夕子的魔幻星球

夕子做過記者、PR和廣告人;出过书、写了很多文章,也买卖了很多房子;現居多倫多。
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多伦多房产崩溃?还是你想太多了

(2022-05-12 21:32:25) 下一个

 

夏天来了,阳光开始炽热起来,每天清晨家里房前屋后的花花草草上都有晶莹透亮的露珠,透着阳光的七彩,令人心旷神怡。深深呼吸清晨的空气,有种沁人心脾的微甜,在这样美好的环境中,开始一天的晨读,然后饮一大杯的温水;换上轻便的跑鞋和宽松的运动服,从小区中出发,一直跑进附近的森林里。

听流水潺潺,鸟儿鸣叫,看郁郁葱葱的林子,闻清甜的花香;每一日都感觉身心都受到洗涤,清爽又清醒。

在跑步的时候,夕子会经过一间又一间的邻里,从前很久都不见一个挂牌的社区;最近几乎每两个星期都有新的吉屋出售的牌子挂起。而一两个之前还高高在上的卖方代表经纪,现在都变得极其平易近人,对于每个约看过房子的买家经纪,不停回访,拿反馈意见;敦促下offer。所谓市场越淡,挂牌的房屋越多;而市场的房源也就越多。

就连夕子本人,进入这一行后,和朋友之间的对话都变了。

很久不见的旧友,打电话寒暄几句后直奔主题,你说这个房子会不会继续大跌啊?房产市场会不会崩溃呢?前几个月房价涨得那么厉害,现在市场那么清淡,是不是泡沫爆掉了?我手头里的房产咋办啊?

房价上涨的时候,总是有一批分析家试图找出房价会跌的理由,而房价下跌的时候,也会有一批分析家试图找出市场稳定的原因,预测拐点,总是分析家喜欢做的事情。

4月份的房产报告刚刚出炉,各项数据相对比今年疯狂的1/2月份都有所下降,多伦多房地产市场出现明显的降温迹象,房屋销售量比去年同期大幅下降了约41%,比上个月下降了27%。

与此同时,各类房屋平均价格比上个月下降了近5万加元,但比去年同期仍上涨15%哦!

同时,房源数量大幅度锐减,4月新上市房源数量从去年同期的20,841套下降了约12%,降至18,413套。

看跌派们啧啧赞叹,看了这么多年的水晶球,如今真的要翻车了,你看,我这么多年一直没买房子租房是多么明智的选择?

就在昨天,本地老牌OLD MONEY豪宅区的森林山,就成交了一个房龄百年,楼上地毯,装修极为朴素普通的一间三车库独立屋。一分钱没减,原价成交,而且仅仅挂牌四天,成交价:1719万8。

与此同时,本地报纸有一篇文章,比较了多伦多的Condo市场和佛罗里达的Condo市场,指出在佛罗里达,10万能买到的Condo,在多伦多要超过60万,证明了多伦多市场即将崩溃。但是,这位分析家忘记了一件事情,在迈阿密的海边,同样的Condo要卖到90-120万,而在安省的西南部,同样的Condo仍然有些价格在15万到20万之间。他忘记了一个最重要的因素,Location, Location, Location。

当购房者走在Downtown的湖边,看着高楼林立,咖啡店和路边的小店比比皆是,大家都穿着时髦,拎好包,开好车,大片的草地上有玩轮滑的,有遛狗的;这一番景象再和401高速公路往东一个小时,中途路过的人口在3万人以内的小镇上,Downtown被涂鸦,老式的矮层Condo,还有破旧的公车站,老人家慢慢地走在街上,流浪汉在路边拣垃圾。

这些不同点就是我们常常说的Neighborhood(社区),而不同的社区必然会有不同的生活方式和消费能力。

在多伦多Downtown的消费能力自然远远超过3万人口的小镇,房价自然也就远远高于那些地方了。

这不是歧视,而只是从比较中给大家做出提示,可以精明地选择。

多伦多Downtown平均1000到1200块一平方尺的Condo在过去的一年里上涨了超过22%,这个速度是高于平均速度的,所以在往后的一两年里,上涨会慢下来,甚至会停滞,但是并不代表价格会”暴跌“,因为就业,移民,通货膨胀并不会轻易变糟糕,而现在的价格也并没有像89年那样三年翻一番的疯牛狂奔,所以当基础还稳定存在,价格就不会大幅上下波动。

这和买股票是一样的道理,当市场的大方向没有变化(平均线还是多头向上),基本面没有重大改变(就业在慢慢改善,消费也在慢慢恢复)那么时间能修复过去欠下的窟窿。

当然,美国的天文数字的国债还存在着,天文数字的社保基金亏空还存在着;就好象四川地震之后形成的一个个堰塞湖,到今天还挂在那里,至少现在没有决堤,没有伤害到我们,我们就不可以唱空,而只能顺势而为。

至于那些唱空的调调,我们就盯住市场走势,从价格和买卖力度来提前判断基本面的变化,这样的预测才会有参考意义。

房地产的基本面是就业和人口结构。就业在很大程度上依赖于经济复苏,而这个复苏有两个最简单的指标,一个是早晨和傍晚的交通状况,另一个是股市的活跃程度。

交通拥挤,就说明了就业市场火爆,工作机会多,而所有需要早上被交通堵塞折磨的朋友们,都体会过了2008年下半年和2020年疫情之初痛快的高速公路驾驶,只是这个享受现在早已成为昨日黄花。

股市也是一样,2008年底800点,900点的美国股市,还有120刀的苹果,80刀的高盛,1刀半的花旗银行,40刀的TD银行,都是曾经萧条的见证,而今天想要重现那个时候的萧条,简直就是黄粱美梦。

就业稳定,移民政策并不调整,以多民族为特色的多伦多,房地产业自然会维持自己的缓慢盘升,而不去理会其他的预测与指标。

有批判者会提出,夕子无视政府调控,无视将要到来的高利率,迫使一些业主出现断供。我认为,断供的原因不是高利率,也不是不痛不痒的20%的外国人购房税。要知道和温哥华相比,安省的这一刀实在还是温柔的。新政过后,温哥华花了3个月恢复正常;8个月后的今天,温哥华又开始抢OFFER,房源又变成20年来的最低,供不应求的高热局面再次come back。

那么断供的可能是什么呢?是高利率下,通货膨胀对企业的打击,从而带来的失业。

80年代以后的经济学发展,已经有能力动用政府资源,应付市场可能出现的经济波动,避免出现短期的利率飙升(那比较容易出现在集权的政府,比如津巴布韦,泰国,印尼等等)我还要拿出1980年的12%的高利率来做一个比较,在80年代出现的通胀,也愁煞了经济学家们,不过30年的风浪过来了,也没有出现理论上会有的稳定上升背景下,房地产均价暴跌50%的崩盘。唯一一次的89年狂潮后的萧条,始作俑者还是失业,以及之前的疯狂暴涨。

所以,长线来看,对新政适应后,过渡期之后市场应该是继续稳中有升;崩溃?还远着呢!

你别忘了,150万移民大军,还在路上;哦,还要算上临时夹塞的战争难民;这么一看,你还心慌么?

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阅读 ()评论 (4)
评论
夕子 回复 悄悄话 回复 'cowwoman' 的评论 : 我计算了一下,基本上下调了15-20%
夕子 回复 悄悄话 回复 'neowangkkk' 的评论 : 现在郊区也有了,尤其是高速公路的入口处,几乎每个入口处都有拿着帽子或者咖啡杯乞讨的流浪汉。。。
cowwoman 回复 悄悄话 房子确实下来了,和利息升高有关系。也许是短暂的下调吧。三四月份能卖到150万,现在卖110万,才一个月不到。
neowangkkk 回复 悄悄话 写的很好,但有一点写反了。流浪汉一般只在downtown,反而郊区看不到。
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