一个抢Offer的投资分析

 

上星期，在MISSISSAUGA的MAVIS RD./BURNHAMTHORPERD.地段，出现了一个要价为289800的独立屋。同路段其它同类型三卧室、单车房独立屋的要价在30万零9仟至37万零9仟。而此屋有主人套间带一个可以冲凉的洗手间，并在地库加建了一个有SHOWER的洗手间。同样有主人套间的同路段独立屋在33万9仟以上。而同一条街有另一套屋也在发售，面积大约小了200平方尺左左，少了主人房和土库的洗手间，但是屋主对房屋装磺保养很棒，厨房和洗手间用的都是高于建筑商装修标准的材料，2005年的新窗，在后院有双层的的DECK,前面有砖砌的车道。(为方便分析起见，我们现将要价为289800的房子简称为A，而将同一条街要价为339000的房屋简称为B)。A与B之间的要价相差$49200。投资一定的金钱，可以将A变成B，但你永远无法改变B小了约200平方尺，没有主人套房的现实。

这是非常简单的投资加减法，任何人都能看明白。于是我的客户决定选择A这个房子，除了价格低于市场价外，这间房对他们而言，其它两点优势是：地点方便，可以步行去SQUARE ONE，离上班地点开车在10分钟之内。房子在好学区，有校车接送。基于A的开价，我与客户分析，这是一个低开高走，售价高于卖价，一定会出现抢OFFER状况的房子。而我的客户也作好了准备，与贷款经纪进行了充分的咨询与讨论，作好了放弃条件的思想准备。

当天有三个OFFER，我的客户当场决定放弃验屋和借钱的条件。基于我对客户财务状况的了解，我不耽心他们放弃借钱的条件，但对验房，我始终抱有怀疑，但如果房子不破，又怎能如此便宜？于是我向卖主要求再让我的客户进去看一遍房子，卖主有礼貌地拒绝了。我坚持要求让我再看一遍，否则我将即刻离开，卖主和卖方经纪点头同意。在卖方经纪的陪同下,我看到:在二楼，主人套间的窗户无法关闭，必须在10月份之前换成新窗；洗手间马桶底下有一个洞，马桶漏水己修好，但洞没有封闭，这也是导致一楼客厅天花板有两圈水渍的原因。一楼瓷砖己有多块碎裂，不穿鞋在家行走有危险。地库洗手间无法供水；锅炉房地上放着一大块铁的东西，卖主经纪告诉我这是维修的工具，我无法确认。基于这些原因，我们出价比较谨慎，最终这个房子卖给了别人，以$296000，无条件成交。

这单交易值还是不值，我们且看维修的项目：

1：窗户

2：地毯

3：瓷砖

4：4个洗手间的翻新、修复

5：换锅炉；

6：冷器机加雪种或重新更换

7：车道重铺

8：墙壁油漆。

完成这些项目在$15000-$20000左石,即等于一座值33万的房子，在31万1千-31万6仟成交，便宜了至少$14000,从绝对值上来讲，当然是值的。

但我们现在换一个角度来思考，看看会是什么结果

我的客户同时更喜欢同一地点另一座房子(让我们称之为C)。C为4卧室，双车房独立屋，背靠公园，新窗户，砖砌车道，有DECK，实木地板，标准装修，无须投资，即可入住。但要价为35万9仟。而我的客户的预算是30万左右，故而放弃了这所房屋。

现在根据客户的实际情形，首付10%，从首期投入到每月支付，让我们再来算一笔帐：

房屋A、：首期：$29600；装修：$15000，故首次总投入为$44600。每月支付：贷款本金+利息(以5%计息)+保险 $1588.13

房屋C:首期：$35500；装修：0，首次投入为$35500。每月支付：$1904.68。投资C屋，首次支出少了$9100，每月支出多了$316.55。如果将多余的$9100投入C作首付，即C屋与A屋同样投资为$44600，C屋月付将减为$1851.75，即C屋与A屋投资同样首期，月付相差$263.62。更何况C屋很有可能在$355000以下的价位成交，而A屋，要想在场上卖到$33万，装修成本很可能超过$15000甚至$20000。就亨受程度来讲，A屋有3卧室，单车房；而C屋为4卧室，双车房。用每月支付$264,得一间卧室、一个车房和更多的主层生话空间，是否值当，换言之,是投资A还是投资C好,得根据每个家庭的收入状况，屋主对亨受房屋的期待程度，人口、车辆的多少,买房的目的来衡量，见仁见智。简而言之，对于低首期、高收入的家庭而言，C屋似乎是一个值得考虑的投资。

房产投资，远远不是买入多少，卖出多少，差价多少这么简单。我在本文中的分析，仅是个案。如果首付百分比改变，甚至现金买屋，将会是不同的状况。大家可咨询自己的地产经纪或投资专家.