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《瞭望东方周刊》: 我们的房子“安全”吗

(2011-03-10 05:51:40) 下一个

住宅用地70年大限之惑:最高年限设置初衷存疑 

2011013109:23  新华社-瞭望东方周刊

  《上海市国有建设用地使用权出让合同》存在自相矛盾处 

  《瞭望东方周刊》记者王开 | 上海、北京报道 

  土地使用权的70年大限问题,因近日上海市在《国有建设用地使用权出让预申请须知》中的无偿收回出让人收回并补偿相应残余价值规定再次引发热议。 

  在此前的媒体报道中,这些规定一度被称为沪版新规,并因其看似与《物权法》有关规定相矛盾而遭受广泛指责。 

  上海市规划和国土资源管理局对此做出了迅速反应。114日消息传出,之后的第二个工作日,上海规土局就在其官方网站上发布通知,对报道中颇具争议的土地期满出让人无偿收回内容作出正式回应。 

  回应说,土地期满后的处理方法是针对《上海市国有建设用地使用权出让合同》中第28条的内容,该宗土地出让期限届满,土地使用者申请续期未获批准的,该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。 

  因为《上海市国有建设用地使用权出让合同》第26条中,有体现《物权法》的住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期相关规定,因此舆论认为规土局的解释应意在说明所谓出让人收回并补偿相应残余价值出让人无偿收回这样的字眼,其针对的对象不包括住宅用地。 

  然而实际情况似与舆论认识不同。在上海市规土局网站上,本刊记者查询到一份涉及亭林镇亭升路东侧地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》上,看到该地块土地用途为普通商品房,出让年限为70年,而土地期满后的处理方法则是出让人无偿收回 

  这也就意味着,《上海市国有建设用地使用权出让合同》第26条与该合同的第27条、28条自相矛盾。 

  第26条强调住宅建设用地使用权的自动续期,而第27条、28条却在强调土地使用者申请续期。三条看上去属并列关系的条文,究竟应该参照哪一条来执行,并没有明确表述。 

我们的房子安全 

119日,上海市规土局办公室副主任杭燕对本刊记者表示,关于土地到期收回事宜一切以公告为准,不再接受任何媒体采访,同时称办公室主任余亮针对舆论质疑,也已做出了回应。 

余亮在此前的回应仅仅是再次提起网站公告,解释说上海土地市场近期没有出大政策,无偿收回是针对该宗土地出让期限届满后,土地使用者申请续期未获批准而言的。他的回应,并没有消除公众质疑。 

人们仍然不明白本该自动续期的住宅土地是不是还要申请续期?如果不需要,为何在普通商品房的土地使用权出让预申请须知上会有出让人无偿收回的字样 

由于出让方与开发商签订的出让合同不公开,实际上到期土地究竟该如何处理还是个未解之谜。 

土地出让合同对房产消费者来说通常是见不到的,但如果合同内容与相关法律违背,这些内容就没有法律效力。人大法学院副院长、物权法草案专家建议稿起草人之一王轶告诉《瞭望东方周刊》。 

《上海市国有建设用地使用权出让合同》确不是沪版新规,其依据是2008429日,国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本(简称08文本) 

在国土资源部土地利用司对上述示范文本所做的详解中可以看出,08文本的修订正是基于《物权法》等法律制度的变化,修订目的本质上是为了适应新法的要求。 

而在考虑土地使用年期届满处理的约定问题时,国土部门承认该问题比较复杂,既关系到社会公共利益,也关系到土地所有者和土地使用者的权益 

2007830日,第十届全国人大常委会第二十九次会议通过了《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》,并自公布之日起施行。 

该法将期限届满的情形分为两大类:土地使用者申请续期和未申请续期。再将申请续期的分为准予续期和续期未被批准两大类。准予续期的重新签订出让合同,缴纳出让金。而未申请续期和续期未被批准的则要收回使用权,至于补偿与否,该法未提及。 

这与2007101日施行的《物权法》又有出入。《物权法》中明确规定住宅建设用地使用权期限届满自动续期,并不要求土地使用者申请续期。 

08文本正是基于这两部法律,其第25条到27条,既承认《物权法》关于住宅建设用地使用权期限届满的自动续期的规定,又采用了《城市房地产管理法》的分类处理方式。但显然,08文本里面申请续期的土地使用权不包括住宅建设用地。 

上海市规土局在普通商品房的土地使用权出让预申请须知上出现出让人无偿收回的字样,显然不合法。 

住宅房存在多久,地的期限就存在多久 

1988年的宪法修正案之前,宪法对于国有土地使用权的转让一直持否定态度。 

1990年实施的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(即国务院55号令)中,还规定了出让年限届满,出让人有权无偿收回土地使用权,地上建筑物及附着物所有权也由出让方无偿取得。

这样的规定是因为,在那之前并没有把市场经济的因素充分引入土地利用中去。王轶介绍说。而且,虽然出让人无偿收回并取得地上建筑物的所有权,但也一定会采用别的方式对使用人进行安置。文献中,这样的例子很多。那个时候都是通过政策,通过一事一议的方式解决。比如一所大学的土地使用权被无偿收回,其地上建筑物及附着物所有权也会被无偿收回,但政府会通过财政投入的方式在另外的地方重新建起一所大学。

住宅用地使用权出让最高年限为70年这一规定的最初来源也是国务院55号令。为什么是70年?即便是物权法草案起草人之一的王轶也并不非常清楚。 

目前的一个传说是:70年期限是把土地作为一种资产,考虑其经营、回报情况,并结合国际经验而制定的。另一个说法是与人的寿命长度有关,因为一般中国人的预期寿命是70岁左右。 

这一期限限制与房产所有权的永久性形成了一个可预期的冲突,到期土地怎么办? 

1994年施行的《城市房地产管理法》取消了国务院55号令地上建筑物及附着物所有权也由出让方无偿取得的规定,对于土地使用权年限届满的处理方式强调了提前一年申请续期的方法。 

而《物权法》更进一步,房地产住宅用地的期限届满以后可以自动续期。且续期没有条件限制,在任何情况下都可以续。 

房子存在多久,地的期限就存在多久。物权法草案起草人之一、全国人大法律委员会委员王利明在《物权法》通过时曾这样公开表示。住宅用地的70年大限似已不再重要。 

何以保证国不与民争利 

七议其稿的《物权法》虽然艰难地写上了自动续期,但到期后,土地使用权如何续期、怎样办理、该不该收费、怎么收费等问题都没有规定细化。 

70年大限的概念并没有被完全消除。 

中国全面推行住房改革是从1998年开始的,《物权法》起草时,认为今天就来回答五六十年以后的事情并不妥当,很多事情都难预测。何况,该不该收费等问题跟许多配套制度都是密切关联的,比如开征房产税。王轶说,但是,《物权法》贯彻的一个政策是国不与民争利

许多法学家认为,对于老百姓,有关住宅建设用地使用权期满后的细则规定越晚出台越好,因为如果现在就出台细则,立法者往往只能在当下的法律框架下制定。不要忽视地方政府对立法的影响力。王轶说。 

刚刚通过的《国有土地上房屋征收与补偿条例》,就受到了来自地方政府的巨大压力。地方政府通过各种不同渠道发声。比如给一些教授写信等,而且地方官员很多都是人大代表,全国人大的座谈会,都会有地方政府参加。

现在,地方仍然没有摆脱土地财政,在不减少地方政府事权的情况下,出台住宅建设用地使用权期满后的细则规定,恐怕会导致事与愿违的状况。五六十年之后,我们相信地方政府不应该再依赖土地财政了。王轶说。

来源: 

http://news.sina.com.cn/c/sd/2011-01-31/092321903962.shtml 

 

 

 

 

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