初次买房的年轻人应注意的问题(z\'t)

初次买房的年轻人应注意的问题
by california 发贴于 加州阳光 http://bbs.calsunshine.info/sutra9234.html#9234

统计数字显示，去年二十五岁以下的购房人数从十年前的七十九万二千人增长到一百五十万。由于年轻购房者的增加，首次购房者的平均年龄从一九九三年的三十六岁下降到二○○一年的三十一岁。

不过，在低抵押贷款利率的诱惑和房价将上涨的预期之下，一些刚步入工作岗位的年轻人在远未达到收入高峰的年龄就背上钜额的贷款。因此，《华尔街日报》的专栏作家Terri Cullen表示，如果你有意这么早就展开如此重大的投资，就需要对一些财务规划惯例调整，使其最大限度地降低风险。


增强经济实力是关键

年轻人目前可能背负著助学贷款、汽车贷款、信用卡债务或三者中的某一两种，再加上住房首付、房地产买卖手续费、抵押贷款月供等费用，这种沉重的财务负担能将你的腰压弯。因此，应将售楼广告置一旁，开始增强自己的经济实力。

首先，你要确定现已背负的债务是否过于沉重，能否再负担房款。如债务虽沉重，但还不至让你放弃购房，下一步就要对你的债务「经营」，使你在申请住房贷款时获得尽可能高的信用评分。你的评分越高，越有利于取得抵押贷款。

在对债务经营上，如背负著大量助学贷款并尚未合并贷款以取得低利率，那就赶快行动。助学贷款合并利率目前已达有史以来最低水平，且利息部分的税款可扣除；如你负有许多信用卡债务，那你有必要弄清可获取到的费率最低的信用卡。将债务合并到这张卡上，并开始积极偿付。


计算好你的支付能力


如上述步骤已准备就绪，你的下一个问题是支付能力有多强？支付能力不仅意味著你眼下能支付多少。和年龄更大些的购房者相比，二、三十岁的年轻人更可能处于工作的过渡期，因此你在作决定时须将该因素考虑在内。Terri Cullen为此推荐了《华尔街日报》网络版的Money Toolbox的网上理财计算器。他表示，该计算器算出的数字是借款限额，以该数字为参照，你可把目标放在那些所需借款数额低于该数字的房子上。


混合变息抵押贷款受青睐

拿出首期需要支付的现金是年轻人购房的一大障碍，因此买房不支付现款的现象越来越普遍。对手头缺钱的年轻人来说，一个理想选择是所谓的80/20附带贷款——由房价的80%和卖出价的20%两重抵押贷款组合而成。


你支付的利率会比传统贷款略高，通常高出0.5%或更多，但你可避免支付高额的私人抵押贷款保险。这种保险会使你的月供提高数百美元。HSH的冈宾格表示，变息抵押贷款也受到年轻人的青睐。尽管固定收入抵押贷款通常是年长一些、计划在一定时间内按部就班还款者的最理想选择，但对那些可能在几年内换更好住宅的二、三十岁的年轻人来说，变息抵押贷款可能是花费更低的替代选择。

冈宾格强调，5/1混合变息抵押贷款在年轻人中十分流行，即利率固定五年之后，三十年贷款中馀下年份转为一年变息抵押贷款。他说，5/1混合变息抵押贷款的利率是4.83%，十五万美元贷款的月供只有七百九十美元。而三十年期、利率6%的固定抵押贷款月供大约需要八百九十九美元，因此前者更受欢迎。


购房毋以牺牲未来为前提

假如一个年轻人已还清助学贷款、信用卡债务和汽车贷款，房子也买了，他就要开始忧心他的未来了，如退休金及孩子的大学教育金该怎么办？

对年轻房主来说，尽管长期储蓄计划看似无力承受的奢侈行为，但仅推迟几年开始这一计划就会让你的退休金储蓄大大减少。如一个人在二十五岁开始连续十年每年储蓄一千美元作为退休金，之后就一分也没再储蓄过；他的双胞胎兄弟则在三十五岁时才开始储蓄，此后三十年每年都储蓄一千美元，谁的退休金会更多？当然是先飞的鸟。

假定年回报率为8%，到六十五岁时，早动手储蓄的一个已有157435美元，而他的兄弟只有122346美元。对有工作的年轻人来说，每年储蓄一千美元是可行的，特别是在分小笔储存并将其投入有雇主补助退休金帐户的情况下。

至于大学教育金，如果你们是刚结婚并且打算要小孩的年轻夫妇，可以在孩子上学后再开始积累教育金，但不要推迟太久。在过渡期内，可考虑建立一个享受税收优惠的大学教育金帐户。(星岛日报)