财经观察 1890 --- 房价触底了吗？

房价“地板”未必牢靠 2009年 03月 27日 11:39 房 价目前看来像是触底了，但这个“地板”牢靠吗？ 鉴于美国政府出台了许多重大措施支撑抵押贷款市场，房价显示出可能没有太多进一步下跌空间的迹象。 但房价并不仅仅取决于低廉的融资。事实上，如果更大范围的经济不能迅速复苏，政府的调节措施可能反而导致房价再度下跌。 大幅下挫的房价和超级低廉的抵押贷款肯定会引发抄底。政府对信贷市场的干预促使基准的30年期定息抵押贷款利率降低到了4.85%。这是自房地美(Freddie Mac)自1971年开始记录这项数据以来的最低水平。据联邦住屋融资局(Federal Housing Finance Agency)公布的数据，1月份美国房屋价格较12月份上涨1.7%，此前几个月房价都在下跌。 这是房市的恶性循环可能被打破的一个小信号。决策者们担心，房价跌得越狠，尚未还清贷款的借款人就越有可能选择违约，从而增加止赎，迫使房价进一步下跌。 如果房价持续复苏，就可能消除这种担忧，同时支撑整个经济领域的信心。 一项关键数据表明房价有希望回升。美国全国地产经纪商协会(National Association of Realtors)的负担能力指数比近期房市泡沫期间的低点高67%。此外，该指数还比1991年底的水平高52%，当时正是1990－1991年衰退之后房价开始上涨之际。当住房成本相对于收入出现下降时，该指数就会上升。 但还有两方面的因素可能阻碍房价回升。 首先，借款者可能不想在个人财务状况依然紧张的时候背负更多的抵押贷款债务。房价负担能力指数没有反映个人财务状况。截止去年年底，个人可支配收入仅为住房贷款负债的75%。而1991年这一比率为114%。 第二，不断上涨的失业率可能继续产生不利的影响。这种情况令在职人员对大笔买房开支更为谨慎，但失业造成的最大破坏是导致止赎增加，甚至个人财务状况较好的借款人也可能面临止赎。 贷款拖欠比率数据并不乐观。需要特别指出的是，2006年之前发放的贷款出现违约的情况正在增加，而2006年贷款标准才开始大幅降低。First American CoreLogic的数据显示，今年1月，2005年发放的Alt-A贷款累积违约率为4.2%，远远高于上年同期的0.64%。2005年发放、不符合房地美或房利美(Fannie Mae)收购条件的优质贷款今年1月份违约率为0.56%，上年同期为0.07%。 房利美2005年的抵押贷款大多数都是在十分谨慎的前提下发放的，但如今它们的违约率也异常高。 在这样的背景下，政府将会继续加大对抵押贷款的补贴。其风险在于：购房者被人为保持低廉的融资成本吸引入市，结果却发现房价随后又跌穿了当前的“底”。 Peter Eavis