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从投资理论看中国房价为什么涨不停

(2010-01-29 21:17:57) 下一个
几年前回国休假,朋友邀去家里坐坐。朋友那时就是外企高管,收入高过一般人平均收入的几倍,加上在国外待过几年,自然在居住上要求高些,至少自己的房前屋后的要有点自己的绿地,可以种点花草什么的,所以选择在郊外的豪宅区买的房。

吃过晚饭,朋友开车带我过去,一进小区吓了我一跳,晚上九点多钟,小区里漆黑一片,零零星星的几粒灯火,不象进了豪华小区,倒象是进了坟场。我还开玩笑,问这里住的是不是都是农民啊?日出而做,日落而息?朋友告诉我,这里很多都是买房投资的,根本不住。可不是嘛,很多豪宅前,荒草长起老高,估计房子连装修都没做。

国内有很多这样的小区,象北京,有估算,投资买房的占总总量40%到50%。好的还租出去,还有连租都懒得租。也是,既然是投资,总要讲究个流动性,看好了要出手,转手就能出。要是弄上租户,还得毁合同什么的,一不留心就赶不上趟了。所以很多小区,到了晚上,一半甚至更多的窗户都是黑的。

为什么国内房价能涨得那么快,那么高,除了什么人多地少,丈母娘效应什么什么的,最重要的,是投资买房,是世界上找不到的好选择,高回报,而且是零风险。

有投资知识的都知道,投资要在收益和风险间找平衡。所谓高风险,高回报,不懂的人都会把重点放在高回报上。殊不知,说高风险,那不是一句空话,是片甲不回的风险高的意思。所以,为了至少保本,就也要找低风险的,比如投在短期联邦债劵上,理论上讲是零风险,但收益率非常低,就象现在,收益几乎为零。如果能发现零风险,而收益又高的,那一定是碰上上帝打瞌睡了。

偏偏就有,零风险,而收益又高,全世界打着灯笼找不着的机会,投资中国的房产。碰到这么好的机会,有能力的,不打破了头抢,那才真叫见鬼了呢。

为什么说投资中国的房地产是零风险?因为政府,从中央到地方,近十年来的实际作为不得不让人相信投资中国的房地产稳赚不赔。

君不见,每次房产市场价格有要塌的迹象,政府就出来讲,房地产是中国经济的支柱产业,可以带动千百个相关产业的发展,比如装修材料,电器,家具,等等等等。。。可以带动GDP,可以解决就业问题,所以绝不能让价格下行,老九绝不能走,否则天就塌了。

问题是,房地产发展和房产价格增长永远是一回事么?能不能房产价格下降,而市场仍然发展,仍能甚至更多的带动其它相关产业发展,更多的增加就业呢?当然能,看你怎么定义发展这个概念了。如果定义发展,是价格发展,当然结论就是否了。但如果定义房子的数量(面积)的发展,房屋自有率发展才是发展,哪怕单位价格是下降的,那么答案仍然可以是肯定的了。而恰恰是这种发展才能真正带动其它产业发展,增加就业。为什么?

举个极端的例子。如果说,某城市就只有一栋房子,房价是一千万。那么和这栋房子连带的产业的市场规模,就是这一栋房的连带需求。当房价涨到了两千万,GDP增大了一倍,可连带产业的市场有扩大吗?没有。而且可能因为房价太高,住户倒要消减在装修等及其它的花费,市场不是扩大,反而是缩小了。更极端点,这栋房子是买来投资的,一点装修也不做,住都没人住,就象我朋友住的小区的情况,那么连带产业的市场是多大呢?零!是不是这个道理?

反过来,房价降了,降到五十万一套,那么同样的房地产规模就要二十座房子,住二十个家庭,而且更可能是自住的,从建房子的材料,到装修,电器,家具等等是一栋房子的二十倍。你说哪个情况更能带动经济?

但问题是,政府官员一再的出来说话,一再的让人相信,在政府眼里,房地产发展就是房价发展,而发展是硬道理,GDP发展是更硬的道理,是老虎的屁股摸不得。而且政府的行为是,每每的房价有个风吹草动的,政府就出来政策托房价。这种情况下,投资房产,不是零风险是什么?哪个傻瓜搞投资,会不选择投资房地产?中国的房价哪有不一飞冲天的道理?天理难容么。

为什么政府就是看不到所谓的房地产发展,应该是房子的数量(面积)的发展,房屋自有率发展?是没知识,还是揣着明白装糊涂,后面有不可示人的原因?本人不想妄加猜测。

最后,有人说,中国房价飞涨是因为缺少其它投资渠道,那是放屁。你就是再发展,再健全其它的投资渠道,只要不是零风险,只要投资房地产仍是零风险,高回报,谁会去在意其它投资,有病?

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