正文
纽约时报载文，在金融体系几近崩溃的一周年之际，对第一次买房子的人提出
几点忠告。
由于抵押贷款银行家和经纪人关于贷款条件的谎言和以危险的方式放松贷款标准，
以及投资银行把抵押贷款包装成危害极大的债券出售，使得金融体系几乎崩溃。但
是房屋贷款问题的根源在于我们大家和我们自己的拥有大点房子的愿望。
一直有种说法，在购买第一个房子时，财力方面可以伸展一下－stretch。 没人知
道是谁提出的这个说法，但嫌疑人包括房地产代理人，及从来没想到房地产价格可
能下跌的父母们。无论来源是什么，本周采访的经济学家和理财规划师几乎一致反
对它。
１，最基本的，也是银行和借款人多年来一直遵守的原则，首付款为房价的２０％，
这样，万一房子掉价时，你不会欠比房子价格更多的债款。应争取固定利率抵押贷
款，这样可以保持每月账单中应付的最大部分金额不变。
如果要保守一点，不要花费超过税前收入35％的钱付房贷，物业税及房子保险金。
美国银行（Bank of America）坚持Fannie Mae 和 Freddie Mac 定的指导方针，不
允许总债务（包括学生和其他贷款）超过税前收入的45％。
如果你以浮动利率贷款，银行可能不耽心你是否在5~7年后房贷利息调整时仍能支
付最高利率，但是，你应该担心。
２，考虑收入情况。二三十岁的人第一次购房时，认为自己的收入要比买第二个或
第三个房子的人增长得更快。 普林斯顿大学经济学教授Harvey S. Rosen，在Journal
of Finance的文章中指出，人们买的房子的大小可作为他们的预期收入的指标。
造成房贷市场混乱局面的原因，是借款的人对贷款不理解-或期待房价将继续上升，他
们在付款数额增长之前能够再融资。这与对自己的收入过分自信可能有关（高失业
率加重了这一点），但它可能不是主要原因。
３，以防万一。亚特兰大的财政财务规划师Bobbie D. Munroe 鼓励年轻的客户以
三种方式规划预算，包括任何计划的房屋按揭: 夫妇二人全职工作；一人半职工作；
一个人在家待几年不工作。看看这是否可能。
即使不准备要孩子的人也需要考虑这一点。除了失业率不会改善的可能性，也得考
虑如何摆脱垂死的行业或改变职业以摆脱抑郁症的早发中年危机。即使那些相信他
们的收入有终生保证的政府雇员和住院医也应该考虑这种可能性。
４，计划开支。买了房子还得计划维修。美国北卡罗来纳州金融规划师Dennis G.
Stearns估计，较新的房子的主人如果自己做些小的维护工作，大的活请人做的话，
每年需付购买房价的3.6％来维护 。老一点的房子得付4.5％。所以，如果你拥有
40万美元的房子，每年的维修费用可能会达到5位数字-也可能随通货膨胀胀上升。
如果你居住在天气恶劣的地区，这些费用将达20％左右，甚至更高。在一些地区，
自置居所的税收优惠可以抵销一半或更多的这些费用。
５，买最好的（或价格最便宜）的房子。印第安纳波利斯Castle Wealth Advisors
的财务规划师Michael Kalscheur建议人们买理想中／垂涎的房子（如果你能负担得
起）或廉价的“入门级 －entry-level ”房子，而不是两者之间的房子。
人们在买不起看中的房子时，常退而求其次，他认为这绝对是最糟糕的事情。如果
购买这种“入门级 －entry-level ”房子，而不是银牌的房子，你在付清每月的贷
款后（只要你能坚持做到），比你买第二好的房子要省很多钱。其他的住房费用也
会降低。数年后，你的财力会更适合买你真正想要的房子。
６，改善房子。你从来就没有必有从第一个房子搬走-承担所有买卖房子的交易费用
和搬家费用。 美国威斯康星大学消费者科学系的J. Michael Collins助理教授建议
买比较低价的房子，在收入稳定的时候，定期升级换代。换句话说，延长房子的使
用期（和房屋本身的寿命），这要比为买两个或更多的房子筹措一系列连续的房屋
贷款更合算。
７，八小时准则。不是所有的人都可能遵守这些规则。不同的人及他们的经济状况
不同，房地产市场本身也不同。即使你没有遵循任何准则，但你总可以接受这个8小
时的测试。无论房贷款额的高低，你必须要能够在晚上安枕无忧。如果申请的贷款
使你要服安眠药入睡的话，这就是一个迹象，你的贷款额过高了.
Seven New Rules for the First-Time Home Buyer。
几点忠告。
由于抵押贷款银行家和经纪人关于贷款条件的谎言和以危险的方式放松贷款标准，
以及投资银行把抵押贷款包装成危害极大的债券出售，使得金融体系几乎崩溃。但
是房屋贷款问题的根源在于我们大家和我们自己的拥有大点房子的愿望。
一直有种说法，在购买第一个房子时，财力方面可以伸展一下－stretch。 没人知
道是谁提出的这个说法，但嫌疑人包括房地产代理人，及从来没想到房地产价格可
能下跌的父母们。无论来源是什么，本周采访的经济学家和理财规划师几乎一致反
对它。
１，最基本的，也是银行和借款人多年来一直遵守的原则，首付款为房价的２０％，
这样，万一房子掉价时，你不会欠比房子价格更多的债款。应争取固定利率抵押贷
款，这样可以保持每月账单中应付的最大部分金额不变。
如果要保守一点，不要花费超过税前收入35％的钱付房贷，物业税及房子保险金。
美国银行（Bank of America）坚持Fannie Mae 和 Freddie Mac 定的指导方针，不
允许总债务（包括学生和其他贷款）超过税前收入的45％。
如果你以浮动利率贷款，银行可能不耽心你是否在5~7年后房贷利息调整时仍能支
付最高利率，但是，你应该担心。
２，考虑收入情况。二三十岁的人第一次购房时，认为自己的收入要比买第二个或
第三个房子的人增长得更快。 普林斯顿大学经济学教授Harvey S. Rosen，在Journal
of Finance的文章中指出，人们买的房子的大小可作为他们的预期收入的指标。
造成房贷市场混乱局面的原因，是借款的人对贷款不理解-或期待房价将继续上升，他
们在付款数额增长之前能够再融资。这与对自己的收入过分自信可能有关（高失业
率加重了这一点），但它可能不是主要原因。
３，以防万一。亚特兰大的财政财务规划师Bobbie D. Munroe 鼓励年轻的客户以
三种方式规划预算，包括任何计划的房屋按揭: 夫妇二人全职工作；一人半职工作；
一个人在家待几年不工作。看看这是否可能。
即使不准备要孩子的人也需要考虑这一点。除了失业率不会改善的可能性，也得考
虑如何摆脱垂死的行业或改变职业以摆脱抑郁症的早发中年危机。即使那些相信他
们的收入有终生保证的政府雇员和住院医也应该考虑这种可能性。
４，计划开支。买了房子还得计划维修。美国北卡罗来纳州金融规划师Dennis G.
Stearns估计，较新的房子的主人如果自己做些小的维护工作，大的活请人做的话，
每年需付购买房价的3.6％来维护 。老一点的房子得付4.5％。所以，如果你拥有
40万美元的房子，每年的维修费用可能会达到5位数字-也可能随通货膨胀胀上升。
如果你居住在天气恶劣的地区，这些费用将达20％左右，甚至更高。在一些地区，
自置居所的税收优惠可以抵销一半或更多的这些费用。
５，买最好的（或价格最便宜）的房子。印第安纳波利斯Castle Wealth Advisors
的财务规划师Michael Kalscheur建议人们买理想中／垂涎的房子（如果你能负担得
起）或廉价的“入门级 －entry-level ”房子，而不是两者之间的房子。
人们在买不起看中的房子时，常退而求其次，他认为这绝对是最糟糕的事情。如果
购买这种“入门级 －entry-level ”房子，而不是银牌的房子，你在付清每月的贷
款后（只要你能坚持做到），比你买第二好的房子要省很多钱。其他的住房费用也
会降低。数年后，你的财力会更适合买你真正想要的房子。
６，改善房子。你从来就没有必有从第一个房子搬走-承担所有买卖房子的交易费用
和搬家费用。 美国威斯康星大学消费者科学系的J. Michael Collins助理教授建议
买比较低价的房子，在收入稳定的时候，定期升级换代。换句话说，延长房子的使
用期（和房屋本身的寿命），这要比为买两个或更多的房子筹措一系列连续的房屋
贷款更合算。
７，八小时准则。不是所有的人都可能遵守这些规则。不同的人及他们的经济状况
不同，房地产市场本身也不同。即使你没有遵循任何准则，但你总可以接受这个8小
时的测试。无论房贷款额的高低，你必须要能够在晚上安枕无忧。如果申请的贷款
使你要服安眠药入睡的话，这就是一个迹象，你的贷款额过高了.
Seven New Rules for the First-Time Home Buyer。
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