湾区理财 原创文集

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普通家庭十年一千万的理财计划 (起始)

(2016-12-25 14:36:16) 下一个

普通家庭十年一千万的理财计划 

by BayFamily

我的投资理财目标不大,有一千万就可以了。钱财多了有害无益。但适量的富足可 以给人带来安全,自由,舒适,和小小的成就感。我的计划是500万的时候,太太不 工作,可以全心照顾刚上小学的孩子们,一千万的时候我退休。 和va-landlord的目 标一样。 退休不是什么都不干了, 但是不为衣食工作,彻底实现finanical freedom. 计划看起来好像太遥远,但我觉得再有十年时间,运气不太坏的话,在 我们45岁以前是可以实现的。 


我们家是BayArea再普通不过的家庭了。家庭税前年收入20万不到一点点,Bonus多 的时候可以达到22万。 六年前我们一文不名地来到弯曲的时候,那是年收入只有14 万,看着弯曲的天价房价,感觉生活毫无希望。那时经过密密麻麻的住宅区的时候 ,老是叹息何时才能有自己的家啊。 那时个别同事家房价已达800k,在我当时看来 如天上的银河一样可望不可及。 


通过和弯曲前辈的接触,明白投资理财的道理后,才渐渐明白发家致富的渠道。只 怪刚到美国时,中西部的城市信息太闭塞,读书就开始注重投资的话,资产应是现 在的一倍。 五年前,我对太太说,五年后我们会有一百万。我太太说我做梦,就是不吃不喝, 不交税,把工资全存下也不会有一百万。我说不是这样算的。过去六年里,每年年 终我都会计算一下家庭的帐目,下表过去六年的总结。

 

2001/1

2002/1

2003/1

2004/1

2005/1

2006/1

2007/1

cash

0.5

0

3

2

5

1

2

stock

0.5

2.5

2

2

0

0

0

retirement

3

6

9

12

16.3

21.05

29.2

Net House Equity

0

8

12

23

45

64.75

89

total

4

16.5

26

39

66.3

86.8

120.2

Growth Rate

 

313%

58%

50%

70%

31%

38%

Total Debt

 

 

       

84


六年以后果然有了120万。买房时间是, 2002, 2003, 2005, 2006. 地点是弯曲, 中国轮着来。这样的数据大家可能都看腻了,同样的故事在弯曲千千万万的中国人 家庭里同样地上演着。

我想说的是,如何从120万,再用十年左右的时间里,达到一 千万。 

首先看Growth Rate. 头几年的增长率比较高,在50~60%左右,因为还没有什么资 产,最近几年下滑在30%~40%。主要原因是盘面大了,每年固定的Cash进帐相对 减小。 我估算了一下,未来三年里growth rate会下降到15%,主要原因有两个: 

leverage用光了。我的投资策略还是保守的,每次至少10%的首付。现在总的贷款 是八十万,是我们收入的四倍。如加上其他的房租收入,贷款只有三倍。 Debt/Asset ratio 也控制在50%左右,就是说美国中国房价明天一起跌去一半,也 不要紧。 

但leverage确实是用光了,第一不能refinance了,因为我们现在的利率很好。第二 ,大房子收益很差,小房子太辛苦了,担心管不过来。未来几年的行情很难说,盘 面大了,保本最重要。 也就是说,我们家遇到的谷米家遇到的同样问题,增长的瓶颈问题。如果不开拓新 的投资渠道的话,十年后的我们家的资产将只有250万左右,离一千万还很远。也许 太太十五年后可退休,我可还得再奋斗20年,才会有一千万,那是也五十多了,没什 么意义。 


春节时候,我用各种模型反复比较,除非是用特别大的leverage,比如零首付,凭着 20万的收入,是很难达到一千万的,要想用稳健的方式,10%的首付,固定的现金 流以备不测的话,按历史平均回报,最多可以达到500万。这和我在弯曲的观察非常 一致。在这里生活20年,头脑清醒善于经营的家庭最多也就400~500万了。 

过去六年里,我的现金总是很低。要想达到1千万,又要规避过度风险,只有一个办 法,就是增加自己固定的现金流。 我家每年现金净存款是五万。 过去,我们每年 基本上可以用它leverage 30万的 Asset,如果每年现金净存款可以提高到20万的话 ,每年的就可以leverage 120万的Asset,十年1200万。如果十年房价回报是80%到 100%的话. 加上现有的120万,十年以后应该可以赚到1千万。 


帐算好了,几个问题要一一解决。 

1)如何把每年的净存款提高到20万。 没什么好办法,趁自己还年轻,改行作金融 ,两年前改行的兄弟们,现在一年的收入已经到20~30万了。 争取趁这两年房事平 稳,赶紧改行。 三年后争取把净存款提高到每年15~20万。
 
2)房子多了的管理问题,我觉的弯曲最大的优势就是房子贵。房子贵,所以2000万 的Asset也就是30~40套公寓。在其他地方,上百套公寓肯定管不过来。 公寓数超 过五个的时候,我就成立自己的管理公司,雇人来管。弯曲的另一个优势是有便宜 的labor. 不会英语的中国人管管房子,1500/month 就可以请到。 房子吗,我只租 给中国人,所以语言不会有问题。 


3)入市时机。 我打算房价涨起来以后再开始买。房子要么不涨,一旦开涨,会持 续很多年。 错过头里的10%的涨幅根本无所谓。现在的首要任务是积累现金。 手 上有现金,未来又有大笔的固定的现金流作保证的话,就可以leverage很大的 Asset. 过去六年,扩张太快,现金一直在一二万的样子。这几年停一下,三年以后 ,我手上的现金应该在20~25万左右。 

4)Cash flow. 很多人抱怨弯曲找不到positve cash flow的房子。那要看你怎么算 了。如果是interest only的话,不是不可能。头几年会slight negative cash flow. 35万的apartment可以租1200~1500/month,在Rent control 的区域,25万的 apartment可以租1200/month。我不怕rent control,因为我只租中国人,他们过几 年就自己买房了。 在中国,interest only 的话,很多地方现在就可以做到 positive cash flow. 不过中国的房子不敢多买,有两三套就够了。未来三年cash flow的状况会有所显著改善,rent会上调15~20%左右。
 

5)风险。如果房价不长,持续下滑,我压根没有风险,因为我不会入市。十年后的 资产在300万到400万之间。 如果房价涨了一年又连跌十年,诱我入市,也没关系, 因为有强大的现金流保证,我就长期持有,等待下一个革命高潮。实事上,房价下 滑两年涨了一年又连跌十年,这种事情在任何一个国家从未发生过。我担心的是, 房价今年又开始一路猛涨,那我的计划就落空了。只能持币寻找其他的机会了。 


6)如果象很多人预计的那样,房价这两三年持平,未来看好,房价重复加州过去的 四次cycle的话。我可就发了。 因为我的全部计划就是按这个准备的。下一个cycle 结束的时候,我45岁前资产肯定会超过1千万。那是我就把他们逐步全卖了,买个 S&PIndex, 慢慢用。 人生花不了那么多钱,再多也是无意义。 

如意算盘打了一圈,各位见笑了。是不是有点象大跃进时,毛主席说“粮食太多吃不 完,怎么办?”的口气? 这里的大师很多,千万资产的就好几个。欢迎砸砖,也请 前辈多赐教。人生要作的事情很多,不光是发财。但理财是人生要做的诸多事中必 不可少的一件,如同娶妻生子一样。相对埋头苦干而言,理财劳神不多,回报丰厚 。 



 

所有跟帖:

• 刚看了第一段,赶紧顶一下,牛。 -大有♂    (0 bytes) (0 reads) 02/26/2007 postreply 10:33:58

• 你太牛了 -表情符号♀ (84 bytes) (30 reads) 02/26/2007 postreply 10:46:48

• 你也太牛了 - 和他合伙干 -Pediatrician♂ (0 bytes) (1 reads) 02/26/2007 postreply 10:48:36

• 回复:你也太牛了 - 和他合伙干 -表情符号♀  (34 bytes) (12 reads) 02/26/2007 postreply 10:54:33

• 我老了,撤! 这些人太牛了 :)  -pediatrician♂ (0 bytes) (1 reads) 02/26/2007 postreply 11:01:53

• she is right, bayarea is a gold mine, do not go away  -BayFamily♀ (0 bytes) (2 reads) 02/26/2007 postreply 11:04:08

• 俺98在UC的一个学校毕业就到东部了。该留在这儿。 -Pediatrician♂  (12 bytes) (9 reads) 02/26/2007 postreply 11:07:00

• sure, how to? -bayfamily♀ (0 bytes) (3 reads) 02/26/2007 postreply 10:50:24

• 房地产的精华你是吃透了 -表情符号♀ (17 bytes) (23 reads) 02/26/2007 postreply 10:56:24

• 别QQH呀。放在这儿大家都学习一下不好吗? 有啥保密? -Pediatrician♂ (0 bytes) (1 reads) 02/26/2007 postreply 11:03:11

• ZT--有熊心,还有豹子胆,脑子又猴精猴精的. 你到底属啥的? -喜欢就好♀ (29 bytes) (9 reads) 02/26/2007 postreply 10:50:45

• 跟错了. 是跟Bay哥的, 不是跟表M. -喜欢就好♀  (0 bytes) (3 reads) 02/26/2007 postreply 10:53:07

• 属牛,熊,豹,猴的. -表情符号♀  (0 bytes) (1 reads) 02/26/2007 postreply 10:53:13

• You too, your leverage is even bigger:) -bayfamily♀  (126 bytes) (15 reads) 02/26/2007 postreply 11:03:02

• 好文! -cultuslake♂ (0 bytes) (1 reads) 02/26/2007 postreply 10:56:27

• 为什么不能投票活动? 是不是哪里没有设置好? -喜欢就好♀  (0 bytes) (0 reads) 02/26/2007 postreply 10:56:54

• 这个俺不懂,得问熊他妈 -表情符号♀  (0 bytes) (0 reads) 02/26/2007 postreply 11:01:13

• 他好像要重贴一下。有“参加活动”的选项。 -cultuslake♂ (0 bytes) (0 reads) 02/26/2007 postreply 11:05:48

• 表情符号, could you do it for me? -BayFamily♀ (0 bytes) (0 reads) 02/26/2007 postreply 11:07:53

• you have to do it yourself. -cultuslake♂  (0 bytes) (0 reads) 02/26/2007 postreply 11:11:02

• OK, go and vote over there. :) -BayFamily♀  (0 bytes) (0 reads) 02/26/2007 postreply 11:13:31

• Did. -cultuslake♂  (0 bytes) (0 reads) 02/26/2007 postreply 11:14:39

• WS,您要是能IPO该有多好啊!俺们每人买点,岂不是带领俺们一同奔小 -小小石头♂  (0 bytes) (5 reads) 02/26/2007 postreply 11:02:40

• If you IPO yourself, I will buy a share too -BayFamily♀ (25 bytes) (4 reads) 02/26/2007 postreply 11:05:26

• 谋事在人成事在天,如果连美梦都没有,哪耒成真。 -小小石头♂  (0 bytes) (1 reads) 02/26/2007 postreply 11:17:01

• 你们赶紧把梦作大,俺先申请个助理当当 -表情符号♀  (0 bytes) (0 reads) 02/26/2007 postreply 11:20:09

• we want to be your 助理 :) -bayfamily♀  (94 bytes) (4 reads) 02/26/2007 postreply 11:22:22

• 石头哥, 你不交作业, 小心鸡蛋们砸你. 哼, 粉身碎骨也不惜. -喜欢就好♀  (0 bytes) (1 reads) 02/26/2007 postreply 11:25:42

• 俺啥时上了黑名单? -小小石头♂  (0 bytes) (0 reads) 02/26/2007 postreply 11:30:31

• 发哥厉害呀 -表情符号♀ (59 bytes) (2 reads) 02/26/2007 postreply 11:33:56

• 会不会都是些公鸡蛋? -小小石头♂  (0 bytes) (0 reads) 02/26/2007 postreply 11:39:47

• 害怕了吧? -喜欢就好♀  (0 bytes) (0 reads) 02/26/2007 postreply 11:47:18

• 这事你跟发哥讨论吧,俺不参与 -表情符号♀ (0 bytes) (0 reads) 02/26/2007 postreply 11:49:30

• 石头哥, 你不交作业, 小心鸡蛋们砸你. 哼, 粉身碎骨也不惜. -shn888♂ (0 bytes) (1 reads) 02/27/2007 postreply 02:28:23

• 他IPO时 -表情符号 (52 bytes) (4 reads) 02/26/2007 postreply 11:05:30

• 顶. 正在坛子里学习取经呢. -念念♀  (0 bytes) (0 reads) 02/26/2007 postreply 11:06:00

• 俺一激动,把置顶的规矩给破坏了。俺到全城发通告去。 -表情符号♀  (0 bytes) (0 reads) 02/26/2007 postreply 11:16:08

• 撑死胆大的,饿死胆小的 -wine♀  (439 bytes) (41 reads) 02/26/2007 postreply 11:29:12

• I do not understand your equation -bayfamily♀  (213 bytes) (25 reads) 02/26/2007 postreply 11:32:50

• 清醒的你. 光喝wine, 不醉酒. 赞一个. -喜欢就好♀ (0 bytes) (1 reads) 02/26/2007 postreply 11:35:59

• 这么好的规划,顶得俺肩膀都痛了... -紫燕♀  (401 bytes) (36 reads) 02/26/2007 postreply 11:34:51

• I will not buy it -BayFamily♀  (372 bytes) (25 reads) 02/26/2007 postreply 11:39:34

• 你的case study, 另起一灶讨论比教好. -喜欢就好♀  (0 bytes) (0 reads) 02/26/2007 postreply 11:45:12

• 美国钱好赚,20+22万,竟然是普通家庭,... -shn888(0 bytes) (5 reads) 02/26/2007 postreply 12:39:50

• 不是20+22万, 是20-22万 -喜欢就好♀  (0 bytes) (2 reads) 02/26/2007 postreply 12:41:02

• 谢,你好仔细呀,我还以为20万工资+22奖金呢,... -shn888♂ (0 bytes) (1 reads) 02/26/2007 postreply 13:14:13

• 太不了解俺们弯曲了 -表情符号♀  (0 bytes) (0 reads) 02/26/2007 postreply 16:57:15

• where is my QQH -BayFamily♀ (0 bytes) (4 reads) 02/26/2007 postreply 16:59:28

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