在美国经营房地产的故事与体会

如何判断一个物业（住宅）是否值得买呢（上）？

如山

（2011年2月6日，星期日）

这个物业值得买吗？这是我常常被问到的问题。提问人给出房子的年龄、面积、大概好区或者中等区等等资料；有些甚至给出了租金收入，费用甚至Cap rate等。提问者有些还是比较熟悉的网友。但我多数情况下是不回答，或者是没有给出清楚确定的回答。为什么呢？是不愿意帮忙？是为了怕说错故意模棱两可吗？这说对了部分。虽然不是故意模棱两可，但确实不想误导。不想因为我的不靠谱的意见而影响他们的重要决定。

为什么这么说呢？判断一个物业的价值，是一个投资者/买家很重要的能力。长期而言，是决定你在房产上成功还是失败的重要因素。而要真正判断一个物业的价值，在我看来，非具体调查很多相关以至到现场看了物业，都说不好。

我常常看到投坛上有人回答这类问题时，总是简单地根据Cap rate马上回答值得还是不值得买。这个方法很不可靠。例如说，根据提问人介绍的Cap rate是10%，就说好。但是，回答人是否知道他们当地轻易地就能买到Cap rate是15%的物业呢？

那么看一个物业价值或者未来升值潜力到底要分析哪些因素呢？理论上有如下因素能影响物业的前景，我们先从大到小的范围看下去：

全国的影响：

1. 全国经济前景、失业率

2. 利率走向

3. 买家对房地产市场前景的预期

…………………

（读者可以继续加上去）

本州、County或者城市范围

1. 平均收入和收入成长趋势、生活费用、可承受力。

2. 当地经济、失业率、Foreclosure率走向。

3. 安全(犯罪率)、空气和水的质量。

4. 人口变动。无疑人口的增加对当地房地产有升值作用；相反，人口下降就是房地产的负面影响。而人口变动又由内部人口成长率、外部净移民人数、家庭结构（单身父/母与小孩，结婚夫妇与小孩等等）、人口统计学上的变动等等影响。

5. 教育程度和学校质量、文化和艺术。

6. 交通。

7. 气候。

8. 娱乐设施。

9. 当地政府税或者Benefits。

………………

（读者可以继续加上去）

物业所在的社区/屋村

（社区/屋村的影响条件与上面“本州、County或者城市范围”有部分是重叠的。）

1. 安全(犯罪率)

2. 收入

3. 学校

4. 人口结构（小孩、单身家庭）

5. 交通、噪音

6. 物业年代

7. 距离商店、医院等方便性

8. 社区/屋村的停车、Restriction/Covenants，Zoning

………………

（读者可以继续加上去）

哇，这么多资料怎么查、怎么分析呀？复杂是吧？其实我也觉得是。上面的影响都是存在的，但是最简便易行和马上见效的是下面：

分析具体物业

第一步：做CMA

CMA是Comparative Market Analysis 的缩写，也简称Compas。就是将目标物业与周围距离最靠近的、条件最接近的（例如房子面积、bedroom和bathroom、建筑年代、车库大小、Lot面积等等）、最近时间（通常不长于半年，但在一个市场价格变化快的地方应该取更短的时间）卖出价钱的比较。比较的物业相同或者近似性越高、卖出时间越近、在市场上停留的时间越合理（不是太短也不是太长，通常一个月到二个月，视当地市场条件）其参考性越高。

CMA资料怎么取得呢？你要是有经纪，可以叫经纪给你一份，然后你一个一个物业具体分析，看是否有意义。要是没有经纪、怕经纪“忽悠”或者想自己进一步核实，怎么做呢？其实现在很多网站都提供CMA分析，例如Zillow。但是，网站上的资料有时很准确，有时不够准确。最好的方法是一个一个物业进一步调查。调查包括网站上历史成交资料、当地市场或者County的记录或者不同网站比较。最好还加上亲自到这些比较物业里面看（假如条件许可）或者外面观察。哪些物业容易比较呢？Condo最容易，可比性最高，特别是同一栋物业有出售的。其次是Townhouse。另外，一片平坦（没有View，不靠山不靠水）、建筑年代一样、风格一样的区可比性也高。

在CMA判断上，对于特别低的价格，经纪常常特别指出那是REO或者Short sale，这些低价不必列入参考。当地很少REO或者Short sale，可以将这些物业的低价成交价排除在外。当地很多REO或者Short sale，实际上已经冲击市场，就是市场参考价了。Foreclosure拍卖的价格倒是可以排除。因为买家相对还是很少，所以这部分没有反映市场价。

有些时候，是很难找到近似的物业来比较的。这种状况就要靠你的分析，要更大范围的比较物来加减价格，从而作出价值判断。

但是，高可比性的地区最少挑战性，也少了挖掘潜在价值的条件。

第二步：检视物业的所有条件

这个房子是否已经Upgrade和是否需要Upgrade。具体有哪些项目需要Upgrade或者修理，其相关费用多少？例如电、水、暖气/空调系统是否需要Upgrade；更加详细一点的例子：电是100安培或者已经200安培。还有什么可以通过修理、Upgrade或者甚至是加建可以增加物业价值的。这一部分是为你带来价值和利润的主要成分，也是买入房产创造价值的重要一步。我就喜欢买那些问题多多的。因为这种房子吓退了大多数普通买家。有时候通过很少的Improvement就可以大幅提高物业的价值。

要是经验不够做不了第二步，最起码也要做第一步的CMA分析。

为什么我说做CMA这么重要呢？在同样的地区比分析Cap rate更有意义呢？因为首先，是否特别Good deal另说，对于脑子正常的人，谁都不想做冤大头。就是谁都不想付高于市场的价。还是用我曾经举过的例子：有一个房子Cap rate是10%，你认为很好。但是，旁边的就有Cap rate15%，怎么能说你这个10%的就好呢？另外一个例子，我买的房子Cap rate只有7%，但是价格是比当地市场低30%；而你在你那里买入的是Cap rate 15%，是当地的市场价。你又怎能说你的更值得买呢？

必须看过物业才能作判断

从上面的分析大家应该可以明白，为什么我说要看过物业才能给出有价值的意见。下面进一步说明。

例如你头疼，打电话问一个在外地做医生的很要好的朋友，你仔细描述了怎么不舒服。但是你这位医生朋友很可能还是建议叫你去看当地医生。因为当地的医生看到你人之后，很可能问了你以为不是重要部分的症状，从而作出更加正确的判断。又如，你跟一位律师描述一个Case，你以为很简单，凭这些资料就能给你意见。律师要求你传真所以文件，包括一些你本来以为是无关的或者非重要的文件。因为我常常有这样的经历。经过与专业人员面对面的交流，原来我以为无关要紧的资料其实是非常重要的判断信息。这就是为什么我大多数情况下无法给出明确答复的原因。JY兄曾经说过：最好的回答是不回答。我十分赞同。对于网上问房子价值的大多数Case是这样的。

下面用一个我去年经历的例子来进一步演绎这一点。

去年有一位我们当地的朋友看中了一个物业，SFH。开价23万。经纪告诉他是刚刚出来的REO房，要赶快下Offer才能拿到。他看了，觉得是很便宜，不过他做房地产还不久，拿不定主意。叫我帮忙看看。我知道那区是一个好区，光地价就值接近20万。我在MLS上看了一下，附近卖出都在50到60万。但是我还是要亲自去那里看才放心给意见。结果一看，那是Manufacture home。不过有地基固定而已，Basement是建在加的水泥Foundation上。所以广告上可以叫SFH。房子建于1976年，也就是不能或者很难拿到Finance。他是准备现金买入，但是再卖出呢？买家非常有限。至于在这么好区的地应该是很值钱，可是那块地就不那么值钱了。为何？地是更复杂的话题，留待下一篇详细讨论。

这个例子是想说明，就算是我的同城，也要亲自去现场看了才能知道他。不懂或者懂得少的人，无法转述全部资料，往往包括重要资料。

总结

判断一个物业的价值和潜在价值需要看全国、本州、County或者城市的相关资料。但是更加重要、容易并且可行性高的是看物业所在的社区/屋村，特别是分析具体物业的CMA和物业的具体条件。没看过物业本身，很难给出有价值的意见。

此文的一个目的之一是想向那些曾经叫我帮忙判断物业价值的网友解析，我为什么没有一个很确定的答案给你们。

以上只是我个人看法，不一定正确，仅供讨论参考。请读者指正。

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）