投资房地产 时机是关键

 

赵恺健　(2011-10-30)

 　　投资房地产最关键的就是讲究时机，何时进入或撤离哪一个市场，往往就是决定成败的关键因素。

　　在目前大环境下，投资者关心现在是否是进场的好时机。欧债危机的不确定性，会对我国房地产市场产生怎样的影响，仍是个未知数；而日益上涨的房地产价格又让投资者望而却步，担心价钱已到了一个泡沫化地步。

　　在日前由《联合早报》主办，金务大置地（Gamuda Land）赞助的投资房地产讲座上，几名受邀主讲的专家就投资房地产的背景、时机、地点、必须注意的法律事项等进行分析和介绍，向有意投资房地产的公众指点迷津。

　　大华银行（UOB）经济研究与投资联系主管许洲德以“欧美债务危机对亚洲房地产的冲击”为题发表演讲，为与会者分析欧美债务危机对新加坡以及整个区域房价的影响。

　　许洲德指出美国目前失业人数高达900万人，创造工作的速度却不够快，就业市场要全面恢复尚需时日。目前失业率过高而债台高筑的美国，却用债务来解决债务，采取“量化宽松”政策，这无非就是多印钞票，为自己购买时间，并非实际解决问题。但这制造了许多多余流动资金，这些流动资金就流向亚洲。

　　新加坡作为值3000亿美元的经济体，在面对庞大流动资金时，自然无法与美国抗衡，因此房地产被流动资金带动起来也无可避免。

欧债牵涉太多国家

　　至于欧洲目前的局势，他认为目前的欧债危机因欧元区之间的互相紧密联系，牵涉太多国家，希腊一旦违约可能牵连葡萄牙、西班牙、意大利、法国、爱尔兰等国，出现一发不可收拾的骨牌效应。

　　许洲德说，希腊不是第一个面临债务问题的国家，如80年代的墨西哥、90年代的阿根廷、2000年的俄罗斯，这些背负主权债务的国家要做的就是大量调低汇率，但希腊却不能这么做，因为在欧元区的希腊已经没有采取这种货币政策的自由了，不能使用这种工具。

　　希腊只能依靠德国、法国等提供资金帮忙拯救，德法不得不出手帮忙，因为希腊一旦违约，它们难免一起被拖垮。目前欧洲政府所推出的一系列方案是否有效仍是个未知数，局势依然无法断定。

　　环球危机其实不是实体经济的问题，而是银行业的问题。创造信贷的问题就在于西方人没有积蓄，却借不到钱；东方人有太多积蓄，不需要借钱，流动资金却都流入东方。

　　许洲德说，现在的局势有可能出现像2008年雷曼兄弟倒台后的历史重演，银行间互不信任，不肯借贷，或会导致进一步的信贷缩紧。

新加坡房市不会出现泡沫破裂

　　针对新加坡房地产市场是否会出现泡沫化问题，许洲德认为不会。因为随着全球化迈进，经济一体化趋势是无法改变的。

　　他说，相比欧洲人，亚洲人太刻苦耐劳，导致很多外国企业都来到亚洲建设工厂。从新加坡的角度来看，大家还是需要购买房地产，尤其是华人传统观念，需要有“田”才可算是成家，加上市场有充裕的流动资金，房地产价格依然会上升，房地产市场不会出现所谓的泡沫破裂。

　　许洲德指出，新加坡已成为吸引外国投资者的一个城市。随着越来越多外国投资者到新加坡购买乌节路和升涛湾的高档房地产，他相信高端房地产的价格不会下跌。

　　在大众化私宅方面，由于过去几年私宅的尺价越来越高，银行贷款上限又保持一样水平，使到很多家庭只能购买更小的单位。他也认为随着未来几年大众化私宅供应量的增加，价格再上升的空间有限。他相信市场不会垮掉，因此投资者不必急于脱手，虽然屋价短期内不会上升，但长期依然有增值的机会。只要新加坡不出现汇率危机，相信不会出现市场崩盘的情况。

　　许洲德建议大家静观其变，保持谨慎态度，等待欧债危机的局势较明朗后再出手投资。

到海外投资房地产需有足够法律知识

　　来自吴碧山律师馆的吴碧山律师，他则从律师的角度谈到在海外置业该注意的法律事项，如在马来西亚或中国投资房地产时需要特别注意的一些法律程序与条例。

　　吴碧山还向与会者解释了联名拥有（joint tenancy）与分权拥有（tenancy-in-common）两者的区别，以及需要注意的附带影响，如能否抵押、转让或遗留给后代等考量。

　　因此，若要到海外投资房地产，必须确保咨询律师后，拥有足够的法律知识才入场，免得搞不清楚状况而带来损失。

　　到海外投资房地产，近在咫尺的马来西亚可作为投资者的选择。随着马来西亚依士干达经济特区的发展，柔佛一带的房地产也已吸引不少投资者的注意，但很多投资者却因对马来西亚房地产不熟悉而不知如何出手。

　　来自马来西亚的何振顺研究有限公司董事何振顺就同与会者分享了一些马来西亚与世界各大城市的房价指数，介绍马来西亚市中心的黄金地段及边缘的投资潜能。

　　何振顺也是马来西亚估价师及房地产经济局注册估价师。他提出两个理由，认为“大吉隆坡”地区的房价在未来只会上升而不会下跌。

　　第一个理由是吉隆坡至新山的高速铁路计划，一旦落成之后，吉隆坡、依士干达、新加坡将成为一个超大区域。

　　另一个理由则是他在仔细研究大吉隆坡捷运计划（MRT）后，预料当地住宅在未来的需求会上升，市中心会带动周边区域房价上升，包括大吉隆坡区边缘的森美兰州汝来和芙蓉市。

《联合早报》