财经观察之495 --- 美国房市由盛转衰影响全球经济几许？

近几年来，房地产市场的欣欣向荣一直极大地推动着美国经济增长：刺激了建筑
业，增加了美国家庭的财富并使美国人得以用抵押再融资进行消费。英国一家预测公
司的首席经济学家马克·冉迪认为，过去两年中，房地产繁荣所增加的就业岗位占到
美国新增就业的近４０％。

　　既然房地产市场与美国经济息息相关，那么，该市场如果由盛转衰到底会对美国
经济乃至世界经济产生多大的影响？经济学家们对此众说纷纭。

　　有分析家认为，基于以下两个主要原因，美国的房地产泡沫已成为维持全球需求
增长的一个要素。首先，美国以外地区的需求增长均比较疲弱，欧洲、日本和亚洲新
兴市场经济体的内需迟迟不能启动。最近日本的情况稍有好转，实际工资在经历了长
达１０年的疲软之后出现了停止下降的现象，使内需开始温和增长，但仍不足以支撑
全球的需求增长。其次，美国的房地产泡沫正在弥补高油价对经济增长的拖累。过去
１年中，能源价格拉低美国经济增长１个百分点，而与此同时，繁荣的房地产市场又
推升了经济增长１个百分点。最终的结果是使经济增长率保持在３．５％左右，接近
美国经济的长期潜在增长趋势。

　　美国经济增长到底在多大程度上受房地产泡沫的影响？美国主要大城市房市泡沫
的存在已经是“板上钉钉”的事实。数据显示，自１９８０年以来，在美国包括芝加
哥、华盛顿、旧金山、纽约、拉斯维加斯、迈阿密、丹佛等２０多个主要城市，房价
收入比已大大高于平均水平，去年１年房价已平均上升了２０％以上。在最炙手可热
的拉斯维加斯，房价竟上涨了三分之一。随着各种创新性的抵押贷款产品应运而生，
人们可以更方便地提取房屋净值的增值，房地产价值的整体上涨带来了家庭财富甚至
可支配收入的增加。

　　根据全美房地产经纪人协会公布的数据，在截至６月的过去５个月里，经通胀调
节后全国平均房价涨幅折合年率为４．９％，是该协会从１９６８年编制该数据以来
年平均价格涨幅的３倍。在某些地区，房价上涨的速度更快，过去１２个月菲尼克斯
未经通胀调节的平均房价飙升至２４．３万美元。美国住房市场的压力正在与日俱增
。就像日本１９８９年以后和英国去年的情况一样，美国的中央银行正在不断加息。
自去年６月底以来，美联储已经将利率提高了２５０个基点，并很有可能在今年年底
之前再加息７５个基点。迄今，紧缩货币政策对房地产领域的影响仅局限在少数几个
市场，主要原因是即使美联储不断提高短期利率，但长期利率仍然低于１年前的水平
，即存在美联储主席格林斯潘所说的利率“谜题”现象。

　　如果房价涨幅从目前的２０％左右下降至５％或更低，美国房地产繁荣对家庭消
费和经济增长的贡献（不考虑建筑业）将急剧缩减，就像英国已经发生的情况一样。
当房价快速上升时，住房库存会增加，因为人们会将房屋视为越来越好的投资。结果
是，购房需求上升、建筑商拼命开发更多的住宅。在价格快速上涨到一定程度以后，
压力就开始显现。中央银行发出的提高利率的信号表明，它希望在房价继续上涨的过
程中能逐步加重购房者的还贷负担。同时，随着投资性购房者的出租房屋库存上升，
租金利润将下降，因为可出租房屋供应的增加使房租降低。

　　一旦价格上涨的要素失去，房价实际上就开始走平，需要的房屋库存则下降。此
后，建筑活动停止，投机者争相购买房地产的情况将不复存在，他们将转而抛售房屋
。如果这一过程能够是有序的，房价涨幅只是会下降至零。相反，如果是无序的，就
像日本１９９１年那样，房地产价格崩溃则在所难免。

　　如果仅出现房价走平现象，美国经济将失去由房地产市场所贡献的１个百分点的
增长率。在高油价继续拖累经济的情况下，经济增长率很容易下降到２．５％或更低
的水平，这取决于未来能源价格和房价的走势。届时，支撑全球需求增长的担子将落
在亚洲和欧洲身上，而这两个地区因受到高油价和本币对美元疲软的负面影响很难担
此重任。

　　因此，部分分析家认为，“世界经济在油价达到每桶６５美元仍能持续增长”这
一说法在相当大程度上取决于美国房地产市场的持续繁荣，尤其是在最近几周高能源
价格对经济的阻碍作用已经加大的情况下。鉴于美国经济对房地产市场的依赖，同时
，美联储的稳步加息将减缓或扭转房价的急剧上升，就像英格兰银行在连续５次加息
、房市陷入疲软之后，英国的消费和经济增长随即经历了大幅下降一样。为避免重蹈
英国的覆辙，美联储需要制定一个恰如其分的紧缩政策计划。

　　如果美国房价走低，情况会有多糟？多数经济学家表示，那些关于房地产市场将
很快走低的预测已经被反复证明是错误的，过去房价的下降只局限于那些失业率升高
的地方，比如受到上世纪９０年代初以来航空业迅速收缩打击的洛杉矶市。在那些就
业市场强劲的城市，房价仍趋于上涨，虽然当市场降温时上涨速度有所减慢。

　　即使如此，历史经验证明，房价下跌并不罕见。美国ＮａｔｉｏｎａｌＣｉｔｙ
公司的首席经济学家德卡泽最近研究了过去２０年２９９个大城市的房价，发现有６
３个城市至少在两年当中的某一时期，曾经出现过房价下跌１０％或更多的现象，平
均降幅为１７％。但是，德卡泽认为，房地产繁荣的结束不大可能引起经济衰退。他
预计，某些过热的市场房价将逐步下跌，但是，由于房地产市场极大地依赖于当地条
件，在某些地方价格下跌的同时，另一些地方的价格则很可能继续上升，这将冲淡对
美国经济的影响。

　　另一些分析家认为，除非利率以快于预期的速度迅速上升，人们就没有理由预计
美国将出现全国性的房地产崩溃和经济萧条。不过，加利福尼亚大学经济学教授爱德
华·里湄则表示，房地产市场低迷将“把经济踢入缓慢增长和可能完全衰退”的境地
。事实是否真的如此，人们将拭目以待

 

来源：金融时报