也谈买REIT和买出租房的分别

如山

（2010年12月11日）

看到投坛网友几次讨论过买出租房与买REIT的利弊。我也提供一下我的想法。

买REIT的明显好处是流动性好，随时可以买卖；不用自己管理，省去与租客纠缠房子修理等等的麻烦；房产市场上升，你同样享受REIT的上升。但是，我们也来看看与买实物房子比较其不利在何处。

首先，买REIT是相当买股票，而买房子就是买实物。股票就是有价的纸张，公司的管理和控制有你自己不用做的一面，同时也有你不能作为的一面。

而最大的区别在哪呢？最大的区别是，作为股票特性，REIT的买卖是在一个完善市场（Perfect market）里，就是说所有上市公司的资讯都是公开的、迅速传达到市场，并且所有买家都有平等的机会去获得。而房地产市场是非完善市场（Imperfect market）。好Deal与坏Deal到处存在。房子不仅仅是在出租时的管理有分别，更重要的是，买入时有机会找到大折扣的good deal。例如通过买REO，Pre-foreclosure，Foreclosure，Auction，For sale by owner等等。因为评估一个房子的价值，特别是大城市中的House，往往很有挑战性。什么意思呢? 有挑战性就是给你机会去判断、评估潜在价值从而买到一个很好的deal。有时候，买入后的Remodel或者改建就为你带来很大的价值升值。当然看错了相反的情况也出现。而这是REIT无法提供的。

另外，实物房子还有贷款、折旧对税务带来的利益。出租房子的卖出可以根据自己的税务状况决定卖出与否。REIT不光没有这些，相反，REIT是靠不停买入与卖出来实现利润，而你就要为此付当年的capital gain。

总的来说，买房子可以通过做好而达到利润；而买REIT只能靠市场。

任何事是有其利必有其弊。而利与弊往往看个人的平衡。没有一个标准答案。其实这就是“做”房产与“做”股票的区别，不是同一回事。

暂时想到这些。说得不对请网友指正和补充。

《试谈价值投资方法在房地产投资上与股票投资上的不同》

http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200911&postID=19149

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）