万。海桃湾地理位置非常优越，毗邻九龙站商业及娱乐中心、西九龙文化艺术区，附近有奥运站，对面是中环，看维港海景。

香港买房按揭的问题，汇丰银行的政策是：外地投资者要在香港买一千万的房子，你自己的银行现金必须有一千万，而且要银行出示证明，你就可以贷一半，也就是五百万。之后你也可以跟开发商协商，可以谈到二按，可以再贷五百万的20%，二按与银行无关，是和开发商谈的。这一点相对于在内地买房更有优惠，所以很多内地人都喜欢在香港置业。在香港，除了港岛的楼盘外，其他两区的房子产权都是50年，年限比较短。

最后一站——现崇山。

现崇山（Lions Rise）

平面图

一向专注建造豪宅的发展商嘉里，将豪宅概念带进黄大仙，尺价港元8,800！

睡房

起居室

厨房

泳池

花园

书房

因为现崇山这个新楼盘刚刚开盘。这个新楼盘绿化环境超过35公顷，且邮轮码头的首个泊位预计在2013年中旬投入服务，很有升值潜力。