现在还是买房的好时机吗？

By William Zhu

近来总是有许多客户问我：现在还是买房的好时机吗？作为一个专业的房地产经纪，笔者很乐意就此谈谈自己的有关看法，以抛砖引玉。

1.       1.   房市不同于股市：股市可能会是“泡沫”，而房市只会是“低谷”。因为股票可能会由于上市公司的破产而象泡沫破灭那样化为乌有，价值为零；而房地产的价值是从来不会化为乌有的（在任何情况下，起码您的地和房子还在吧？），只是可能呈现出象低谷那样的周期性或阶段性的价位下滑。

         2.  长期来看，投资房地产是稳健而有良好回报的。请看以下的Toronto Real Estate Board提供的多伦多的平均房价数据：

Year	1970	1971	1972	1973	1974	1975	1976
Average Price	$29,492	$30,426	$32,513	$40,605	$52,806	$57,581	$61,389
Year	1977	1978	1979	1980	1981	1982	1983
Average Price	$64,559	$67,333	$70,830	$75,694	$90,203	$95,496	$101,626
Year	1984	1985	1986	1987	1988	1989	1990
Average Price	$102,318	$109,094	$138,925	$189,105	$229,635	$273,698	$255,020
Year	1991	1992	1993	1994	1995	1996	1997
Average Price	$234,313	$214,971	$206,490	$208,921	$203,028	$198,150	$211,307
Year	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004
Average Price	$216,815	$228,372	$243,255	$251,508	$275,371	$293,067	$315,231

 

可见，一位加拿大人在1970年仅用3万就可买一栋房屋。在35年后的今天，如果他卖掉房子去进老年屋，他可以有30余万安享晚年。但假如他这35年一直是租客，他能够得到什么呢？另外，显然投资房市注重的是长期的稳健回报，不象股市那样有着那么大的投机性。

3.        3.   房市会有泡沫或低谷吗？当然会有。从上表中可见，从1970年至1989年长达20年期间的平均房价是一直上升的, 1990年后逐步下跌，从1997年起再度回升至今。1990年时房价为何突然下跌？ 当时外来资金大量涌入，投机炒作性太强，而通货膨胀和贷款利率又都是两位数，还贷成本太高而投资回报太差，加上那时经济不景，购买力和还贷能力低下，所以无法支撑房市。历史会重演吗？当然有可能，如果又出现了类似的不良环境和条件。

  4.  多伦多目前的房市正常吗？首先对比一下其它国家的情况。上世纪90年代初日本的股市和房市大量吸收廉价外来资金。从1986年到1989年，日本的房价竟然提高了两倍。但随着国际资本的获利撤离，引发了由外来资本推动的日本房市泡沫爆裂。目前中国也由于大量涌入的国际游资等等因素使得房地产价格大幅飙升，以2004年成都城镇居民人均可支配收入10394元计算，多数楼盘的房价（100平方）已经超过个人年收入的30倍以上。北京上海的情况应该更甚。而美国加州部分地区的房价一度超过年租金的35倍以上， 2004年的全年涨幅高达11.2%。相对而言，多伦多目前的经济形势尚称良好，一般人所买的房屋价位低于个人年收入的10倍，买房主要是为了自住，投机炒作性小。尚无国际游资大量涌入，贷款利率很低因此还贷成本低，投资回报较好（如condo Apt的价格一般在年租金的12倍左右，出租收入基本上可以覆盖管理费，地税和还贷成本）。众多移民和本地年轻人对房屋的大量需求使得房市繁荣，买租两旺。所以，笔者认为多伦多目前的房市是良好的。

 5. 现在还是买房的好时机吗？ 当然是，如果您买房是为了长期性自住。您在加拿大终究要安居乐业，有房的感觉当然比租房好。如果买的房可以分租，您的经济成本可能就会低于你去租房的负担。由于对中低价位房屋的需求最为旺盛，您不必担心这类房屋将来会烂市。您可能会想等到房市下滑到了低谷才买房ʌ 92;这想法当然合理。但不要忘了没有人知道什么时候才会等到这一天。而您一直要付租金，房价还可能继续上涨，贷款利率随时会上涨会导致还贷成本增加。 退一步说，即使您买房后房价暂时下滑，您大可住在您的安乐窝里享受生活，同时稳稳地等待房价的再次回升，起码比盼望着只能看不能住的股票回升要实惠和保险。

曾发表于《北美生活》，May 2005