中原看市：解读央行房贷新政补充通知

 

12月11日，央行及银监会对外正式公布于12月5日正式通过的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，而这个时间节点恰恰就在央行刚提高存款准备金率1个百分点以及11月居民消费价格指数（CPI）公布之后，预计从紧从严的宏观调控政策将对未来的房产市场产生重大影响，甚至有可能超乎此前的预料。

对这个补充通知的具体内容解读如下：

一、以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。

解读：在今年9月27日的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中，对于二次房贷究竟是以个人还是以户进行界定，一直是很有争议的话题，央行此前也未作明确表态。从近期的实际操作过程来看，大部分银行还是采取相对较松的信贷政策，基本以个人为计算单位执行。那么这次补充通知中，对于以户为单位的认定确认，而且还包含未成年子女，可见力度之大。

二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。

解读：该条补充通知可以理解为，政府并没有将房地产市场一棍子打死，对于合理购房的家庭还是持鼓励态度的。从2006年度的上海统计年鉴统计来看，人均住房水平在16平方米的水平。另外需要提醒的是，针对人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，符合此类条件的借款人必须同时满足2个条件：首先，必须还清第一套自住房的前期贷款；其次，还须提供当地房地产行政主管部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。

另外，值得关注的是补充中关于其他均按第二套房贷执行的内涵，也就是说已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套（含）以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。抑制购房需求，有效控制房价，遏制投机炒作，这就是政府所希望的楼市理性回归的根本所在。

三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。

解读：应该说，这条补充通知和之前政策口径很不一致，“9.27”政策中对于公积金贷款是不纳入为二次房贷的考虑范畴的，但是目前的政策导向与中央经济会议确定的从紧信贷政策吻合。其中，将公积金贷款纳入‘二套限令’将使房贷紧缩政策真正显力。目前，全国公积金累积已经达到约10000亿元，虽然占银行体系的资金比重还很小，但从房贷规模来看，到今年上半年，全国商业房贷与公积金房贷的比例大致为5:1。上海今年以来的新发放贷款中，商业房贷与公积金贷款比例已经达到2.5：1。按照这样的趋势发展，如果信贷紧缩不能覆盖公积金贷款，那么今后的信贷风险则面临进一步加大的窘境，同时也使得二次房贷限制政策失去信贷投向控制的意义。

总体来说，今年爆发的美国次贷危机使得中央政府对于市场危机警钟长鸣，尤其是在目前通货膨胀压力加大的前提下，必须从国际上曾经发生的房地产市场危机事件中，包括日本和香港的房地产泡沫总结经验教训，尽快做到防微杜渐。从长期来看，由于通货膨胀率已经接近房贷利率，即使是房贷利率上浮10%-20%，依然会保留相当一部分房贷需求。这无疑将大大增加房地产资产急剧膨胀的威胁，央行和银监会在此情况下出台房贷新政的细则，无疑也是一种未雨绸缪之举措。明年北京奥运在即，北京房产市场很有可能受其利好再掀量价齐升的高潮，从而带动一二线大城市的房产市场的复苏与崛起，不排除海外热钱也会借机进场做短。

从紧从严的货币信贷政策，强而有力的执行力度，一切都是为了中国的房产市场更加理性健康的发展，更是为了中国经济的正常发展保驾护航！