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财经观察之 1056 --- 日本再现房产热 中央银行强化资金监管

(2006-04-24 08:24:19) 下一个

日本国土交通省不久前发表的全国“公示地价”显示,东京商业和住宅用地
平均价格出现了自1991年“泡沫经济”破灭以来的首次上涨,其中银座、涩谷等
部分商业用地价格的涨幅达到了20%以上。为此,日本中央银行决定加强对房地产
行业资金的监管力度,以防止该行业再次产生“泡沫”。

    随着日本经济复苏,新成立企业不断增加以及原有企业业务扩展需要,东京
等大城市的商务用房需求大幅增长,房租价格上涨。2005年,东京主要市区的商
务用房空置率已经降到了3.6%,租赁市场也从“求租方主导”转变为“出租方主
导”。东京大手町中央商务区的平均租金已经达到了每平方米8000日元左右,东
京车站附近的新建成的A级商务用房租金更是高达每平方米2万日元左右。

    住宅市场方面,由于东京市区地价、房价经过了10多年的调整,基本上已
经回落到了合理水平。另外,日本许多年轻人回归市中心居住的想法,导致东京市区
的住宅热销。特别是位于东京湾沿岸的江东区、中央区、港区和品川区的超高层公寓
楼,尽管价格相对较高,但由于距离商业区比较近,交通和各种服务设施齐全,受到
了消费者欢迎,销售十分火爆。

    在这种情况下,国际和日本的许多投资基金纷纷设立专门用于投资日本房地
产的基金,大量资金涌入东京、名古屋和大阪等大城市的房地产市场。今年1月,日
本最大的房地产投资信托公司“日本先驱”通过公开上市以及募集基金等方式筹集了
1万亿日元的资金,从事房地产投资事业。据国土交通省预测,日本房地产投资基金
总额大约为20万亿日元。

    另一方面,房地产公司的贷款余额也在不断增加。据《朝日新闻》报道,近
两年来,日本房地产公司新增贷款每年都在8万亿至9万亿日元。截至去年9月底,
房地产业贷款余额已经达到了50万亿日元以上,接近“泡沫经济”时期的60万亿
日元。日本中央银行发表的数据显示,去年第三季度金融机构向不动产业提供的新贷
款比上年同期增长了44%,为1987年以来的最大增幅。

    大量资金流入房地产行业,导致日本部分大城市土地价格大幅上涨。据日本
国土交通省发表的数据,东京银座山野乐器大楼的地价比上年上涨了23%,每平方
米价格为2300万日元。东京车站前面的丸之内大楼的地价涨至每平方米2440
万日元,为日本之最。在住宅用地方面,东京港区南青山一带地价的涨幅达到了25
%到28.8%。

    除东京之外,去年刚刚举办了世界博览会的名古屋地价涨势更为强劲,名古
屋车站附近的一块地的价格比上年暴涨了38%,至少另外还有5个地点的地价涨幅
超过30%。

    为防止房地产“泡沫”再次产生,日本中央银行决定对房地产行业加强检查
、监督和管理,并已经向商业银行、地方银行以及信用金库等所有金融机构发出通告
,要求这些金融机构从今年1月开始,必须每月向中央银行金融机构局等有关部门报
告其向房地产公司发放贷款的数额、增长率以及贷款企业财务状况、抵押物、收益预
测等具体情况和数据,并对贷款企业的担保财产价值、贷款利率以及财务状况重新评
估。如果发现有不妥之处,日本央行将勒令金融机构采取缩小贷款、提高利率等措施
来调节资金流向,将房地产“泡沫”防备于未然之中,确保日本金融体系的稳定

来源:中国证券报

 

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