财经观察 2396: 2012年房产行业形势比09年还要恶劣

搜房IR总监雷华：2012年房产行业形势比09年还要恶劣

2月17日（周五）$搜房(SFUN)$投资者关系总监雷华先生做客雪球，就Q4财务及搜房业务问题与大家进行交流。以下为此次访谈的整理，与雷先生交流请直接@搜房雷华。

1、谈搜房Q4及全年业绩表现

提问：搜房会计调整对2011年Q4业绩有多大影响？

雷华：总的来看，如沿用旧的会计政策，Q4的业绩应该增加约20 million

提问： 能否稍微详细解释一下会计政策调整的情况以及他对4季度营收和业绩的影响？

雷华：会计政策调整的影响如果加回到第四季度，那么第四季度营收的增长会达到36.1%，净利润的增长会达到28%。

提问：搜房2011年非GAAP净利率36%，实现了之前焦总说的35%的目标，是不是会计制度调整后税率问题解决了？

雷华：因为2011年的成本控制较好，毛利率有所上升，因此实现了36%的净利润率。

提问：请问搜房预期2012年净利率能达到多少呢？

雷华：我们还将维持Non-GAAP 35%的目标。

提问：搜房一般管理费用（G&A）同比增长67%，环比增长73%；费用增加这么多的原因是什么？

雷华：因为在Q4预提了较多的坏账准备

提问：问个资产负债表的问题，2011年现金从2010年的1.7亿下降到1.5亿，为什么？是不是因为支出增加？但非流动资产中有个Restricted cash, non-current，高达2.5亿美元，但2010年美元，这部分是受限制现金？主要来源是什么？

雷华：Restriced cash对应的是内保外贷中的内保的那部分资金，我们在去年派发了2次dividend，并购买了美国AIG大楼，因此现金消耗较大。谢谢。

提问：搜房在华尔街购买的大楼是用来投资的吗？预计多长时间可以收回成本？

雷华：华尔街大楼是主要用于公司员工和客户培训的，这是基于公司长期战略发展的需要，因此没有过多的考虑投资回报的问题。谢谢。

提问：本季度多了一项430万美元的Unrealized loss on investments是来自哪里？

雷华：由于我们所购买的股票（$思源(SYSW)$）下跌所致，谢谢。

2、谈搜房旗下两大业务：网络营销（Marketing services）+分类信息（Listing services）

提问：2011年搜房新房业务收入占网络营销服务的比例是多少啊？

雷华：全年约为85%

提问：搜房2011年网络营销的比重，大约有多少？

雷华： 约为71%。

提问：搜房本季度的展示广告（Marketing services）收入只有0.2%的增长率，是不是北上广深四个一线城市的广告收入下降得很厉害？三四线城市的广告收入表现如何？

雷华：如沿用旧的会计政策，一线城市的Marketing services的增长率要超过0.2%，三四线城市的的贡献率在增加。

提问：搜房在北上广深四个一线城市的营收是多少？二线及三线城市的收入占比怎样？

雷华：Q4一线城市（北京和上海）的收入为41.8 million, 占比37%，二线和三线城市的占比分别为32%，31%。

提问：搜房本季Listing services和其他增值服务收入分别增长38.5%和214.8%；这两块业务的增长主要来自什么方面？

雷华：Listing services的增长主要来源于二手房市场竞争加剧导致中介公司购买更多的服务，其他增值服务收入的增长主来源于我们业务模式的创新，谢谢。

提问：搜房今年高管人员调整，由代建功董事主抓家居业务。请问搜房是不是把家居作为了2012业绩增长的突破口？

雷华：我们一直很重视家居这块业务，但是我想短期内新房和二手房在总收入中占比较大的情况不会出现改变。

提问：据我所知，3*100*10000计划是针对搜房新房、二手房和家居三个集团，请问研究集团为什么没有被列入这个计划之中？

雷华：由于业务的不同，研究集团的发展模式和其它三个集团有所区别。谢谢。

提问：搜房现在在多少个城市有办公室？搜房2012年不进行新的城市扩张，去年实行的新百城战略是否还继续？

雷华：我们在106个城市有自己的办公室，在延续原有百城战略的同时，我们会根据市场的情况进行调整。

提问：对房地产信息服务的竞争格局，您认为现在有什么变化吗？

雷华：总体来看，变化不大，我们认为搜房还将保持市场的领导地位。

3、谈房产调控及对搜房影响

提问：现在很多开发商倒闭，是不是会产生许多坏账；搜房Q4的坏账计提增加了多少？下个季度会怎么变化？

雷华：我个人认为2012年的房地产形势尚不完全明朗，目前还没有看到开发商大规模倒闭的情况，对2011年年底的应收账款，我们已经根据市场情况采用了较高的坏账计提比例。

提问：搜房是否有监测新屋开工数据？北京、上海的新屋开工量是不是下降很多？所以搜房预测今年的营收增速那么低。

雷华：基于对市场的预计，我们给出了2012年Guidance，我们预计下半年的房地产市场可能会出现回暖。

提问：请问雷总2009年房地产市场销售情况不好，但是搜房也能有22%的增长率，2012年搜房的增长预期只有10-16%，那是不是搜房认为2012年的房地产形势比2009年还要恶劣，还是搜房在激烈的市场竞争中增长乏力？

雷华：业内现在普遍认为2012年的房地产形势比2009年还要恶劣

提问：搜房公布财报之后，股价略有下跌，您认为造成这样的原因是什么，是投资者对国内市场的担心，还是对搜房缺乏信心呢？

雷华：我个人认为造成股价下跌的原因主要是投资者对房地产市场的忧虑。

提问：调控政策，购房者观望，搜房的网站流量是否下滑，或者增速减缓？

雷华：目前我们还没有看到这方面的趋势

4、谈搜房电商业务

提问：2012年搜房电商将如何调整？从分析师会议中听到电商收入以后不会单独列出，请问今后电商收入列在哪部分里呢？这是不是代表搜房对电商业务不看好？搜房认为房产电子商务将如何发展呢？

雷华：我们一直很重视电商业务的发展，搜房致力于打造一个"Everything Home online"的全方位平台，电商是属于该平台中的一个重要组成部分，谢谢。

提问：我们看到搜房强劲的竞争对手乐居从去年开始大力推广房产电商，搜房在房产电商方面如何应当竞争对手的强劲发展？

雷华：搜房从十年前就开始尝试房产电商，因此在房产电商方面积累了很多经验，这一点应是我们的优势。此外我之前也有提到，搜房的电商是放在一个大平台下面来发展的，这一点应该与其它网站有所区别。