导致房屋涨价不是泡沫而是背后的经济价值增值

谁是谁非任评说

我们这两年房价暴涨，就有一大堆的专家学者在呼吁所谓的房价的泡沫，但是他们有意或无意的忽略了背景中的经济因素。

对于房价的暴涨，背后的经济因素我们按照价值规律是必要的劳动时间，对于我们所在的土地和城市，我们要享受现在的好生活，要付出多少我们看不到的价值呢？

我们以北京为例，在宏观上以一个城市为整体来看，操控这个城市的政府就相当于一个大的开发商，这样就便于进行宏观分析了。

所有居住在这个城市的人们，我们把基本的受益面锁定在1000多万人左右，不计算农村人口和大多数外来人口，北京的人均居住面积大致为15-20平米，也就是总量2亿平米的房屋，这2亿平米作为分享城市整体投资的基数。

现在北京以及中央政府对于地区的投资，有多少转化为了地方的土地价值的增加呢？我们下面逐一进行列举：

首先是地铁和道路，北京的地铁已经投资和将要投资的地铁是5000亿元左右，地产有一定的超前性，规划中的地铁也应当计算；同时道路的投资也超过2000亿元。地铁的车票只能满足地铁的运行（即车辆和电费等）费用，投资是与道路一样要反映到土地的增值中。这些就相当于开发商建造了非常好的小区道路。

其次是北京投入的拆迁费用，每年北京的拆迁支出就超过1000亿元，这几年起码也有5000亿元，拆迁的成本是要记入土地的成本之中的。

再次就是北京的文化建设，仅仅是那中南海前的蛋，每个座位成本就达到75万美元，还有为了奥运大量建造的场馆，总投资超过2000亿元。这些设施的门票也就是设施的维持费用，这相当于开发商为业主建立了非常豪华的会所，这些也要反映到土地的增值中来。

还有就是教育卫生的投入，北京的大学集中，医院云集，这些机构都带有强烈的福利性质，相当于开发商为业主建立了非常好的社区医院和学校，肯定要反映在房价中，这些教育卫生的投入几年来也超过3000亿元。

再有就是政府的各种福利补贴，比方说控制物价、社保和低保、低价的公交车票、廉价的供暖和燃气水电等等，这些相当于开发商补贴了物业费，物业费低的背后肯定也要房价体现，几年来政府的这几方面的补贴也超过1500亿元。

又有的就是北京的公园和绿化、环境保护建设，这相当于开发商在建设社区环境，北京的绿化投资非常大，拆建绿化隔离带投资极大，同时还有就是为了治理风沙的防护林建设，还有就是污水处理、给水市政等等的建设，几年间投资也不少于1500亿元。

另有一点非常重要，就是开始的高度轮轨和高速公路建设，这相当于小区的周边道路建设，中国以北京为起点的高速铁路和公路投资超过万亿，北京得到的价值应当不少于2000亿元。

最后就是在北京政府外，中央的各个部委、党政事业机构和军队也在自己所属的土地上投入巨大，保守估算几年下来也不少于3000亿元。

以上总计就达到了2.5万亿元，除以受惠的2亿平米的房屋面积，那么这些投入导致每平米的补贴投资达到了12500元，这是平均的结果，相当于平均房价要上涨12500平米才与内在价值的增加相符合。

而且这里还没有考虑物价上涨的通货膨胀的因素，近两年物价实际上涨超过50%（不要只看政府的统计），那么涨11000元还差了50%，如果计算这个50%，就要有20000元每平米了。而目前北京的平均房价才10000左右，离经济的价值增长还差很多，如果算上这个增值和北京以前的平均房价相加，北京合理的平均房价应当达到25000元左右。

对于其他城市，虽然没有北京这样的大投资和奥运会，但是这些城市分摊的基数很小，也就是说北京以2亿平米为基数，而一个县城还不到100万平米，一个县道路等基础建设投资10亿，平均房价就应当涨1000元，而中国是一个全面建设的时期，发达国家已经建设完毕，近10年类似的新的投资基本没有，所以仅仅从这些建设使用的钢铁来看，中国的钢铁产量不但位居世界第一，而且超过第二到第六的国家产量之和。

有可能很多人会说这样的房价中国的老百姓承受不了，但是承受不了不是泡沫问题，市场承受不了相当于开发商建造了非常昂贵超前的房子，这些是有成本支撑的，开发商降价销售后如果赔本就不会有人再造了，市场的需求一定要让价格回到成本价位以上的，这就是与泡沫的本质不同。如果出现这样的情况，就是相当于开发商的政府在建设中的超前，或者用一个时髦的话说就是政府的政绩工程搞的过分了，政绩建设超过经济的承受能力，因此政府的经济学者宁愿说是泡沫也不提背后的经济原因。

中国的问题不提背后的经济因素是因为利益分配的问题，比如：很多国家象地铁这样的投资建设是需要获益开发商承担成本的，但是中国没有，谁拿到地铁边上的土地谁发大财。所以这里提供了中国最大的权利寻租的场所，也是老百姓民怨之所在。