对中国近期房地产市场的一些分析

1）首先，政策往往主导房价趋势。基于经济保增长与应付更进一步的全球化危机，整体经济对房地产的依赖不是减弱，而是强化了；政策的重心在消费、投资对经济的全面拉升作用，对高房价的戒心已经减弱。

目前来看，无论是中央政策还是地方政策，起到的都是房价升温的作用。宏观来说，大规模的信贷增量，使得市场流动性骤然增加。这就客观上使得房地产市场的热钱数量大大增加。

各地方政府的政策，更是对房市呵护有加。各地政府很难通过所得税公司税来维持，只能尽可能地通过拍地来增加收入，这样政府就有了维持提高地价的既得利益。比如北京等地土地收入已经占地方财政收入的三分之一，减少土地收入，地方财政将不可维持。而可以肯定，越来越多的城市正在步入北京之路。

再例如，从6月15日起，北京市在拆迁过程中将参照同地段的市场价进行补偿。这应该是顺应市场变化的务实做法。但是，按照新办法补偿后，北京地区土地价格将提高10%，一些热点地区地价甚至会提高20%。拿地价格提高后，开发商肯定会把提高的成本用房价来消化。

2） 其次，市场预期也在发生剧烈变化。房屋价格上涨，刺激了更多购房人。收缩期积累了相当的购买能量。2008年，受多项负面因素叠回影响，全国房产市场出现异常回落，其回落最最关键的原因是由于投资者眼见房价一步一步下行，持币观望等待抄底。

这样侍机等待，实际是在为市场蓄势，是在积聚更大的爆发能量。至于通货膨胀即将出现的消息也越传越烈。

持有资产对抗通胀的舆论，也加剧了买家入场抢房的情绪。

而政府的4万亿投资主要拨给了央企，所以他们现在把资金全投向了正在升温的房地产产业，形成了火上加油的局面。

3） 很多地方需要买房子，才能得到居民待遇，这在其他国家是没有的特殊政策。而另一个推动房地产投资需求的特殊政策则是零物业税。零物业税使拥有地产的成本大大的降低。

4） 历史性的低利息导致了历史性的低借贷成本，大大地提高地产投资的现金流与吸引力，造成银行储蓄快速流失，与政策性的流动过剩一起推波助澜，推动房地产走向泡沫化。

5) 过去20年，城市人口从25%上升到45%，现在已超过6亿人。人口加速流入城市，长远来说也促成了房地产泡沫的生成。据麦肯锡预测，中国的城市人口到2025年将接近10亿人，城市化率达到65%。大城市地产的房价主要被中小城市的投资者撑起，而中小城市的房价，很多则是被周边乡镇的富裕人士控制。